文 | 丸子君

深圳又一个“网红盘”即将谢幕。

今天开始，润玺二期和润府三期进入为时三天的认筹阶段，两者均在昨天进行了备案公示，推售344套房源。其中，润玺二期备案位于4栋的120平方米房源，共340套，均价13.2万元/平方米；润府三期则备案了6套现房，这次推售4套样板间房源，1栋房源单价均为13.2万元/平方米，4、5栋的2套房源，单价则为8.7-8.8万元/平方米。

此次算是华润城的收官之作，代表这个自2014年开始陆续推新的热门楼盘，即将退出新房市场。但从上一次推新无法“日光”开始，华润城万人认筹的巅峰状态已不可能再现，甚至此次是否能“日光”，都需要打一个问号。 

深圳标杆旧改项目，即将收官

华润城位于南山区粤海街道，毗邻深圳第一大产业园高新园，面向的客群为高收入人群，又紧挨大沙河、高尔夫球场，景观秀丽，位置颇佳。

这一大型综合体的前身为大冲村旧改，体量达到280万平方米。如今，已建成商品住宅华润城润府1-3期、润玺1-2期，回迁房大冲城市花园、大冲都市花园和大冲新城花园，并建成23万平方米的万象天地、两所南山外国语学校，以及大冲商务中心、华润置地总部大厦等多座写字楼。

据乐有家房价数据，当前以华润城为首的大冲片区，已成为二手房价17万元/平方米的豪宅区。也正是因为居住环境崭新、商业运营较好、教育等配套看好，直到今天，大冲村旧改依然是深圳最具标杆意义的旧改项目之一。

而此次即将入市的润玺二期项目，在沙河西路西侧，南外科华学校东侧，东面可看大沙河、高尔夫球场。项目占地约2.4万平方米，总建面约28.6万平方米，容积率达到8.53。

目前，华润置地的官方小程序“小润选房”已公布3个户型，均为120平方米的3房2厅2卫户型，功能区设计合理，采光较好。

 

整体来看，润玺二期项目区位较优，配套健全，并且存在新房与二手房的差价，优势明显。但同时，项目容积率高，加上靠近车流量较大的沙河西路，面临噪音和扬尘问题。

从万人打新，到半年才清盘

尽管作为深圳知名楼盘，华润城曾开盘便轰动一时，但如今的收官之作却未必能实现“日光”。

华润城的商品住宅最早在2014年就已入市，当时推售的是润府一期产品，价格仅为4.7万元/平方米；而后2015年，润府二期入市时最低单价也超过了6万元/平方米。

到2018年，润府三期入市时，均价已达到了8.5万元/平方米。但即便与三年前相比，房价接近翻倍，但却依然在两次推售过程中，吸引了1.3万人次参与认筹。

润府三期能如此受欢迎，是因为当时润府一期的二手房挂牌价已经超过10万/平方米，加上限售政策也未出台，买家们可以在拿证后立刻转手，即供楼2年左右便可转让套现，因而吸引了大量打新买家。

到2020年11月，润玺一期入市时，备案均价已经达到了13.1万元/平方米，推售1171套房源，却依然吸引了9687批客户认筹。

但在2021年12月，润玺二期以均价13.2元/平方米的价格入市，推售1024套房源，却仅1486批客户认筹，最终竟无法实现开盘“日光”。甚至，“小润选房”页面显示，润玺二期还曾在今年3月开启“全民营销”活动推售房源，但直到5月底才完全售罄，而这距离开盘已过去半年时间。

虽然润玺一期、二期的开盘时间仅仅相隔一年，价格也仅相差1000元/平方米，但二期的交付时间长、容积率也更高。最重要的是，在润玺一期入市时，深圳处于楼市火热期，华润城的二手房也卖出了18万元/平方米的高价，使得人们普遍认为打新空间较大。

但在润玺二期入市时，深圳楼市政策收紧，新房市场更是处于供应量大、去化周期长的状态，并且华润城二手房价也出现了接近15%的降幅，使得购房者信心减弱，最终导致项目去化周期拉长。

如今，深圳新房市场的热度仍较为一般，近期开盘的项目如特发观月台、山海公馆等，都不约而同地开盘便打折，二手房市场也依然未回暖。在这样的背景下，润玺二期这次能否“日光”依然留有悬念，而华润城的收官之作也注定不复数年前的辉煌。