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贝壳失去左晖一年后,彭永东的答卷“合格”吗?

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贝壳失去左晖一年后,彭永东的答卷“合格”吗?

没有了“灵魂”人物,也就没有了“灵魂”。

文|牛刀财经 吴大郎

2021年5月20日,贝壳创始人左晖离世。

在他离开之时,贝壳是一片何其繁荣的景象:市值近600亿美元,上年成交额(GTV)3.5万亿元,万科、恒大、碧桂园均难企及。

左晖最广为人知的一句话是 “做难而正确的事情”,他以一己之力对抗整个行业,改变整个行业,不仅被大家亲切地唤作“老左”,贝壳找房也被众多商业研究机构视为经典案例。

而一年之后,一向以ACN模式蜚声房产市场的贝壳似乎遇到了瓶颈。

今年5月贝壳回港上市,并在月底发布了一季度业绩报告——营收同降39%、净利润更是由盈转亏。

没有了灵魂人物的贝壳,能经受住楼市遇冷的考验吗?

01 败走“卖”城

房企在贝壳的发展中发挥的作用可谓至关重要。

贝壳征战的立身之本是渠道。因为有了二手房的渠道积累,就能获得房企的瞩目,于是就有了新房交易收入,而这一板块为贝壳带来的贡献一度超过二手房。

但是房企不再依赖贝壳做促销呢?通过自建销售渠道,房企就可以摆脱贝壳的渠道绑架,这无疑是釜底抽薪的一招。

特别是,如果房企本身经营到了难以为继的地步,贝壳的日子就更不好过。

不得不让人怀疑左晖是时势造英雄——而不是英雄造时势。

左晖之所以能够拥有现在的贝壳帝国,很大程度上归功于其以ACN模式(Agent Cooperation Network)为核心驱动的战略构想。

多年来,左晖追求的是打造共享细分的经纪人合作网络。

将房地产交易拆分为房源录入、房源维护、客源推荐等10个细分操作环节,再让参与环节的经纪人按比例分得佣金,过程中引入陪审团、店东委员会、平台监察等监督角色,运作成熟后,将服务品质提升转化为资源匹配效率的提升……如此循环往复,贝壳走出了一条独特的经纪人开放共享的道路。

尽管如此,ACN模式依然是风险较高的商业打法,主要体现在佣金抬升对顾客的伤害。

经纪人参与的环节变多,需要为其支付佣金也相应变多。但佣金不是无源之水,它来自购房者的交易支出,对此无论企业如何长袖善舞,都难对顾客做出合理的解释。

房产承担一定的公共职能和社会属性,高房价将导致严峻的民生问题,如果任凭房企投机炒作、中介公司肆意加佣金,就与社会和谐背道而驰。

另一因素在于:过去经纪人共享房源等于天方夜谭,其背后的最大掣肘无疑是信息垄断四字,贝壳如今的ACN模式虽然消弭了经纪人之间的沟壑,实质却为公司缔造了更强大的垄断地位,这也是官方所反感的。

数据显示,今年一季度贝壳的外部分佣同比下降39.07%至41.98亿元,内部佣金及薪酬同比下降35.54%至47.29亿元。

并且在上述因素交加之下,考虑到贝壳目前3%的佣金率已经处于天花板,想在佣金上小做文章亦无可能。

先是“灵魂人物”左晖的离世,接着迎来十年难遇的强监管时代,贝壳被传裁员自然不稀奇。

贝壳从2020年末的11万9千余名员工,到去年年末爆出裁员风波,期间减少了大约1万人,而对外部经纪人也作出了大量削减,去年年中至年末出走10万人,截至今年一季末,经纪人数42.7万人,环比减少19.1%。

此外,从去年年末至今年一季末,三个月时间贝壳关闭了5000家门店。

遥望左晖在时的业绩神话,一周年后的贝壳颓败至此,令人唏嘘不已。

02 三国归“尽”

尽管如今暖风又吹向了楼市,多地出台稳楼市政策,但贝壳已经元气大伤,再难恢复。

从其财务指标就可看出端倪。

营收第一。

今年一季度,贝壳总营收为125亿元,同比大降39.4%。其中,二手房业务录得收入62亿元,同降44.5%;新房业务为59亿元,同降40.5%。

翻阅过去三年数据,这是它首次在一季度营收下滑。并且,去年四季度已经有了坏苗头,当期营收178亿元,同比下降21.5%。

至于二季度的业绩指引,贝壳在招股书中大方指明,疫情封控影响,预期总营收将同比减少56%到58%。

交易额(CTV)第二。

如果说营收39%的降幅已经叫人瞠目,那么单交易额这一项指标就可以击碎所有利好贝壳的说辞。

2022年Q1其总交易额GTV为5860亿元,同比下降45.2%。其中,二手房交易规模3741亿元,同降45%;新房规模为1927亿元,同降44%。

盈利第三。

利润端,一季报贝壳净利润亏损6.2亿元,扩大了营收、交易额的不良态势。

实际上,在2018年-2021年四年间,贝壳只在2020年实现盈利,净利27.78亿元,而2019年甚至出现了21.8亿元的巨额亏损。

即便2021年营收对比2020年有所增长,净利润依旧亏损5.25亿元,同降59.9%。

以贝壳去年“无敌”的降本举措来看,其净利润能在毛利略微上升的情况下“稳定”地亏损,简直匪夷所思。

因为其去年的降薪裁员,一季度一般及行政费用减少了27.5%至15.3亿;与门店成本相加,总数字更是骤降35%至103亿。

而这足以让贝壳应付大部分销售支出、市场支出,实际上今年一季度这些费用只有8.6亿,降幅超22%。

即使如此,一季度的整体运营费用还是达到了31.37亿元,而且去年整年为168.2亿元,同比增长了21.41%,相当激进。

作为国内最大的房产交易平台,贝壳的财务控制很难令人效仿,三大指标似乎气数已尽。

03 青山依旧在

无论外部原因占据几成,不可否认的是,贝壳的ACN模式不再性感,卖房瓶颈也已显露。

去年11月,贝壳新“一把手”彭永东宣布了“一体两翼”战略,“一体”指的是房产交易业务,“两翼”指家装和租赁,这一消息在业界引发热议。

与新房、二手房业务相比,家装、租赁在贝壳版图构成中只是点缀,尽管左晖早就属意家装,但始终没有将它们提至一线。

近年来,租赁和家装的市场规模日渐庞大。

来自《2021中国城市租住生活蓝皮书》的数据显示,去年我国的住房租赁市场规模已经达到2万亿,按照年均2%的城镇化率看,2030年预计将达到10万亿。

无独有偶,前瞻产业研究院预计,2023年家装行业的规模也将达到3.2万亿,体量之大令人震惊。

与两个万亿市场快速增长相对应的,将是房地产企业的路线与规划调整,贝壳就是其中一个。

贝壳做家装、租赁的初衷,是为了整合两条双向促进的赛道,以一赛道卖房为入口、二赛道为出口,产生协同效应。

贝壳的自信在于,自身具备海量的资源优势,能够在这片蓝海中第一时间捕捉客户,黏住客户。

但是目前来看,两项业务都面临共同的挑战:行业集中度低。

中商产业研究院的2020年中国住房租赁行业数据显示,分散式品牌公寓和集中式品牌公寓占比加起来仅有5%。

家装的情况也不容乐观,前瞻产业研究院数据显示,2019年龙头企业的营收占比不足2%。。

尤其是后者,如今大多受电商和疫情的叠加冲击。以线下实体店为业务形态的红星美凯龙就深受其害,2020年以来,公司营业收入下滑,净利润更是暴降逾六成。

所以,仅仅给沉重的躯体插上两只翅膀之后就能飞起来吗?显然不是这样,如果经营缺乏新意与特色,贝壳的第二曲线也是罔谈。

如何才能满血复活?答案还是在“左晖”,贝壳最需要做的就是为企业找到下一个“左晖”。

须知,一个灵魂人物能够带领企业穿越周期:青山依旧在,不怕没柴烧。

本文为转载内容,授权事宜请联系原著作权人。

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贝壳失去左晖一年后,彭永东的答卷“合格”吗?

没有了“灵魂”人物,也就没有了“灵魂”。

文|牛刀财经 吴大郎

2021年5月20日,贝壳创始人左晖离世。

在他离开之时,贝壳是一片何其繁荣的景象:市值近600亿美元,上年成交额(GTV)3.5万亿元,万科、恒大、碧桂园均难企及。

左晖最广为人知的一句话是 “做难而正确的事情”,他以一己之力对抗整个行业,改变整个行业,不仅被大家亲切地唤作“老左”,贝壳找房也被众多商业研究机构视为经典案例。

而一年之后,一向以ACN模式蜚声房产市场的贝壳似乎遇到了瓶颈。

今年5月贝壳回港上市,并在月底发布了一季度业绩报告——营收同降39%、净利润更是由盈转亏。

没有了灵魂人物的贝壳,能经受住楼市遇冷的考验吗?

01 败走“卖”城

房企在贝壳的发展中发挥的作用可谓至关重要。

贝壳征战的立身之本是渠道。因为有了二手房的渠道积累,就能获得房企的瞩目,于是就有了新房交易收入,而这一板块为贝壳带来的贡献一度超过二手房。

但是房企不再依赖贝壳做促销呢?通过自建销售渠道,房企就可以摆脱贝壳的渠道绑架,这无疑是釜底抽薪的一招。

特别是,如果房企本身经营到了难以为继的地步,贝壳的日子就更不好过。

不得不让人怀疑左晖是时势造英雄——而不是英雄造时势。

左晖之所以能够拥有现在的贝壳帝国,很大程度上归功于其以ACN模式(Agent Cooperation Network)为核心驱动的战略构想。

多年来,左晖追求的是打造共享细分的经纪人合作网络。

将房地产交易拆分为房源录入、房源维护、客源推荐等10个细分操作环节,再让参与环节的经纪人按比例分得佣金,过程中引入陪审团、店东委员会、平台监察等监督角色,运作成熟后,将服务品质提升转化为资源匹配效率的提升……如此循环往复,贝壳走出了一条独特的经纪人开放共享的道路。

尽管如此,ACN模式依然是风险较高的商业打法,主要体现在佣金抬升对顾客的伤害。

经纪人参与的环节变多,需要为其支付佣金也相应变多。但佣金不是无源之水,它来自购房者的交易支出,对此无论企业如何长袖善舞,都难对顾客做出合理的解释。

房产承担一定的公共职能和社会属性,高房价将导致严峻的民生问题,如果任凭房企投机炒作、中介公司肆意加佣金,就与社会和谐背道而驰。

另一因素在于:过去经纪人共享房源等于天方夜谭,其背后的最大掣肘无疑是信息垄断四字,贝壳如今的ACN模式虽然消弭了经纪人之间的沟壑,实质却为公司缔造了更强大的垄断地位,这也是官方所反感的。

数据显示,今年一季度贝壳的外部分佣同比下降39.07%至41.98亿元,内部佣金及薪酬同比下降35.54%至47.29亿元。

并且在上述因素交加之下,考虑到贝壳目前3%的佣金率已经处于天花板,想在佣金上小做文章亦无可能。

先是“灵魂人物”左晖的离世,接着迎来十年难遇的强监管时代,贝壳被传裁员自然不稀奇。

贝壳从2020年末的11万9千余名员工,到去年年末爆出裁员风波,期间减少了大约1万人,而对外部经纪人也作出了大量削减,去年年中至年末出走10万人,截至今年一季末,经纪人数42.7万人,环比减少19.1%。

此外,从去年年末至今年一季末,三个月时间贝壳关闭了5000家门店。

遥望左晖在时的业绩神话,一周年后的贝壳颓败至此,令人唏嘘不已。

02 三国归“尽”

尽管如今暖风又吹向了楼市,多地出台稳楼市政策,但贝壳已经元气大伤,再难恢复。

从其财务指标就可看出端倪。

营收第一。

今年一季度,贝壳总营收为125亿元,同比大降39.4%。其中,二手房业务录得收入62亿元,同降44.5%;新房业务为59亿元,同降40.5%。

翻阅过去三年数据,这是它首次在一季度营收下滑。并且,去年四季度已经有了坏苗头,当期营收178亿元,同比下降21.5%。

至于二季度的业绩指引,贝壳在招股书中大方指明,疫情封控影响,预期总营收将同比减少56%到58%。

交易额(CTV)第二。

如果说营收39%的降幅已经叫人瞠目,那么单交易额这一项指标就可以击碎所有利好贝壳的说辞。

2022年Q1其总交易额GTV为5860亿元,同比下降45.2%。其中,二手房交易规模3741亿元,同降45%;新房规模为1927亿元,同降44%。

盈利第三。

利润端,一季报贝壳净利润亏损6.2亿元,扩大了营收、交易额的不良态势。

实际上,在2018年-2021年四年间,贝壳只在2020年实现盈利,净利27.78亿元,而2019年甚至出现了21.8亿元的巨额亏损。

即便2021年营收对比2020年有所增长,净利润依旧亏损5.25亿元,同降59.9%。

以贝壳去年“无敌”的降本举措来看,其净利润能在毛利略微上升的情况下“稳定”地亏损,简直匪夷所思。

因为其去年的降薪裁员,一季度一般及行政费用减少了27.5%至15.3亿;与门店成本相加,总数字更是骤降35%至103亿。

而这足以让贝壳应付大部分销售支出、市场支出,实际上今年一季度这些费用只有8.6亿,降幅超22%。

即使如此,一季度的整体运营费用还是达到了31.37亿元,而且去年整年为168.2亿元,同比增长了21.41%,相当激进。

作为国内最大的房产交易平台,贝壳的财务控制很难令人效仿,三大指标似乎气数已尽。

03 青山依旧在

无论外部原因占据几成,不可否认的是,贝壳的ACN模式不再性感,卖房瓶颈也已显露。

去年11月,贝壳新“一把手”彭永东宣布了“一体两翼”战略,“一体”指的是房产交易业务,“两翼”指家装和租赁,这一消息在业界引发热议。

与新房、二手房业务相比,家装、租赁在贝壳版图构成中只是点缀,尽管左晖早就属意家装,但始终没有将它们提至一线。

近年来,租赁和家装的市场规模日渐庞大。

来自《2021中国城市租住生活蓝皮书》的数据显示,去年我国的住房租赁市场规模已经达到2万亿,按照年均2%的城镇化率看,2030年预计将达到10万亿。

无独有偶,前瞻产业研究院预计,2023年家装行业的规模也将达到3.2万亿,体量之大令人震惊。

与两个万亿市场快速增长相对应的,将是房地产企业的路线与规划调整,贝壳就是其中一个。

贝壳做家装、租赁的初衷,是为了整合两条双向促进的赛道,以一赛道卖房为入口、二赛道为出口,产生协同效应。

贝壳的自信在于,自身具备海量的资源优势,能够在这片蓝海中第一时间捕捉客户,黏住客户。

但是目前来看,两项业务都面临共同的挑战:行业集中度低。

中商产业研究院的2020年中国住房租赁行业数据显示,分散式品牌公寓和集中式品牌公寓占比加起来仅有5%。

家装的情况也不容乐观,前瞻产业研究院数据显示,2019年龙头企业的营收占比不足2%。。

尤其是后者,如今大多受电商和疫情的叠加冲击。以线下实体店为业务形态的红星美凯龙就深受其害,2020年以来,公司营业收入下滑,净利润更是暴降逾六成。

所以,仅仅给沉重的躯体插上两只翅膀之后就能飞起来吗?显然不是这样,如果经营缺乏新意与特色,贝壳的第二曲线也是罔谈。

如何才能满血复活?答案还是在“左晖”,贝壳最需要做的就是为企业找到下一个“左晖”。

须知,一个灵魂人物能够带领企业穿越周期:青山依旧在,不怕没柴烧。

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