记者 | 黄昱

站在债务违约门前，广东房企富力地产（02777.HK）决定为旗下全部美元债寻求展期。

近期，富力地产在港交所英文版面发布公告称，为改善集团整体的财务状况、保持资本结构的可持续性，正向旗下10只美元票据的持有人发起同意征求，以寻求豁免票据项下现有和潜在的相应违约或违约事件，并延长其债务期限，总存续金额达约49.44亿美元（约合331.84亿元人民币）。

这已经不是富力地产第一次寻求债务展期。今年富力地产还有大概4笔债券寻求展期，除了一笔4亿元人民币的境内债未获通过外，其余一笔美元债和两笔境内债均获通过。

相对于其它资金紧张的民营房企，富力地产债务展期的通过率相对较高。至于原因，一位券商人士对界面新闻表示，主要是因为富力地产并没有像很多出险房企一样“躺平”，同时持有的资产较为优质。

全面境外债重组

结合DM统计数据来看，这10只寻求展期的美元债是富力地产旗下的全部存续美元债，未偿还总金额约为49.44亿美元。其中今年内到期的有3笔，未偿还余额约为12.6亿美元，最近一笔到期日为今年7月13日，需偿还金额约为6.1亿美元。

除了这三笔今年到期的美元债外，另外3笔是2023年到期、4笔是2024年到期，票面利率都比较高，普遍超过8%，最高达到12.375%。

对于寻求展期的原因，富力地产表示，在完成关于2022年票据的投标要约和征求同意之后，中国的房地产行业继续经历调整。银行对房地产开发的贷款减少，加上某些负面的信贷事件，加剧了市场对开发商运营可持续性的担忧。

“尽管本集团努力改善流动性状况，但由于流动性状况不佳，债务再融资的不确定性高，经营和融资条件具有挑战性，本集团的信用评级出现负面变化，并在某些离岸债务下发生了某些违约，以及与某些法律程序有关的某些违约。”

在此背景下，富力地产正在对上述10笔美元债进行“同意征求”，以寻求对票据项下现有和潜在的相应违约或违约事件的豁免，并延长其债务期限，以改善集团的整体财务状况，并维持可持续的资本结构。

富力地产还指出，如果拟议修正案获得票据持有人批准，则将在修订和重申的条款和条件中加入额外的契约，以便在完成对某些其他资产的任何处置后，使用由此产生的净收益部分为票据再融资，包括位于马来西亚柔佛州的富力公主湾项目和位于英国伦敦的伦敦一号项目。

同意征求将于2022年6月17日开始，并于伦敦时间2022年7月7日下午4时截至，发行人按照相关规定予以延长的情况除外。

富力地产公告表示：“如果关于任何系列票据的同意征求活动未能完成，集团可能会根据重组支持协议的条款进行债务重组，并将邀请票据持有人加入该协议。”

事实上，此番“同意征求”也可以理解成富力地产拟在债务出现实质性违约前提前进行债务重组。

例如，年初因无力偿还即将到期债务，富力地产提出的针对2022年1月13日到期的共7.25亿美元高级无抵押票据的要约收购方案，通过后，富力地产用于回购上述票据的资金约为1.16亿美元，剩余约6.09亿美元展期到2022年7月13日偿还。

评级机构标普当时就将上述现金要约购买及同意征求，视作不良债务重组。

对于此次10只海外债一同寻求展期，有分析人士认为，通过的几率还是很大的，毕竟现在除了展期也有没有其它更好的方法了。

资产处置

惠誉在4月19日对富力地产做出的评级报告中指出，截至2021年末，富力地产的无限制现金余额约为63亿元人民币（不包括148亿元人民币受限制现金），而在完成境外债券交换、境内债券展期，并加入可回售债券后，该公司2022年到期资本市场债券规模约161亿元人民币。

如果今年待偿还的3只美元债展期获通过，富力地产2022年到期债券规模将降至约77亿元人民币，偿债压力大幅下降。

惠誉评级亚太区企业评级董事金泰伦对界面新闻表示，短期内房企融资紧张的情况可能会持续，稳定的销售是获取更多外部融资的关键。

然而，在地产销售普遍承压的背景下，富力地产的销售也出现明显下降。据富力地产公告，今年5月其合约销售额约为40.8亿元，同比下降66.58%； 1-5月合约销售额约218.3亿元，同比下降58.4%。

在此背景下，去年以来，富力地产一直在努力通过资产处置来回笼资金。

有券商人士对界面新闻表示，富力地产的部分债务展期能够获得通过的重要原因，就是在于持有较多的优质资产。

截至2021年底，富力地产的投资物业（酒店除外）组合总建筑面积约为385.7万平方米，其中在运营的投资物业组合总建筑面积为187.9万平方米。

而富力地产目前最大的“包袱”其实还是酒店，截至去年底，拥有在运营的酒店数量为93家，比去年中期还多了两家。

关于酒店出售目前一直未有明确进展，但有市场传闻称，富力地产目前在接洽买家的酒店项目有10个左右，单价在2亿-7亿元之间，大都位于三四线城市。

今年以来，富力地产处置最多的还是开发物业，包括以7.96亿元人民币出售的英国伦敦的房地产项目Vauxhall Square、以26.6亿港元出售的伦敦Thames City项目，以及以10亿元出售的海南海口物业等。

但这些资产出售回流的资金，依然未能缓解富力地产的庞大债务。