记者｜牛钰

编辑｜彭飞

6月20日，亚洲最大的综合铁路客运枢纽——北京丰台站开通运营，背后的承建商是“开路先锋”中国中铁。

除了大型基建业务，近几年，中国中铁在房地产方面的投资热情也不容小觑，时常活跃在重点城市的土地市场。

与另一家央企中铁建在京沪“两开花”不同，中国中铁的拿地势头相较去年已收敛许多。今年上半年，其在战略大本营北京的土拍市场上未有收获，但近期却在上海以超60亿总价强势拿下两宗地块。

先是中铁诺德以超20亿元底价，独立竞得自贸区临港新片区纯宅地，随后中铁置业联合中铁诺德以40.22亿元竞得青浦区一宗地块。

中国中铁的房地产开发旗舰平台是中铁置业，拥有北京、上海、华南、中南、西北、西南、东北、山东8家区域公司，有全国化布局的战略，长三角也是其深耕的区域之一，拿地不足为奇。

而中铁诺德则隶属于中国中铁二级子公司中铁建工集团，以开发商办地产为主，上海诺德国际中心是其标杆项目之一。

近期在上海拿下的两宗地块，是中铁诺德首次布局上海住宅市场，这家公司虽有住宅产品体系，但在一个相对陌生的市场，能展现出怎样的开发能力还是未知数。

除了中铁置业与中铁诺德这两个平台在上海携手拿地外，今年上半年，中国中铁的房地产业务在广州、贵阳、合肥还有大手笔布局，总拿地金额超120亿，但拿地主体并不限于以上两个平台，中铁集团下属的各工程局也有现身。

从公开信息来看，中铁系上半年拿地金额能挤入行业前20名，同比来看，今年的拿地规模少于去年同期。据中指研究院数据显示，2021年上半年，中铁系拿地总金额达156亿元，当时排在29名。

虽然有所下滑，但一个明显的信号是自去年以来的提速。在2020年上半年，中铁系的拿地金额只有约40亿元，排名行业第99名，还比不上此次在上海的一宗地块成交价。

从整合初期要冲刺行业前五的雄心，到如今依然徘徊在50名开外，中铁系的房地产业务经历了多年起伏波折。

谱系庞杂整合难

2005年，国资委将房地产开发确定为中国中铁的主营业务，有了“准入证”的中铁系开始全面进军房地产业。

早期的中铁系房地产业务是以其基建主业的优势，拿旧城改造、新城及新城区建设，以及与一些地方政府合作，在承办市政工程的地段提供房地产开发服务。

同中国建筑集团的体系一样，中国中铁旗下各工程局、设计院均有房地产子公司，业绩相对突出的是中铁二局、中铁建工以及中铁四局，这几家公司起步较早且已形成一定规模。

在2007年同时赴港、A股双平台上市之前，中国中铁决定将房地产业务整合，成立了旗舰平台中铁置业， 预期通过该平台和多家子公司或联营公司共同经营房产业务，整合内部系统房地产开发资源，以做大做强房地产板块。

“2011年房地产业务板块收入达到225亿元，进入国内行业前十，2016年进入行业前五。”在成功上市后，中国中铁曾对房地产业务寄予厚望。

但其面临的第一个难题，就是从事地产业务的子公司、孙公司谱系庞杂且难以管理，部分子公司下属的房地产公司仍然在全国各地拓展房地产业务，让其在投资、设计、品牌营销等方面难以形成统一的合力。

例如，当时中铁的子公司中铁二局作为上市平台，主营业务包含房地产开发，其所控制的房地产公司数量就有10余家，在成都、福州、三亚、贵阳等地推进实施“中铁城”系列项目建设。

“中铁置业刚成立的时候资源整合能力不足、管理能力不强、开发资源不够，要把每个局的房地产项目都整合进去并做好是不现实的。”2012年时，中铁二局的高管曾表示，并存发展到渐进式整合，才是中铁系的主要思路。

虽然中铁2015年将中铁二局（600528.SH）的资产置换到集团内，解决了同业竞争问题，随后也在处置一些房地产子公司股权，但其房地产业务并未全部归于中铁置业，其它各局、设计院也照旧从事房地产开发。

“没有什么特别的规定说房地产不能做，只要能自负盈亏，对于开发这个利润高的业务大家还是能做就做，尤其是一些效益比较好的，比如最厉害的中铁四局，他们也有资金去做，像我们就很难去做这种投资。”一位中铁广州工程局人士告诉界面新闻。

他所在的工程局因面临验工计价回款长等问题，连工资都是好几个月才发一次，很难直接开发商品房，他还解释了另一层原因：“关键是我们没有没有房地产开发资质证书，只能接一些房建项目，四局应该是有的，中铁建工也很早就有了。”

据了解，中铁建工旗下的中铁诺德，2010年走向专攻商办地产之路，在国内多城扩张提速。此后又从合作开发为主转向自己拿“地王”建设，先后在天津、北京、深圳、上海等地建立了诺德中心商办写字楼。

“中铁诺德”的知名度一时间还盖过了中铁置业，直至近两年，中铁的房地产业务品牌化战略提出，将诺德确立为商办品牌，基本上解决了业务分散的格局。

黄金时期麻烦频出

中铁系的继续壮大，在2010年大部分央企面临“退房令”后，作为“持牌”央企，又迎来了新的市场机遇。

当时的中铁置业开始尝试股权收购、战略合作、土地招拍挂、区域滚动发展等多种开发模式，并与中铁系内部单位、地方政府以及一些知名房企如万科、银泰、凯德置地等签订合作协议，拓宽市场开发渠道。

走出去的方式，让中铁系房地产板块销售额在2010年实现翻番，达到120亿元，虽然与225亿的目标相差甚远，但同比增长较快，销售面积也能挤入行业前20之列。

但2011年开始后，未适应行业调控周期的中铁置业不进反退。且不说追赶万科、碧桂园等头部地产公司，连金茂、中铁建地产等央企后起之秀，销售额及排名都陆续超过徘徊在200亿左右的中铁系。

界面新闻查阅其中铁置业历史资料发现，面对规模、盈利能力双双落后的局面，改革、整合等词汇一直伴随着过去的发展，比如开始以“会展+地产”特色开发模式为核心、控制开发销售节奏、完善区域布局等。

在中铁系的地产业务在规模壮大的同时，因为地产开发专业性的制约，其涉房业务遭遇的麻烦事也不少，与合作方的冲突开始显露。

2011年，中铁青岛中心曾发生股东纠纷，一作为小股东的当地民企指责中铁置业违法、违规收取购房定金，并声称自己拥有该项目所有权，虽然最终中铁胜诉，但却错过了项目销售的市场良机。

2018年，中铁二局还与合作伙伴厦门滕王阁“翻脸”，因成都知名的“500亩”大盘投资问题产生隔阂，原本由中铁二局负责拿地，滕王阁与另一小公司负责出资，但中铁二局停止了合作，双方各执一词，均表示是对方未履行义务。

二者对簿公堂3年，直至2021年3月份，二审驳回了中铁二局的上诉，并判决其应交付土地予滕王阁，并且支付逾期补偿。3年时间，成都房价明显上涨，中铁系在这一项目上投资上损失颇多。

除此之外，中铁系面临的投诉维权、违规销售被处罚等事件也时有发生。

比如中铁号称要花500亿打造的青岛世界博览城项目，配套了大量住宅和公寓产品，一度成为当地的“红盘”，但因为“私自捆绑精装修销售”、“设计缺陷”等问题履被维权。

而去年在北京热销的中铁·诺德逸府，也被业主质疑其开发能力，包括前期销售虚假宣传、项目货不对板，更为严重的问题是防火门设计不规范，随后中铁置业又在相关部门督促下进行过整改。

值得注意的是，在这个十年，中铁“走出去”的步伐加快，但海外拓展的房地产项目并不顺利，其中最知名的便是与万达产生纠葛的“大马城”项目。

“大马城”是马来西亚首都吉隆坡中心区域单一最大、未开发的完整地块，预计投资2300亿，建成以交通枢纽为驱动的国际商业中心。2015年时，中铁非常看重这一项目，不仅能够获得房地产开发的效益，还能扩大在马来西亚的影响力，为承接新马高铁奠定基础。

但中铁在股权收购过程中出现了一些波折，2017年5月出售方单方面同中铁解约，随后有消息传出万达意图拿下该项目，最终也并未成功，搁置两年后，2019年底，中铁才正式拿到“大马城”项目。

近两年，中铁系仍在尽力化解海外项目投资风险问题，直至2021年，“大马城”的项目风险才被完全化解，虽然是其房地产业务迈出海外的一大步，但考虑到该项目的建设进度，中铁要从中获得收益还很久远。

高管频繁变动

除了业务端的麻烦，中国中铁内部的人事变动也影响着地产板块的发展。

2021年8月31日，外逃两年的中国中铁原党委副书记周孟波，被缉捕并遣返回国，随后中铁内部接连传出高管被查消息。

作为中铁系的主要地产平台，中铁置业也不例外，部分主要高管陆续被公布处于调查之中，人事动荡频繁。

2021年10月29日， 中央纪委国家监委网站公告称，中铁置业原总经理朱洁以及副总经理、总工程师朱长清因涉嫌严重违纪违法，接受纪律审查和监察调查。这二人均为中铁置业的“元老级”人物。

另外，2020年，北京中铁诺德房地产公司董事长王景明也被带走调查，中铁置业山东总杨斌也与今年5月被带走调查。

目前， 中铁置业官网上的总经理已更改为申凌云，他原先是中铁文旅的董事长。

频繁人事变动和高管被调查，无疑会影响中铁系地产业务的推进。一位业内人士对界面新闻表示，央企高层的薪酬、管理考核维度都不是市场化的，相对而言策略会保守一点，但往往人事变动对公司的影响会更大，这样导致了中铁系地产公司近几年整体发展并不算快。

冲刺“双千亿”

回头来看，中铁系地产近几年投资策略交替性明显，2016-2017年间，公司相对激进，尽管拿地数量较少，但偏向于一线及热点二线城市争夺，成交综合楼面价高企的同时，溢价率也相对较高。

比如2016年先后于嘉兴、苏州花费11.25亿几76.7亿摘得的地块，溢价率分别为53%与132.7%，2017年，中铁在北京以50.2亿拿下顺义后沙峪地块，溢价率伟为30.39%。

2018年后则为求稳，减少对热点城市地块的参与，将注意力聚集于弱二线及三四线潜力城市，比如昆明、贵阳等西南城市，并加大投资力度，以保持毛利率的稳定。

重新立下房地产业务“双千亿”目标后，中铁系抓住了去年下半年抢收地块的机会，但销售额表现不佳。

“拿地多，但是销售数据没有起来，说明他比较侧重于囤地的战略，销售方面受市场、新开工等影响难以快速显现，并且相对而言，中铁、中铁建这种类似的企业在销售主力上不是特别强势。”知名地产分析师严跃进对界面新闻表示。

也有分析师对界面新闻表示，去年猛增的投资并不能说明中铁的战略有明显的变动，主要是有这个土地市场的压力，有些政府会要求央企托底，在房企资金较紧的情况下，低价拿地是中铁系偶遇的好机会。

有了去年的库存，今年上半年，中铁系已明显减少拿地投资，将重心放在抢销售、去库存方面。

“现在的稍微收敛其实说明了，基本储备工作已经做到位了，所以会偏向于保守，强调土地的开发情况，在拿地方面开始强调控成本。”严跃进对此表示。

2021年，虽然全年在京沪等热门城市抢收地块，实现新增土储翻番，但受行业调整影响，中铁系地产销售额为580亿元，不仅同比下降15%，也远不如早已步入千亿地产阵营的中铁建地产。

据中指研究院数据显示，今年1-5月份，中铁房地产实现销售额为158.6亿元，排名第53名，离千亿目标距离尚远。

在奔向房地产业务增长目标的路程上，中铁系不似主营基建业务般“狂魔”，但面对当下的市场环境，稳在自己的安全区内或许是另一种前行。