记者 | 黄昱

面临楼市去库存压力，一些城市和房企轮番祭出“奇招”。

近日，佛山三水区宣布，该区将在6月21日-6月30日举办2022年佛山市三水区购房促消费活动，共发放购房消费券1000万元，针对购买不同大小面积的新房奖励1万元至2万元的消费券。

佛山并非个例，长春、西宁等城市近期也相继发放了购房消费券。除了发放购房补贴外，近期还有不少城市推出了“房票安置举措”，更有地方政府提出买房送工作，青岛市某社区甚至将购房纳入工作人员考核范围。

开发商为促进销售也是绞尽脑汁，小麦大蒜抵首付、买房送土猪、买房送车等方式层出不穷。

花式促销

根据佛山三水区6月21发出的通知，此次购房促消费活动发放的消费券金额分为三类：买新建商品住房建筑面积90平方米(不含)以下的，发放价值1万元消费券；购买新建商品住房建筑面积90平方米(含)至144平方米(不含)以下的，发放价值1万5千元消费券；购买新建商品住房建筑面积144平方米(含)以上的，发放价值2万元消费券。

佛山这一轮发放的消费券合计1000万元。而据 6月17日“2022长春房交会”消息，长春市政府及各开发区共投入6000万元用于发放购房消费券。

部分地方政府在促进购房消费上不遗余力，除了发放购房补贴外，广西玉林市仁东镇今年还推出了购房“送工作”政策。

据悉，仁东镇当地负责向进城购房且未就业的新市民推荐3个以上就业岗位，薪酬不低于玉林最低工资标准。

青岛市西海岸新区某街道办甚至将购房纳入工作人员考核范围。一则网传的名为《关于做好促进居民购买新建商品房的通知》显示，要求各社区、各股份经济合作社，发动辖区居民购买新建商品房，组织新建商品房团购，至6月底每个合作社完成网签不少于2个，并将该项工作纳入2022年度工作考核。

“房票安置”是地方政府在此轮降库存行动中的一大举措，是指地方政府向被征收房屋的所有权人，根据房屋价值发放等额面值的房票，被征收人可凭房票在有效期内购买合作开发商的楼盘。

据浙商证券统计，2022年4-6月期间，全国已有10个城市陆续推出房票安置举措，包括苏州常熟、台州温岭、宁波、丽水、绍兴、嘉兴、郑州等。其中郑州的房票安置举措因给予被征收人安置补偿金额8%的奖励，且使用房票购买的商品房不计入家庭限购套数而受到广泛关注。

除了地方政府层面，开发商为了促销售更是不遗余力。近日房地产市场上流传出的两份销售海报引发广泛关注，其中一份是出自河南商丘市民权县建业河畔洋房，活动内容为“2元/斤，小麦换房”，最高可抵16万房款；另外一份是来自河南开封市杞县建业城项目，“5元/斤，大蒜换房”，最高额度为10万元。

一个背景信息是，河南今年的小麦收购市场价约为1.5元/斤，杞县本地大蒜价格约为1.5元/斤，这样折合下来，基本上等同于“小麦换房、打7.5折”，“大蒜换购，首付部分能打三折”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，类似做法就是“挖掘农民的购房潜力，增大购房者的购买能力”。房企助力农户销售农产品，其实也是希望增加农户的收入和购买的资金，客观上是对购房首付方面的一种支持。

去库存压力

全面促销的背后在于各线城市库存压力普遍较大。

银河证券研报指出，截止2022年4月，房地产行业全国累计现货库存为55735万平方米，同比增加8.4％；累计新开工面积为39739.01万平方米，同比减少26.3％；累计竣工面积为20030.1万平方米，同比减少11.9％；销售面积为39768.2万平方米，同比减少20.9％。

去化周期也相应延长。截止2022年4月，整体库存去化周期为4.20，相比去年同期增加1.14。

银河证券分析师王秋蘅认为，从行业整体来看，短期行业现货库存仍将处于上升阶段，从去年年中开始，现货库存同比就一直处于增长的状态且增长的幅度越来越大，库存去化周期也不断增加，并接近2020年疫情时水平。

在此背景下，各地政府因城施策，截至目前，2022年已有超百城放松调控政策。中指研究院指数事业部总经理曹晶晶指出，近两个月因城施策节奏明显加快，政策内容向限购、限贷等方面延伸，城市明显向二线城市扩围。

影响购房的重要因素房贷利率也不断迎来新低。目前首套、二套房贷利率均处于14年以来低点。

据贝壳研究院数据，2022年6月，全国首套房平均房贷利率为4.42%，二套房平均房贷利率为5.09%，相比去年同期分别下降90bp、51bp，相较去年10月高点分别下降131bp、90bp。

然而，调控的放松还没能在销售上立竿见影。克而瑞数据显示，百强房企5月单月业绩环比增长5.6%，同比降低59.4%，较2020年疫情期间也下降52.1%。从近3年来看，业绩降幅保持在较高水平；前5月累计业绩规模同比降低52.3%，降幅较4月进一步扩大，较2020同期下降27.8%。

楼市销售究竟何时能企稳？

曹晶晶称，短期来看，当前市场降幅接近年初预期，按国家统计局口径，上半年全国商品房销售面积累计降幅或超两成，二季度难有起色，预计6月重点城市有望完成筑底，多数城市下半年缓慢恢复。

王秋蘅则表示，目前居民杠杆率处于高位，预计房贷利率下调对需求端刺激相对有限，但会助力市场加速“见底”，销售企稳还需要政策和市场环境改善的合力，保守估计市场销售到第四季度企稳。