文丨天府楼市 木子

6月10日，成都市公共资源交易服务中心发布了2022年第二批次集中供地信息，这距离531楼市新政推出才过去10余天。

此轮集中供地共推出涉住宅用地55宗，总出让面积约3040亩，总起始价约394.23亿元，将于7月12日至14日出让。除青白江区、新津区宗地外，均采取“限房价、定品质、竞地价”的拍卖方式。

楼市君注意到，本次土拍挂牌土地的最高清水房限价超过3万元的宗地数量明显变多，也出现了房地差变大、宗地平均面积变小、纯宅地增加等新变化。

在全国楼市回暖与成都今年2次房产新政持续发酵的背景下，此轮土拍有哪些看点？又将释放哪些信号？让我们来盘一盘。

2022年第二轮集中土拍主要看点

作为楼市新政后的首场大规模土拍，二批次土地的供应和成交情况将对市场有明显的导向作用。从目前释放的信息来看，这轮供地主要有以下看点。

看点1：11宗地块清水限价突破3万/㎡

2022年一批次集中供地，50宗地块中清水超过30000元/㎡的有3宗。此轮二批次供地55宗，清水限价超过30000元/㎡的地块达11宗，最高清水限价更是刷新至34500元/㎡。

这11宗地块分别位于高新区、青羊区、锦江区、武侯区和金牛区，而成华区二仙桥住宅清水限价也逼近了30000元/㎡大关。可以说，主城（5+2区域）3万+大门已经全面开启。

看点2：房地价差变大

本次拍卖的55宗地，起始楼面地价2800~19600元/㎡，土地最高限价3150~22400元/㎡，而清水住宅限价，有11宗超30000元/㎡，最高为34500元/㎡。相较于2022首轮供地，此次集中供地大量地块的房地价差能达到约14000元/㎡甚至以上。而房地价差越大，开发商的利润与操作空间也就越大。

此外，青白江区（7宗）、新津区（1宗）地不再限清水住宅房价。相当于不做限制，项目冷热，全由市场来定。

看点3：多个热门板块供地，纯宅地占比超7成

此轮集中供地，其中“5+2”区域共29宗，大源、新川南、锦江生态带、青羊新城、三圣乡、武侯新城南、二八、茶花等热门板块均有供应。最高起拍价、最高土地限价和最高清水住宅限价均属于高新区大源23.5亩地块。

从土地类型来看，55宗地中共含41宗纯住宅用地，占比约75%。此外，与今年首轮集中供地一样，这次的土地也几乎没有配建要求，地块纯粹度高，让减负后的开发商能轻松上阵。

看点4：单宗土地平均面积变小

楼市君注意到，本轮供地宗数更多，但单宗面积却越来越小，单宗均值从去年一批次的86亩降到今年一批次的62亩，再降到本轮的55亩。

单宗土地面积变小，意味着土地总价更可控，有助于房企减轻房企拿地压力。

看点5：郊区供应占比提升

此轮供地，“5+2”区域供应面积为1453亩，占总供应面积48%。郊区供应1587亩，占比约52%；而这正好与今年首批次集中供地“5+2”区域占比52.1%反过来了。

按照面积排序，排名前五的区域供地大户分别是：青白江464亩＞温江360亩＞天府新区343亩＞新都294亩＞武侯区245亩。

看点6：“回锅地”重新上架

在今年首轮集中供地中流拍的三圣乡109亩地块，本轮再次供出，降起拍价的同时提清水限价，降低房企拿地成本，也为房企预留更宽利润空间。

此外，新都斑竹园105亩地块等其余3宗有变动的“回锅地”，也主要调整了清水限价和土地限价。

土拍前瞻：它主要释放了哪些信号？

集中供地作为土地供应大戏，直接影响未来1-2年的楼市走向，尤其是前段时间连发两次新政，土地拍售显得非常重要，也是新政后土地市场的一次直接检验。

本轮土拍清水限价普遍上调，一方面更大的房地价差可刺激开发商拿地，后期操作起来也更加得心应手。另一方面，也直接意味着项目更高的单价以及买房人更高的购房成本。成都买房的成本似乎正在肉眼可见地“水涨船高”。

对买房人而言，未来除了要准备好更鼓的荷包，也需要甄别哪些区域才是更具价值区域。

此前数年，南拓、东进一路高歌猛进，催生出高光板块，传统五城区的发展风头一度被盖过。如今，回归主城的号角正在吹响，此次土拍公告就是最好的证明。

五大主城区除了成华区清水限价尚未打破3万门槛，其他区全部上3万，与高新区核心板块并驾齐驱。在“中优”相关政策的推动下，主城的未来价值将得到进一步提升。

从全国楼市来看，目前已出现回暖迹象。多家机构数据显示，6月前半个月市场销售出现回暖。中达证券研报数据显示，6月初至17日，其覆盖的42个主要城市新房成交面积环比增长49%，其中一、二、三线城市环比分别增长122%、44%、31%。

具体到成都，5月16日和5月31日，成都出台了两次楼市新政，从放松购房资格、满足多子女家庭住房需求、降低持有成本和加大金融支持等多方面进行优化。

从目前的市场反馈来看，新政出台加速市场回暖，近期热门区域新房、二手房来访量和成交量明显上涨。

楼市回暖，有助于市场信心的恢复，开发商的拿地意愿也会增强。那么，民企出手的比例会变高吗？

在成都第一次集中供地时，仅有龙湖、中瑞天悦、远达等少数几家民企出手。从全国其他刚结束二批次供地的重点城市的出让结果来看，央企国企依然是拿地的主流。

由此来看，在楼市大环境与经营现金流未有根本改善的情况下，可以预计，大部分民企开发商当前的主要策略仍然是企稳。

总结一下，相较于之前成都已进行的四次集中土拍，我们可以明显感受到了土地出让方的诚意：减少拿地难度、减少开发成本，增加利润空间，是实实在在地在为开发商减负。而随着全国楼市整体全面回暖与成都近期两次楼市新政的持续发酵，都有助于整个市场预期的转变，进而增强开发商拿地的信心与动力。

成都今年第二轮集中供地的55宗地块届时花落谁家？7月12日-7月14日这三天，答案揭晓。