文|筷玩思维 陈富贵

疫情已经持续两年有余，作为实体经济的餐饮业及商业地产受其影响尤其严重，从商业地产数据来看，2021年全国拟开业的商业地产(Shopping Mall/商业综合体/购物中心/写字楼)项目有1113个，到了2022年，这个拟开业数据则降到了895个。

在商业地产的开关店数据方面，2021年商业综合体入驻品牌的新开门店数超过5万家、关店数量约达到4.7万家(不单是餐饮品牌，包括服装店等)。

在疫情之前，也有数据表明，餐饮门店在商业地产的存活率基本不会高于30%。在本身大竞争的环境下又遇持续的疫情，餐饮门店如何在商业地产“最难的时候”活下来，这是大多餐饮品牌关注的核心问题。

商业地产还能进吗？

从购物公园到商业综合体再到写字楼，这些都可以统称为商业地产。随着商业地产体量的增加，这也使得近些年餐饮品牌入驻商业地产的比例同样在持续增加，从知名连锁品牌到不知名、刚成立的单店也现身商业地产。

这些新店大多是网红品牌、连锁品牌的子品牌，一些新店看起来虽然并不知名，但它们不仅有成熟的打法，更有一定的可用资源，竞争正从明面慢慢转移到看不见的地方。

就好比你在武林大会看到很多惹不起的人，你躲开他们想找软柿子捏，最后发现一个孤独坐在一边的生面孔少年，当你贸然出手后才发现他不仅是少年天才，年纪轻轻就把你几十年无法入门的摘叶飞花练得出神入化，他更有一个武林盟主的爹。

非常明显，商业地产餐饮业的竞争越来越内卷。问题来了，商业地产还能进吗？

反方认为，商业地产目前越建越多、越建越密集，大多商业地产的人流都被分散了，除了周末之外，工作日进进出出的基本是外卖，越来越稀薄的商业流量和高租金并不成正比，再者，商业地产的营业时间会有一定的限制，八点开门、十点关门，不利于夜经济。

正方指出，商业地产确实处于存量为先、增量空间微弱的境地，加上持续开发的商业地产也很明显在分流为数不多的商业流量。但不可否认，成熟的、优质的商业地产依然是稀缺资源。如何选择做与不做以及如何做呢？其一，餐饮人要找到适合自身的商业地产，不可盲目入驻；其二，在竞争多维化的当下，能力和地段同样重要，在优质的地段上，能力的优先度要高于地段。

筷玩思维此前在调研时就发现，即使是在优质的商业位置，其中入驻的品牌也来去匆匆，可见如果没有优质的运营发展能力，拿到好的地段也会成为失败者。这也意味着，商业地产的运营逻辑与街头地产的运营逻辑并不相同，如果不能转变思维、不能物尽其用，到了商业地产还在用街头思维，其结果基本也是出局。

PS：本质上，大多街头地产也属于商业地产，本篇文章提及的“街头地产”仅指非“Shopping Mall/商业综合体/购物中心/写字楼”的独立业态。本篇文章的“商业地产”仅指联动业态，比如“购物中心”这类。

当然，我们也不是在否认街头智慧，街头的智慧是一个经济体，商业地产的智慧又是另一个经济体，不仅经济逻辑不同，更是阶段不同，比如川渝火锅很好，但如果拿川渝火锅底料到云南煮黑松露，或者到沿海用酸菜煮红瓜子斑，这就会发生文化错位，好的东西放错了地方就是糟蹋资源。

到了商业地产，自然要用到商业地产的逻辑来思考，在有些时候，如果商业地产方也不明白什么是商业地产逻辑，餐饮人要做的就是避开这样的商业地产项目，同样的，如果入驻商业地产的创业者还在用街头地产的逻辑来看事情，那么招商办的人就应该拒绝这样的品牌。

与街头地产相比，商业地产背后有更多可用的隐藏资源

街头地产大多是纯粹的出租关系，房东提供一个地盘，其余基本要租客自行解决，餐饮是一个特殊的业态，很多时候街头餐饮门店开业了，最后一纸通知要求整改。商业地产这样的事情虽不能说没有，但比例会少很多，在成熟的商业地产方，发生此类事情的概率就更低了。

虽然价格略高，不过商业地产确实更加省事儿，这也是诸多大品牌更青睐于商业地产的主要原因。

有从业人士指出，用街头地产的眼光来看商业地产，将商业地产同样当成是房东和租客的逻辑，这样的认知是不太正确的。

当然，如果有商业地产还在用纯粹的租方逻辑运营，那么这样的商业地产项目同样比较低级。有些资源确实商业地产方不会用，那么作为其中的创业者就要去思考如何挖掘这些被埋藏的可用资源。

以写字楼餐饮为例，写字楼配套有不少餐饮门店，有离得近的，也有离得远的，大多正餐老板很苦恼，午餐翻台率最多不会超过3轮，晚餐的翻台率大多时候低于2轮，不过这还算好的，有些写字楼品牌的午餐和晚餐甚至都没有坐满，加上大量写字楼的职员点了远方的外卖，写字楼餐饮可谓几家欢喜几家愁。

在端午节，有老板想了个法子，他在写字楼出口派发小粽子，大概一个只有一口的量，不仅做了品牌露出，还写明到店赠送端午节饮品。拿人手软，当天该门店的人流有明显增加，而赠送的饮品也很简单，甘蔗萝卜马蹄水，几根甘蔗就可以熬一锅，好看好喝养生又省钱。

在经营过程中，老板发现，由于外卖员无法上楼，有些职员会出来打包回办公室吃，他一下子就看到了一个新的机会。老板让员工在楼上熟人的公司注册了职员证，外卖只能送到楼下，而他可以让员工送上楼；外卖只能点一家，他可以帮忙去其它门店点餐再一起送上去。别的门店早上10点还在备料，他已经在处理订单了。

之后抓复购，门店推出了写字楼职员优惠、职员+老客优惠，多重组合之下，门店的生意更好了。后来老板去购物中心开店，他继续发挥这样的经营智慧，只要是同一个商场内的职员，门店都会赠送独享的餐前水果，甚至不惜菜品加量，有同个商场点的外卖，他也会让职员和外卖员一同送过去，走不开的时候则附上联系方式并写明给菜品免费加了量。

老板指出，一份菜品多加几根青菜花不了多少钱，多得到东西比打折更让人开心。老板有时候也会带员工穿着工服去商场内的其它门店消费，互加了联系方式，也增加了商业往来。

找到可用资源并用好这些资源，生意就成功了一半

针对街头地产，市容市貌是一个问题，人心冷漠更是一个大问题，比如一条街开着的几家餐厅，这些门店的老板大多毫无沟通或者各不安好，竞争关系落井下石、各扫门前雪是常态，仅有少数会超越竞争关系玩在一起，且街头地产房东与租客的关系大多时候同样并不亲近。

商业地产比起街头地产多了一些链接优势，比如2020年，大多门店因缺乏口罩等无法复工，商业地产由于有集采能力或者有产业链资源，它们可以帮入驻业主采购到必备的物资，对于经营政策不明时，入驻品牌还可以向商业地产咨询具体情况，这些都是街头地产无法与之相比的。

其次是流量的不同，如果是街边店，大多是有目的进店，如果只是寻常流量，它基本是无效的，比如路过的人会想着回家吃饭或者去别的地方吃，而到了购物中心这类商业地产，基本是进去了就在里面消费，从吃喝到文娱玩乐等基本是一体化的。消费者可能会在购物中心呆一天，但很少可能在某个街道呆一天。

这意味着从街头地产到商业地产，其中的流量逻辑、运营逻辑都发生了根本的变化。流量逻辑侧重于广告，运营逻辑侧重于资源极致化(包括异业合作)，无论是流量逻辑还是资源极致化逻辑，这些都可以建立在商业地产的一体化之上运营。

具体看来，商业地产的广告比街边店更多维，线上涵盖了大众点评、小红书等，线下则还有地推广告、门店广告、商场指示牌广告、商场条幅广告、支付页面广告，在异业合作方面，比如你在商场一楼买衣服，支付页面可以出现同商场门店的优惠券，又比如火锅等位区可以推送周边一分钟路程的饮品店、游戏厅等。再如果多家门店关系不错，它们也可以根据实际情况由服务员给顾客派发相应的消费券。

在商业地产的发展逻辑下，随着地产运营方服务能力的提升，可以操作的地方还有很多。

结语

商业地产的“一体化”虽并不是新概念，但从整个大环境来看，一体化只是存在于消费端，此外，商业地产的一体化还未发展到成熟阶段，且商业端的异业合作还仅处于概念期。

在目前情况下，商业地产确实面临流量腰斩的尴尬境地，一方面是和持续不明朗的疫情影响有关，另一方面是商业地产还处于同质化的大竞争局面。如何破局？这不仅考验地产方的运营服务能力，也更考验其中入驻品牌的求生、发展能力。

据地产大数据披露，全国商业地产项目的体量近5亿平方米，其中是有一些一般的或者质量不高的劣质项目，同时也不可否认，优质、成熟的商业地产依然是抢手的。

有餐饮人指出，街头地产逻辑和商业地产逻辑本质上是相通的，比如有些街头老店的服务员和老板能认出周边的居民，可以做到让周边客群宾至如归，让顾客在街头餐厅吃出家的感觉。

商业地产由于进入了更高的运营阶段，而且地产方和入驻方属于服务关系，加上商业地产一体化的流量效应，入驻商业地产的品牌是可以拿到更多可用资源的，可用资源的多寡大多时候就是发展的关键。

如何拿到更多的资源并将之转化为经营利润，无论是街头餐饮还是购物中心的品牌门店，资源及其转化能力都是发展的关键。在大竞争的环境下，餐饮门店如何在商场活下去，这非常考验品牌方的眼界、思维和能力。

在眼界上要去除偏见，去除偏见才能看到更多可用的资源，包括将竞争对手转化为合作伙伴、将一次流量转化为品牌粉丝；在思想上要去除传统经验束缚、找到更多可用的方法，为消费和品牌升级创造条件；在能力上要着力创新、做到物尽其用，在可能获胜的地方都要做到极致化。

多做事、多思考、多用心，商业本身就是一步步创造奇迹的过程，着眼于实际、摆脱偏见、努力发展才能触碰到未来。