记者 | 黄昱

在行业信心不足的时刻，市场需要一些积极的声音。

6月28日，万科2021年度股东大会上，面对当前投资者最关心的房地产市场形势问题，万科董事会主席郁亮承认,今年以来确实是从业以来压力最大的一段时期，但从短期来看市场已触底，会缓慢、温和地恢复。

郁亮指出，虽然今年上半年行业经历了一段艰难时间，根据各地网签公开数据统计，主要一、二线城市商品住宅销售面积1-2月同比下降36%，4月同比下降59%，5月同比仍然是大幅下降，但环比开始上升，进入6月之后市场进一步好转，环比明显上升。

销售回暖的背后有三大原因，在郁亮看来，一方面是因为一些政策的出台正在带来积极影响；另一方面是因为疫情而延迟的需求释放带来的回补；最后还有季节性因素，开发商会在年中加大销售。

郁亮称，市场恢复仍然是一个缓慢温和的过程。尽管6月份环比明显上升，但仍然是同比下降，只是下降幅度相对收窄。

“行业已进入新的发展阶段，人口形势、收入状况、房地产市场运行的指导原则都已发生变化，不会再回到过去的发展逻辑，也不会再回到过去高峰时期的规模与增长速度。 ”

尽管规则发生了变化，但郁亮认为房地产行业仍然是十万亿级的市场，同时也是千年行业，常做常有，常做常新，不管未来的道路多艰难，走下去就会有机会，这个行业仍然会为国家做出应有的贡献。

在当前的市场环境下，企业更需要专心做好自己的事。

郁亮称：“在走访过程中前线的同事给了我很大的信心，比如惠州万科的买房案例，说明无论多么困难，房子总有人买，关键看你能不能去找到客户；江门案例告诉我，只要交出好产品，客户就会愿意买单；珠海的雁南飞计划，从坐销变成行销，到北方去找客户。”

“只要一个企业能够做好自己最主要的客户，做出好产品和好服务来，我们还是可以熬过去的。行业很艰难，但如果放在社会中去，我们行业一定不是最艰难的一个，所以没有任何理由躺平。”

尽管有做好的信心，但在当前的市场环境下，外界仍对万科是否能实现今年3月提出的业绩止跌企稳持有担忧。

对此，万科总裁祝九胜表示，万科在年初或3月份时对于市场下行有预估，但没想过这么严重。相对于百强的表现，万科1-5月份的销售下降41%左右，稍微强一点，但行业中也有表现更好的企业。

“这确实会带来更大的挑战，好在我们一直是相对稳健的，把困难都想到前面，提前做了一些铺排和布置。从今天的情况来看只是增加了工作难度，我们会用更积极的销售、更具体的应对来兑现今年实现业绩止跌企稳的承诺。”

如果看得更长远一点，从两三年的时间跨度来看，万科大体上是想实现三个效果或三个目标。

祝九胜指出，第一是业绩一定要止跌回稳，把这种跌势给止住。第二个是开发要继续维持在第一阵营的行业地位。第三个是在这个行业里面，万科还是想能够率先从房地产开发转向不动产开发、经营、服务并重。

从开发业务来看，万科进行了组织结构、管理方式的调整，去年成立了开发经营本部对7个区域BG的开发业务拉通拉平管理。

祝九胜表示，开发经营本部成立以后万科也实现了一系列的转变。第一是投资标准，万科在投资机制方面做了进一步优化，今年前5个月共投资13块地，其中9块地今年就能够面世，6块地的现金流今年就能够回正，投资标的提升对万科未来的业绩会起到比较好的支撑作用。

第二个举措是产品和能力方面的拉通，通过再次产策把产品做得更对客户的口味，也看到了初步的效果；

第三个举措是在销售方面找到了一些方法，以前万科做销售的思路是为房子去找客户，今天越来越觉得应该是为客户去找房子，客户有什么诉求，万科就用什么样的产品方案、哪个项目去满足他。

祝九胜透露：“从最近新开的33个楼盘的情况来看，我们的流速基本上都能做到当地平均流速的1.5倍到1.8倍，销售能力在不断提升，这是我们信心的一大来源。开发经营本部把7个区域BG拉通后，投资、产品、销售这三个方面的能力都会持续提升。“