记者｜吴波

作为少数没有在需求侧调整楼市政策的城市，北京二手房市场依旧保持着韧性。

根据北京住建委官网数据，今年上半年北京二手房成交71067套，与去年上半年110182套相比下跌35.5%。

但2021年是过去5年中北京二手房市场行情最好时刻。这一年，北京二手房成交19.2万套，创下五年来新高。往前追溯，北京二手房在2018年上半年成交76640套，2019年上半年成交72601套，2020年上半年成交49317套。相比之下，今年上半年北京二手房成交量表现并不差。

具体来看，影响今年二手房成交量的主要有两方面因素。一方面，去年下半年，北京陆续出台了学区房相关政策以及二手房指导价，规范了二手房交易，一定程度上压制市场上的学区房炒作、热点区域炒作的行为。

麦田房产分析师对界面新闻表示，上半年北京整体二手房市场比较平稳，没有像去年一样出现某些板块成交量暴涨的情况。从成交量上来看，回龙观、天通苑和亦庄、望京表现相对较好。

望京是传统热门板块，成交量一直位居前列。作为北京的超大型居住社区，回龙观、天通苑因总价适中、户型选择多样，一直是刚需的首选之一。

尤其是未来13号线拆分为AB两线后，两地的通勤将更加方便，回龙观、天通苑到西二旗和望京等地的通勤将得到极大改善。

亦庄作为北京经济发展较快的板块之一，人口不断流入，购房需求也随之而来。随着去年新房项目的快速去化，选择变少，部分需求转移到二手房。此外，亦庄独立学区政策，也吸引了一部分丰台、朝阳的购房者。

另一方面，今年5月，北京突发疫情，受疫情影响出现短期波动。

来自北京中原数据显示，受疫情因素影响，5月北京二手住宅成交大幅回落，累计签约8600套/82万平方米，环比下降40%，同比下降54%，成交规模大幅回落至近一年低位。但这一情况很快得到改善，根据北京住建委官网数据，6月北京二手房网签11009套，环比5月增长28%。

不过，6月成交量整体依旧处于偏低水平。麦田房产分析师认为这主要有三个原因，一是6月北京仍旧有散发疫情，对市场的影响仍然存在；二是疫情和经济大环境影响了人们的收入预期，一些购房者的置业计划有所改变；三是在全国楼市普遍低迷的大环境之下，买房者的观望情绪有所加重，根据麦田数据统计显示，6月份，客户平均成交周期比5月增加8.3天。

熟知一线市场的中介经纪人也有类似的感觉，市场在转好，但还谈不上明显升温。一位通州门店我爱我家的经纪人表示，“市场在恢复，但客户量还没有回到之前的高点。”

该门店隔壁的21世纪不动产经纪人也表示，近期看房的人是增加了，但也不算太多。按往年市场规律，一般要到9月和10月。实话实说，现在卖房的人多起来了。”

近日，58同城、安居客发布的2022年《6月国民安居指数报告》显示，6月全国重点城市二手房新增挂牌房源量环比回升6.8%，北京密云、长阳、良乡、昌平县城和北七家是热门板块。

“不过现在将房子挂网的业主都没有太着急，因为心理价位都很高。” 上述21世纪不动产经纪人进一步表示。这意味着，北京二手房价格颇具韧性。

58安居客房产研究院统计显示，过去3个月，北京二手房挂牌均价分别是59076元/平方米、59659元/平方米和59253元/平方米，依然保持在接近6万元/平方米的高位。

58安居客房产研究院分院院长张波总结称，从北京上半年二手房挂牌价格来看，一季度总体呈现上扬态势，二季度则受疫情等因素影响出现短期波动。

在挂牌价方面，麦田房产数据也显示，6月挂牌价和5月相比维持平稳，下降幅度几乎可以忽略不计。“虽然成交量在低位运行，北京二手房价格仍然维持平稳，说明北京楼市的价格支撑是比较足的。”麦田房产分析师称。

基于市场的韧性和逐渐信贷政策，机构和房地产业内人士对北京下半年二手房市场的展望较为乐观。

张波总结称，北京是少数没有出台文件，对需求侧进行针对性调整的城市，而北京市场的回暖却早在一季度就已确立。预计下半年，北京二手房市场总体将保持持续升温，市场情绪不温不火，成交量稳有中升，而房价的变化幅度较小。预计在相对宽松的信贷政策下，市场积极复苏的力度会进一步加强，总体来看全年月成交量高峰有望出现在金九银十。

麦田房产分析师也认为，从宏观政策来看，随着上半年各种利好政策的出台，目前全国的房地产市场环境已经有所改善，市场开始触底复苏。

具体到北京，上半年除了跟随LPR变动下调了房贷利率之外，依旧执行着全国最严格的限购政策，再加上疫情的影响，北京二手房市场在这样的环境下依旧保持了韧性。

随着疫情影响逐步消退，以及全国性房地产政策宽松的大背景，预计下半年北京市二手房市场将从五、六月份的缩量状态中恢复，积压的购房需求将逐渐释放，和上半年市场相比呈现量升价稳的特征。