文｜斑马消费 杨柘

对于分拆物业上市，龙湖集团以往非常佛系，就连掌门人吴亚军都说，绝对不会贪图多敲一次钟。

因此，在物业上市这事上，龙湖集团上下三缄其口，但经过今年初披露龙湖智创招股书，日前再次更新招股书，龙湖集团分拆物业创建又一个资本通道早已板上钉钉。

随着物业企业上市热潮逐渐退烧，从观望者到冲刺者，龙湖集团是否做好了准备？

业绩底色

从物企上市潮的观望者到参与者，龙湖集团也逃不开眼前的现实。

日前，龙湖智创更新招股书，继续寻求上市敲钟的那一辉煌时刻。

在今年1月，公司就已披露招股书，公司露出底色。此次更新招股书，外界得以对公司有进一步认识。

据招股书披露，2019年至2022年前4个月，公司实现收入分别为43.69亿元、64.68亿元、110.56亿元和40.6亿元。2020年、2021年收入同比增长48.04%和70.93%。

上述同期，年内溢利分别为6.81亿元、9.31亿元、13.69亿元和5.44亿元。公司称，业绩增长，主要是因扩大业务规模和提升成本控制能力。

不过，公司毛利率小幅波动明显，从2019年的29.25%降至2021年的26.62%，到今年前4个月升至27.24%。

公司收入结构主要有两大板块：住宅及其他非商业物业管理服务、商业运营及物业管理服务。

2019年至2022年前4个月，住宅及其他非商业物业管理服务板块收入分别为38.86亿元、54.45亿元、85.65亿元和30.29亿元，占公司收入的89.0%、84.2%、77.5%和74.5%。

上述同期，商业运营及物业管理服务收入分别为4.82亿元、10.23亿元、24.91亿元和10.35亿元，在公司收入中所占比重分别为11.0%、15.8%、22.5%和25.5%。

和不少物管企业一样，公司与龙湖集团关系密切。

数据显示，2019年至2022年前4个月，公司通过为龙湖集团及其联营企业所开发的物业提供服务获得收入33.10亿元、42.71亿元、69.30亿元和23.33亿元，占公司住宅及其他非商业物业管理服务板块收入的75.8%、66.0%、62.7%和57.04%，占公司总收入的15.2%、23.7%、29.6%和26.8%。

在管理规模方面，截至今年4月底，公司物业管理服务签约及战略合作建筑面积超过4.8亿平方米，在管建筑面积2.74亿平方米。

截至今年4月底，公司来自第三方开发商开发的物业提供服务在管建筑面积1.64亿平方米，占公司在管建筑面积近6成。

按在管面积，公司排在碧桂园服务、万物云、保利物业、恒大物业、绿城服务及招商积余之后，这6家物企在管建筑面积均突破3亿平方米，公司距离物企第一梯队还有一小截距离。

在人均贡献方面，龙湖智创有着不俗的表现。据招股书，2021年，公司人均创收42.37万元，人均在管建筑面积1.08万平方米，均位居国内前十大物业管理企业首位。

上市前高频收购

作为龙湖集团业务生态圈的重要成员，龙湖智创秉承了龙湖集团低调稳健的风格，一边对上市传言三缄其口，一边默默开启高频收并购行动。

初步统计，2019年以来，公司收并购物业企业超过20家。截至今年4月30日，公司通过收购物业企业的在管建筑面积有0.72亿平方米。

2021年，是国内物业行业并购争霸时期，也是龙湖智创在收并购方面动作最大的一年。当年完成至少7起收并购案，耗资合计约35.96亿元，收购的物业类型不限于住宅，还涉及购物中心、写字楼、公寓以及产业园区等。

去年3月，公司通过龙湖家悦耗资12.73亿元完成对亿达服务100%股权的收购，完善自身对产业园区布局的短板。

对亿达服务的收购，论体量，稍逊于此前恒大物业收购亚太酒店物业、碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务。

当时，更多的人希望在物业并购热潮里，龙湖的动作再快一点。因为随着行业整合急速，靠自身获得物业面积做大企业规模，远没有收并购来得快。

龙湖智创没有让外界失望。去年7月，收购狮城怡安、重庆渝辉；去年8月至12月，陆续完成对楷林服务、北京琅苑物业、烟台国祥以及无锡九龙仓物业的收购。

因此，去年的物业收并购市场，除了碧桂园服务、华润万家生活，还有只顾低头干活的龙湖智创，默默拿下了不少优质标的。

标的到手的同时，龙湖智创面临的上市环境发生了巨大变化。

经过2020年至2021年物业上市热潮，大多数头部房企及大中型房企物业拆分上市完成，在今年上半年明显沉寂，初步统计除龙湖智创外，还有万物云等8家物企排队。相较此前两年每年近15家物企业上市，如今物业板块的新面孔已经不多。

这时选择奔赴资本市场有着不小的风险，今年房地产市场遇冷，上市房企们估值下降，也会影响中小投资者对物业企业的预期。

这似乎没有影响龙湖集团对物业板块的野心。在2021年度业绩说明会上，龙湖集团高管邵明晓透露龙湖智创30%的年增长目标。

在更新的招股书里，邵明晓已升任龙湖集团副董事长，陈序平接任龙湖智创董事会主席一职。陈序平在成都龙湖任职多年，从地产开发、商业、公寓到养老业务从无到有地打满全程，他晋升之后能否带领公司走向更远？