2011年，奔驰考虑将北京奔驰汽车零部件产业园和物流配套项目落户通州。

当时的通州区政府非常努力地争取项目落地。尽管遇到不小阻力，他们还是在马驹桥镇完成了拆迁、平整好了土地。

最终很遗憾，项目还是去了亦庄。因为亦庄本来就有奔驰厂的一期。缺少对产业和人才的吸引力以及优质的公共资源，成为通州那几年的心病。

而现在，当你打开通州区政府官方网页，就能看到副中心大剧院、图书馆、大运河博物馆、交通等相关配套以及各类高新企业落地的消息。

根据“十四五”规划副中心计划投资总额超8000亿，运河商务区核心启动区建设日益完善，竣工建筑面积达413.55万㎡（已超过国贸商务区），16座城市综合体中有超过20栋百米以上建筑封顶；截至年初，运河商务区已吸引约1.6万家企业入驻包含外资企业90家、总部企业48家、金融企业266家，中农工建“四大行”总部进驻，三峡集团二三级总部集群，以及全国棉花交易市场、上田八木（全国首家外商独资货币经纪公司，2021年6月11日，中国银保监会北京监管局批准其在京开业）、首钢基金、阳光出行、普华永道等重点机构。 

政策的兑现和配套的落地也改变了通州楼市的逻辑。

在北京行政副中心2015年落户通州后，引发了楼市的火热，很明显，这是一个政策市。有资质的购房者都想尽早搭上这趟便车，等待着政策红利的兑现。

而现在，随着规划中的配套落地，优质的年轻人才相继引入，他们不再像曾经的购房者那样被热潮裹挟着着急上车，而是对居住场景和服务水平有着更高追求。

“我是95年出生的，落户和学区这些问题离我还是比较远的。考虑到后期买卖的话，可能是10年以后。我一般买房是这么考虑的，我现在是一个什么处境，我喜欢什么样子的房子，房子能够保值，能升值更好。”

作为年轻新潮一代，从事新媒体行业的周先生，给出了他的选择，就是通州的万科大都会滨江。

“第一，这边距离常营不远，离我平时休闲的地方也不远，再加上对面就是一个约10万方的大商场，我觉得这是6号线上最后一个商圈，再向东就不太可能了。所以，从配套看还是会增值的。”

大都会滨江周边包括了乐堤港、爱琴海购物公园、新光大大融城、万达广场等多个优质商业，总体量超120万平方米。

“其次，从大都会滨江的设计效果看，感觉和自己想要的房子风格很接近——落地窗和繁华都市很吸引人，超高层能看到河景，是我们年轻人很喜欢和的风格。”

可以看到，年轻人在房产保值增值的基础上，新潮、个性的需求被释放出来。也就是说，产品能力、设计语言以及服务水准成为政策兑现下，购房人的核心诉求。

这几点，万科在大都会滨江项目上是下了一番苦工的。

万科邀请了意⼤利⾃然简约主义空间领军⼈物Mauro Lipparini、日本建筑设计大师津岛晓⽣和⽇本国宝景观设计师户⽥芳树3位大师执行项目设计。

外观上，大都会滨江的高度超过150米，立面全部采用第三代玻璃幕墙，利用超白玻璃出色的透光性，搭配淡香槟色铝合金饰条装饰，营造出现代简约建筑风格。

而在幕墙之外，就能看到五河景观与“壮丽1英里”的城市界面。

景观设计一直是开发商在北京市场获得成功的必备技能。相比于传统的园林设计，万科大都会滨江的景观设计更具有现代气息。

在景观细节上，大都会滨江设计了5个核心景观点。分别是“生命之泉”（车库入口景墙泉眼）、“清粼之庭”（入户大堂叠落水景）和“下沉庭院”（和光之亭、松石之亭）、两个空中屋顶庭院花园，从园区到大堂内，业主听见的也是很自然的声音，水声、风声不仅仅在动线上、层高上、造景造型上，以营造一种从水泥森林回归自然秘境的心理感受。

不仅是年轻人，作为商务人士的徐先生也是看中了大都会滨江的设计感和产品力。

“大都会滨江用的建筑材料都很不错，材质质地经过了10年也不会给人落后的感觉。我当时看样板间，设计理念突破了当时通州现有的楼盘的风格。像园林就是日本设计师设计的，看着很舒服。搬过来，只要买了一些简约风格的家具就可以，没必要再在家具上花多大的功夫了。”

另外让徐先生心仪的还有万科的物业。

“我购买的主要目的，是改善生活，追求居住环境和生活品质。我有一个从事物业行业的朋友，总给我推荐万科物业。原先房子的面积也不小，但是物业服务很差。反馈问题，响应速度很慢。房子是靠养的，业主和物业要一起维护这个社区环境。”

万科物业本身就是万科这家公司的王牌，而针对大都会滨江项目，万科物业更是提供8⼤服务专岗，在服务内容上，万科物业为大都会滨江提供13项基础服务，以及14项增值服务。

作为具有强烈社交属性的商务人士，徐先生对大都会滨江的公共空间的营造也给予了充分的肯定。

两栋楼各有业主的专属归家大堂，另外在保证业主的私密空间以及安静的居住环境外，在项目的G层，大都会滨江还打造了融合了健身、休闲、洽谈、亲子等多重功能的会所。在顶层之上，还有两个业主专属的空中庭院，包括了茶室和酒廊。满足商务人士的会谈以及社交需求。

所以，通过一个项目，可以很清晰得看到通州楼市的新面貌。

当规划不再是纸上文件后，客群定位的差别，产品个性化的差别，物业服务水平的差别，就成为各个开发商打拼的战场，而万科大都会滨江则是给了通州楼市购房者一个全新的选择。

（本文中徐先生、周先生为化名）