记者 樊旭

中银证券首席经济学家徐高日前表示，长期以来，我国对房地产业存在三大错误认知，包括供给饱和、集中供地政策和“地产-基建模式”三个方面。在当前地产行业面临困顿的局面下，应反思过去政策背后的错误，促进行业良性循环。

他指出，第一个错误认知是认为我国房地产供给已经饱和，因此，房价上涨时政府往往通过限制供给来试图平抑房价。但实际上，中国大陆的城市人均居住面积仍然低于中国台湾和日本，城镇化也还在中途，而且住房建设不能只看面积不看质量。

“中国人对美好生活的向往主要表现在住更大更好的房子上，而事实上，国人房地产需求还远远没有得到满足。”徐高周二在北京大学国家发展研究院举办的朗润•格政第159期研讨会上说。

另一方面，他表示，通过限制供给来抑制房价，并不能达到消除房地产泡沫的目的。相反，恰恰需要扩大供给来疏通供需平衡关系。

“道理很简单，房价高意味着房地产供不应求。2004年是一个分水岭，从那年8月31日开始，所有的土地出让必须通过招拍挂手段进行，地产行业把那天叫做‘831大限’。从那之后，土地的供应收紧了。”徐高说。

他指出，2004年以前，我国土地购置面积每年平均增长30%左右，这之后波动很大，平均来看是负增长。2004年以前，房屋完工面积每年平均增长20%左右，之后平均下来是零增长，近年来更是负增长。房屋价格同样是2004年之后开始大涨。

“所以，土地供给收紧，导致地产供给收紧，导致房价的上升。”徐高说。

徐高指出，第一个错误认知带来了第二个错误认知，即希望通过集中供地来控地价、控房价。

“集中供地”是2021年初自然资源部对全国22个重点城市提出的新供地模式要求，包括集中发布出让公告、集中组织出让活动，即全年分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。

“中国房价高的原因是土地垄断供应，但集中供应事实上又在增加土地垄断供应的程度。最近几个月，土地购置面积负增长50%，但同时土地购置价格正增长40%-50%，这种背离过去十几年都没有看到过。这个政策经不起最简单的经济学原理的考验。现在看到土地购置价格正增长40%-50%，可以想象未来房价会怎么走。”徐高说。

第三个错误认知，徐高表示，是很多人认为“地产-基建模式”会造成巨大的金融风险，但事实上这正是我国经济快速增长的“法宝”之一。

“中国的投资中，基建和地产加起来占到一半。地产是开发商投资，基建是地方政府融资平台投资——通过发债获取贷款，来做基建。我国现在总共有1000多家融资平台，资产回报率（ROA）不到2%，但是发债平均利率4%-5%，相当于是以2%的回报率在发利率4%-5%的债券，这在很多人眼里就是庞氏骗局，因为还不了债，早晚会爆发危机。所以近几年对融资平台债务一轮又一轮清查。”

“但是这纯粹是误解。”徐高表示，因为融资平台95%以上的投资项目是基础设施投资，基建项目的一大特征就是有很强的外部性，即没法变现成项目本身的投资回报率，但能在社会层面创造巨大效应。

“正因为基建投资的外部性和成本不匹配，导致基建投资在全世界各国都是难题。美国总统拜登上台后雄心勃勃几万亿美元的基建投资规划，也不了了之，因为没有人愿意掏钱。”他进一步表示，基建靠市场是搞不成的，只能靠政府，而中国恰恰找到了一个好办法，就是“地产-基建模式”。

徐高指出，虽然基建项目背负大量债务，但是创造了很大社会效应，这些社会效应体现在地价、房价的上涨，地方政府通过卖地可以把基建投资的外部性变现，所以虽然基建项目本身的账目算不平，但是算大账是可以算平的。

“现如今我们看到房地产行业的困局，要好好反思这些政策背后的错误，否则在中美博弈的大环境下就是自废武功。”他说。