新房销售再度放缓：7月份，30个大中城市商品房销售套数和销售面积环比增速可能由正转负、同比降幅可能从收窄转向扩大。

7月1-16日，商品房日均成交套数环比6月份日均成交套数下降了37%，日均成交面积则下降了39%；如果与6月1-16日对比，日均成交套数与成交面积则分别下降了15.3%和16.3%。

一、二、三线环比6月份均出现明显下降，其中尤以二线城市下降幅度最大。具体来看，与6月份日均成交相比，一线城市成交套数和成交面积分别下降17.1%和19.4%，二线城市分别下降50%和51.4%，三线城市分别下降27%和25%。

在环比增长逆转的同时，7月1-16日商品房日均销售套数和销售面积同比降幅再次扩大，从6月份的下降10.4%和7.4%扩大至下降44.8%和44.6%。

历史数据显示，30个大中城市商品房销售情况与全国商品房销售走势基本一致，销售面积高度相关，相关系数达0.87。可以预计，全国商品房销售也将再度放缓。

此前，全国商品房销售面积连续两个月环比实现正增长，5月和6月份环比增速分别为25.8%和65.8%；当月同比降幅连续两个月收窄，从4月份的下降39%，到5月和6月的分别下降31.8%和18.3%。

二手房不一定会逆势上升：在停贷事件影响下，相较于期房，现房和二手房会更受青睐，但是，在整体观望情绪下，再叠加疫情影响，二手房恐怕也难以独善其身。已经持续改善了一段时间的二手房交易，可能也会和新房销售一样发生逆转，7月上半月部分二手房成交数据验证了这一点。

7月1-17日，16个可以获得每日二手房成交套数的城市，日均成交结束了连续4个月的环比正增长态势，从6月份的环比增长25.3%逆转为环比下降18%，同比降幅也从14%扩大至21%。13个可以获得每日二手住宅成交套数的城市，日均成交环比下降2.4%，较6月份回落31个百分点，但同比降幅收窄至3.6%。

此前，国家统计局发布的二手房住宅价格变化显示6月份二手住宅交易有所改善。一方面，70个大中城市二手住宅价格指数环比降幅收窄，另一方面，跌幅扩大的城市数量由5月份的24减少至13个，跌幅收窄的城市数量从16个扩大至25个。

房地产企业资金压力可能再次加大，要警惕需求端和供给端形成共振：随着新房销售再次减少，房地产开发企业到位资金环比连续两个月恢复的局面也可能被逆转。6月份，房地产开资金来源环比增长38.38%，较5月份的14.65%显著加大。

期房是我国新房销售的主要模式，在新房销售中占大头，由此成为房地产企业主要资金来源之一，期房销售下降无疑会影响房地产开发资金。目前，期房在商品房销售面积中的占比为83.3%（2022年5月份）。与期房销售相关的定金及预收款、个人按揭贷款，在房地产开资金来源中最新占比为32%、15.8%（2022年6月份），二者合计为47.8%。

期房销售影响市场预期，进而会影响开发企业其他来源的资金，也会影响到开发企业应付款，也就是供应商和承包方应收款，它们都将面临收缩压力。

对于开发企业在期房预售之外的其他来源资金，除自筹资金外，主要还有国内贷款，截至6月份，其在房地产开发到位资金中占比12.8%。外资目前仅占0.07%。

对于开发商可以通过延迟付款缓减现金流压力的各项应付款，规模已相当可观。与开发商到位资金相比较，截至5月份，各项应付款超过了开发商到位资金的四成，其中，应付工程款规模达到开发商到位资金规模的四分之一。

从历史数据看，供给端的国内贷款与各项应付款（包括工程应付款）均与预售资金高度正相关，相关系数均在0.94上下。

今年以来，房地产开发资金持续负增长，截至6月份，同比下降25.3%，其中，国内贷款连续13个月负增长，截至6月，同比下降27.2%；自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款今年以来出现负增长，截至6月，分别同比下降9.7%、37.9%、25.7%；各项应付款3月以来出现同比下降，截至5月份，同比下降3.1%。

需要指出的是，房地产开发企业利用外资在今年4月份同比增速转正，截至6月份同比增长30.7%。

商品房供应正在持续收缩，本轮下行周期中幸存的房地产企业仍可期待：目前，新开工面积累计同比增速已经持续11个月负增长，上半年同比下降34.4%，其中住宅新开工面积同比下降幅度更大（35.4%）。与此同时，本年购置土地面积累计同比连续11个月下降，上半年降幅48.3%。

未来供给减少已成必然之势。目前，商品房待售面积与2014年上半年相当，其中，住宅待售面积与2012年初相当。与2016年年初峰值时对比，商品房待售面积下降了四分之一，住宅待售面积下降逾四成。

尽管从中长期看，人口出生率较低、老龄化程度持续加深，但是，我国家庭户的规模还在下降、家庭户的户数在上升，这会在短期内削弱人口年龄结构变化对住房需求的影响。第七次人口普数据显示，2020年，我国家庭户规模为2.62人/户，较2010年下降了15%；我国家庭户数较2010年增加了23%。

房地产行业本轮洗牌之后，开发商数量会减少，面对上述供需态势，幸存的开发商可能随着经济恢复迎来一波增长。

不过，当前面临的风险仍需要慎重对待。如果单纯依靠市场力量，房地产行业可能会进入螺旋式下降通道，因此各级政府和金融部门或将进一步呵护和稳定房地产市场。

目前，房地产及其上下游产业链，对我国经济影响较大。单单房地产，上半年在GDP中的占比为6.67%，较上年同期下降0.73个百分点；其对GDP的贡献率已经在2022年一季度转负并在上半年进一步加大，拉低GDP累计增速0.34个百分点、贡献率则为-13.56%。目前在固定资产投资完成额中占比四分之一的房地产开发投资持续负增长，2022年1-6月份累计同比降幅扩大至5.4%。

7月17日，银保监会通过媒体就“保交楼”金融服务公开表态，简要来说，一是银行要千方百计推动“保交楼”；二是推进项目快复工、早复工、早交付；三是个性化地满足居民客户的不同需求，信守合同，践行承诺；四是有效满足房地产企业合理融资需求，大力支持租赁住房建设，支持项目并购重组，以新市民和城镇年轻人为重点，更好满足刚需和改善型客户住房需求。