文 | 番茄君

继7月初推出6套“总裁特批优惠房源”折扣后，位于蛇口赤湾的前海宸湾（备案名：伴山伴海广场）又开启促销活动了。

近日，前海宸湾推出了6套央企员工团购房源，精装单价低至7.76万元/平方米，这个价格已经低过龙华今年入市的部分新盘。

然而截至今日（7月22日），界面楼谈在深圳住建局网站查询得知，已于6月27日开盘的前海宸湾目前只有6套房源显示“已备案”和“已签认购书”，剩余房源显示为“期房待售”。

而在7月8日当天，该网站显示只有4套房源显示“已签订认筹书”，考虑到官方信息输入有一定的时间差，但距离上次促销已经过去近半个月，目前也只有两套的增量记录。

6套秒杀房源，单价低至7字头

前海宸湾此次推出的6套秒杀房源集中在2座，分别是3004、3101、3102、3103、3105、4502号房源，其中有两套建面为109平方米，两套建面为111平方米，剩余两套分别为121平方米和143平方米。

这6套房源原单价在8.62-10.73万元/平方米之间，含精装的折扣单价在7.76-9.65万元/平方米，比原价每平方米最高减少了1.08万元。

这一折扣力度远超过7月初每套总价只减少10万元的那6套总裁特批房源，部分房源折后价格向龙华新盘看齐。

前海宸湾整体由3栋建筑组成，其中楼层最高的是1栋1座的办公和酒店，剩余的1栋2座和3座为住宅，这三栋建筑在楼身150米处配建了空中花园，将三栋建筑连接起来。

而此次参与秒杀活动的6套房源全部位于1栋2座的住宅楼里，房源分布在30楼、31楼和45楼，包含有4个面积段的户型。

从该楼盘的平面分布图来看，2座与1座、3座楼间距不大，部分户型在景观方面或将有一定的遮挡。若介意遮挡问题，则需要谨慎入手。

无地面花园、住宅40年产权，同价位可替代新盘多

目前，前海宸湾启动优惠活动后的控销情况还未知，不过在该项目开盘后，深圳陆续有10盘备案，目前除了福田天健天骄西筑去化达到9成后，剩余已开盘的项目去化成绩平平。

昨日，位于福田的中信城开红树湾府和龙华中海闻华里陆续公布认筹入围信息。

其中，均价约9.92万元/平方米的红树湾府备案的320套房入围了185批客户，认筹率为57%；均价约7.37万元/平方米的中海闻华里推售的705套房入围了508批客户，认筹率达到72%。

此次前海宸湾促销期间，恰逢这两个项目备案，在一定程度上将会分散部分意向购房客的注意力。

而前海宸湾上个月开盘时，246套房源也只入围了75批客户，开盘后当天传出去化约30套。目前再去翻看项目的官方公众号，所有的销售信息均已被删除清空，仿佛从未开过盘的样子。

这个位于南山的地铁盘为何会沦落到如此境地？界面楼谈在这个几个方面发现了一些问题。

产权年限：40年产权的住宅

界面楼谈在网上输入“前海宸湾产权”查找相关信息时发现，不少信息显示前海宸湾为70年产权的住宅。

而后界面楼谈查询项目官方楼书，并未找到项目住宅产权相关的信息。

最后在发布项目备案信息的深圳市房地产信息平台发现，前海宸湾所占用的宗地为商业用地和二类居住用地，房屋用途虽然是住宅，但宗地的使用年限仅有40年，与商务公寓产权年限一致。

这与普通住宅的70年产权相比，不占优势。

备案均价高出同片区新盘

前海宸湾位于南山区招商街道，在蛇口港航路北侧，地铁5号线和2号线交汇处赤湾站C出口旁。项目的推广名虽然带有“前海”，但这个“前海”并非是大众认知意义上的前海。

而且项目的备案均价达到10.43万元/平方米，这个价格比同片区去年开盘日光的半山臻境，均价高出2900元/平方米。虽然前海宸湾后面启动中介并且打折，但是在原价格上已高出同片区新盘。

周边旧改中，同价位可替代新盘多

前海宸湾附近在建的项目有开云府和赤湾TOD项目，目前片区内正处于城市更新状态。而且项目仅设置空中花园，没有配备地面花园，业主未来的居住生活恐有不便。

除此之外，今年楼市整体行情欠佳，购房者观望情绪浓厚，目前只有少数配置较好的网红盘去化成绩较好。

而且均价10.43万元/平方米的项目，在南山和前海片区可以寻找到很多可代替的新盘，如在桂湾片区天健悦桂府旁的天健悦湾府和深业云海湾。