文 | 丁祖昱评楼市

房地产行业弱复苏情况下，近期又出现了部分城市业主“停贷”的情况，成为短期楼市下行的“导火索”，行业信心的恢复被进一步遏制。

半个月过去了，购房者出现了两大应激反应。

从新房成交数据来看，民企新房转化率下降，30个涉及“停贷”的重点城市最新一周转化率下降至19%。这意味着，短期内购房对民企新房越来越谨慎。

此外，购房者避险情绪加重，导致新房成交环比降四成，而二手房成交环比升两成。

行业来之不易的回暖势头，恐怕要被再次打消了。

1 30城新房成交环比两连跌

影响最大的还是新房市场。

根据CRIC监测数据显示，30个涉及“停贷”的重点城市7月前两周房成交环比两连跌。

具体数据来看，第28周（7.4-7.10），30个重点城市新房成交面积为341万平方米，环比下降41%，此前连续8周环比上涨的格局被打破。

第29周（7.11-7.17），成交规模环比再降12%。

典型城市新房周成交规模环比大降，比如景德镇和漯河分别环比下降38%和43%。

拿7月前两周周均与6月周均对比，10个典型城市新房规模环比降幅也达到了41%。只有成都和深圳，因“倒挂热”项目如成都华侨城滨江壹号、深圳华润城的支撑，周成交规模环比呈现上涨趋势。

新开盘项目去化率和转化率也很能说明问题。

第29周，30个重点城市去化率降至23%，相较于第26周高点时下降21个百分点；转化率降至19%，较第25周高点时下降19个百分点。

与6月整体开盘去化率对比，也可以看出当前城市去化率水平在走低，重点50城开盘去化率持续提升至39%，房地产市场复苏进程大概率会被打断。

究其原因，由于各地调控政策放松之后，边际效应递减，导致7月新房成交较6月自然回落，再加上疫情影响下经济尚未复苏，居民购买力下降，点状爆发的停贷事件对购房者信心也产生了一定的负面影响。

多重因素作用下，一部分购房者重新观望，或选择确定性强的项目，或选择购买二手房。

2 国央企项目成“避风港”

一个明显的趋势是，国央企项目因“交付”能够得到保障，越来越受到购房者青睐。

近三周以来，央国企以及优质民企来到访量和转化率均有上升，而多数民企新开盘项目明显遇冷。

CRIC数据显示，第29周国央企新开盘项目平均转化率已升至29%，优质民企略低为20%，两者较6月末均有不同程度的上升。

再来看民企。

第24周以来，民企新开盘项目持续遭遇客户流失，转化率由第27周高位下降至第29周的16%，降幅达到了17个百分点。

具体项目看，以南通两个项目为例，南通远创宸樾项目第29周客户到访量较第27周（6/25-7/1）降低23%，而央企中海翠湖溪岸来访量则明显上涨，第28周较第26周（6/18-6/24）上涨11%。

3 一部分购房需求流入二手房

新房市场部分城市“停贷”情况对购房者造成的应激影响，还表现在短期需求挤压至二手房市场，再加上部分城市二手房政策较为宽松，一定程度上会促进二手房交易上涨。

第29周，15个重点监测城市成交163万平方米，环比上涨6%，同比涨幅扩大至13%。其中南京和成都环比上涨14%和6%，较年内周均上涨41%和54%。我们看到，这两个城市个别项目出现了“停贷”的情况，再加上南京、成都均针对二手房出台相关政策，短期内促进了二手房市场成交。

聚焦10个涉及到“停贷”的典型城市，7月二手房周均成交规模环比上涨了5%。

相较于新房市场41%的环比降幅，二手房市场承接了不少外溢出来的购房需求。重点10个城市中，有6个城市出现新房周均成交环比大跌，但二手房周均成交环比上涨。

比如北京、苏州、青岛、南京、漯河和景德镇均出现“新房成交环比下降、二手房成交环比上涨”的现象，其中苏州、漯河和景德镇二手房环比涨幅超15%。

房地产市场复苏进程，仍然存较大不确定性。

近期，西安、汕头、沧州等十余个城市出台措施，进一步加强对商品房预售资金监管、对房地产项目进行全周期监管。随着积极信号的释放，市场信心以及观望情绪将有所缓解，而市场由点到面全面回暖仍需要时间。

从目前情况看，7月全国新房成交规模势必会遭受较大冲击，尤其是中西部二线城市短期将遭遇明显下降，而部分停贷项目较多的城市，短期市场复苏进程或将被打断，潜在置业群体因应激反应而不敢买新房，从而导致新房市场成交或进入下降通道。