文｜观点网 陈玲

又一家民营房企成功新发美元债。

7月22日，卓越集团全资子公司卓越商管发行1亿美元债，债券期限3年，发行利率为4.3%，资金用于根据绿色和可持续融资框架，对公司现有的离岸债务进行再融资。穆迪授予债券“(P)A1”评级。

值得关注的是，此次卓越商管的美元债是由招商永隆银行深圳分行提供备用信用证（SBLC）。

这也是卓越集团半年内第二次新发美元债。

于今年3月18日，卓越商管成功发行年内民营地产企业首笔美元债，规模1亿美元，期限3年，发行利率2.91%，这也是今年第一笔民营房企美元债。

众所周知，目前市场环境下，民营房企鲜少能够新发美元债。那么，卓越商管为什么能做到？

发行艰难

在去年恒大违约风险、各房企超预期违约等事件影响下，中资房企美元债市场便处于风雨飘摇时期，一级市场发行规模缩量明显，于当年10月海伦堡发行2.7亿美元债后，近半年无新发民营地产美元债。

信用的缺失对信用债而言几乎是致命一击。

一位行业人士曾指出，这一轮调控对民营房企信用杀伤极大，未来融资形势很难有根本性好转，尤其是信用债面临难发行或者发不出的窘境。

她直言，很多房企拿信用融资的时代基本上已经过去，因此，短期内想要取得融资会高度依赖于标的物资产，而非信用。

从数据上同样能够呈现这一现象。

截至6月末，受违约情绪弥漫影响，规模缩量显著，地产民企美元债融资渠道仍然基本关闭。

华泰证券数据显示，自2021年10月以来，地产美元债净融资已连续9个月为负，期间境内民营房企美元债再融资基本停滞。6月地产美元债发行额（不含交换要约）为74.23亿元，环比大幅增长，但由于6月到期量较高，净融资额为-350.58亿元。

从企业端来看，2022年上半年，房地产美元债发行清淡，除去绿城、远洋等国企，境内地产民企仅卓越商管、新城控股、旭辉控股等个别企业有新发或增发美元债，多数地产民企存续美元债展期或违约。

另据彭博统计，2022年1-6月地产美元债以本金计算的违约额为246.06亿美元，较2021年同期12.7亿美元大幅增长。数据显示，年内新增境内外债券展期或违约的房企已超20家。

商管底色

那么，卓越商管为何能新发美元债？

如今的市场环境下，能够新发美元债无疑是得到了资本市场认可。

财务上的纪律及安全度是重要原因，观点新媒体了解到，围绕“1+1+X”布局战略，卓越重点开发大湾区、长三角以及其他一二线高增长城市，全国40余城累计开发超200个项目，超70%土储位于大湾区。据悉，卓越目前尤为在意现金流及回款情况。

观点新媒体从中获悉，卓越商管的商业地产项目主要布局深圳市福田CBD、前海深港合作区、后海总部基地、梅林北中央商务区、深圳宝安中心区以及上海南桥新城和青浦新城、青岛中央商务等核心城市核心位置，主营开发、销售和运营管理商业物业，产品包括超甲型写字楼、大型商业广场、购物中心、住宅以及都会综合体，卓越后海金融中心、深圳前海壹号均成为区域地标型项目。

这些核心地段商业项目，令卓越集团拥有了长长的护城河。

联合资信对卓越商管一份2022年跟踪评级报告，能够看到该企业更多经营状况：截至2021年底，卓越商管主要持有物业建筑面积77.92万平方米，在售项目未售面积约98.95万平方米，在售项目主要位于大湾区和长三角地区，未售面积按业态区分，纯住宅占20.85%，商住混合占28.73%，综合体占50.42%。

数据来源：深交所

销售上看，2021年，卓越商管的签约销售面积和签约销售金额分别同比下降约31.31%和15.90%，实现签约销售金额164.66亿元，租金收入14.82亿元(含税)，同比增长34.95%。

截至2021年底，卓越商管合并资产总额1689.76亿元，所有者权益586.89亿元(含少数股东权益166.90亿元)；2021年，公司实现营业总收入304亿元，同比大幅增长131.12%，利润总额34.64亿元。

债务方面也较为可控，截至2021年底，卓越商管全部债务为360.59亿元，较年初下降30.63%。其中，债务结构以长期债务为主，短期债务占32.24%，长期债务占67.76%。

存续债券方面，截至2022年5月底，该公司存续境内债券2.60亿元、存续美元债券4.50亿美元(折合人民币约30.57亿元)。其中，于2022年6-12月到期的债券余额合计约16.98亿元。

截至2021年末，卓越商管持有现金类资产120.48亿元，期内经营性现金流107亿元。