文︱L非非

最近，位于粤港澳大湾区中心的深江铁路有了新进展——关键工程珠江口隧道正在盾构“穿海”。

随着工程的加速掘进，该工程有望明年10月实现盾构段贯通。

深江铁路，顾名思义为深圳至江门的线路，根据规划，线路共连接广州、深圳、东莞、中山、江门5个城市，设计时速达250公里，建设工期预计需花费5.5年。

这一线路开通后，将进一步缩短南沙与东莞、深圳的距离。

早在2020年，南沙就曾由于交通优势及政策规划利好，吸引了大量东莞、深圳客户购房，而如今，南沙再迎利好，但楼市热度却未能恢复当年的热闹。

深圳南沙30分钟通达

据中国铁路广州局集团有限公司江门工程建设指挥部介绍，深江铁路正线从规划的深圳枢纽西丽站引出，经深圳宝安、东莞滨海湾、广州南沙、中山至江门，引入深茂铁路江门站，全长116.3公里，为全国“八纵八横”高铁主通道沿海通道的重要组成部分。

按照规划，2025年，深江铁路将建成通车。通车后，粤港澳大湾区半小时生活圈的设想将彻底变为现实。

从楼市的角度看，深江铁路建成通车后，广州南沙受益颇多。因为该线路的开通，将大大缩减南沙到深圳及东莞的距离。

线路开通后，深圳的前海自贸区与广州的南沙自贸区将实现30分钟高铁互联互通，而南沙到东莞只需4分钟车程。这或将助力区域人口导入，拉动居住需求。

就轨道交通而言，南沙的交通体系正在逐步完善中。

目前区域内已开通地铁线路18号线、4号线，可串联广州主城区，另外，还有在建的22号线，都为南沙未来人口增长及周边产业布局起了带动作用。

配套前卫，但去化周期延长

作为广州重点打造的新区，南沙近年来市场知名度越来越高。

曾几何时，因粤港澳大湾区概念的加持及人才政策的宽松，南沙住宅项目成交一度风头无两，热销一时。

2020至2021年上半年期间，南沙楼市经历了爆发式的增长，吸引了不少深圳及东莞客前来下注，横沥岛新盘近4成成交来自于深莞客的贡献。同时，这也助推横沥岛部分新盘价格直冲4万/平。

但受2021年下半年楼市调整，人才政策收紧及南沙自身新盘限价的影响，且外界对于南沙的未来发展也充满了不确定性，南沙新房开始遇冷。

整体看，广州目前的楼市趋势整体呈现“中心回暖，外围仍冷”的现象。

广州市住房网签系统阳光家缘数据显示，上半年南沙成交量跌幅为61.0%，成为广州跌幅最大的区。

克而瑞监测数据则显示，截至目前，南沙库存去化周期已达22.9个月，库存压力巨大。而2021年一季度的时候，南沙的去化周期仅5.6个月左右。这也说明了，南沙现阶段的人气出现了明显的下滑。

就人气来说，目前广州大部分人口及重点产业都布局于中心区域，天河、海珠、荔湾、越秀这几个区产业、交通、生活配套已完全成熟，对人口的吸引力更大。

而南沙近年来虽大力发展区域相关配套，但对比主城区来说，整体的生活配套及产业吸附能力还有待加强。

横沥岛项目去化表现不佳？

目前南沙备受关注的焦点板块主要集中在蕉门金洲板块及明珠湾板块。

其中，成熟度较高的板块为蕉门金洲板块，周边有万达商业、地铁4号线通达，居住属性较强，正因为如此，该板块抗跌属性也更强。

而备受关注的明珠湾板块为最具潜力板块，其定位对标“珠江新城”，价值也是最高的，但板块整体仍处于开发状态，距离成熟期还需要不少的时间。

同时，板块内房价已经历经了一轮巨大的涨幅，在产业配套尚未完善之前，溢价空间有限。

上周，板块内南沙海语天悦湾（项目名：庭悦花园）迎来首次开盘，据易居企业集团广东区域统计，项目首推6栋220套房源，户型为96-123平三至四房，但周度去化表现较差，为3%。

据了解，项目临近地铁18号线横沥站，地理位置不错。去化效果不佳，或受大环境影响。

值得一提的是，据不完全统计，横沥岛今年将出现13个新盘竞争抢客的局面。湾区金融城、深业泽颐府、建发明珠湾玺、绿城桂语汀澜、铂玥明珠ONE、旭辉曜玥湾、美的江上沄启等项目均在其中。

虽然新盘供应较多，不过横沥岛为明珠湾板块重点打造区域，未来只要各项配套相继落地，区域项目去化将有明显提升。