记者 | 黄昱

随着房地产行业进入黑铁时代，万科的“一盘棋”建设逻辑越发凸显，组织和人事的调整基本都围绕此展开。

近期，万科南方区域将江门公司合并进了珠海公司，原江门公司降级成为事业部。被降级兼并，外界很容易联想到是因为江门公司业绩不理想，但事实却并非如此，毕竟6月底的股东大会上，万科主席郁亮还将江门作为做出好产品的城市公司在举例。

一位万科内部人士对界面新闻透露，在地产行业下行期，万科强调大平台强管控，趋势是强公司合并稍弱的公司，珠海公司合并江门公司就是在这个逻辑下进行的。

降为事业部后，江门事业部的总经理一职由珠海万科副总经理朱宏梅兼任。朱宏梅于2019年加入珠海万科，主要分管营销。近两年，珠海公司凭借“雁南飞计划”在销售上获得突破，在万科内部多次获得表扬。

万科布局江门的时间并不久，2018年9月才首次在江门拿地。郁亮在股东大会上称：“一年多之前，我去江门的时候是不满意的，我觉得我们在江门的第一个项目做得一般。我们面对的是当地最好的客户群，如果只是及格的水准，在江门市场是很难立足的。”

在今年股东大会前不久，郁亮又去江门视察了，他表示这次去之后很满意。“第一个项目在交付之前我们的工程师在工地上住了3个多月，从效果来看客户非常满意，交付成功之后带来了很多销售。”

郁亮表示：“江门案例告诉我，只要交出好产品，客户就会愿意买单。”

然而，作为三线城市，江门的市场规模终究有限。克而瑞数据显示，今年上半年，万科在江门的销售金额约为7亿元，排名第4；万科在珠海的销售规模则为27.38亿元，排名第2。

在市场分化越发明显的背景下，通过强平台来统一管控，也是万科当前提高管理效率的必要举措。

万科合并城市公司的情况并不多见，此番将江门公司合并进珠海公司大概率也是延续去年以来组织调整的逻辑。

去年，万科启动了近十年来公司史上最大的一次组织架构调整，在将原本的四大区域裂变成为七大区域后，又成立开发经营本部来全面统筹管理。

对于区域调整的逻辑，郁亮曾表示是根据市场的接近性和客户的相近性划小了作战单元，这样的话更容易发挥集中效应，因为无论是范围太大还是太小，都没有太好的协同效应，所以重新划分了一个相对合理的管理幅度，希望能做出好产品、好服务，能够发挥集团协同效应。

郁亮也在年初的年会上提出，面对行业的重大变化，万科需要做出相应改变。比加投资方面需要进一步思考，面对市场分化萎缩、利润非常有限的时候，需要更高质量的投资，要由过去均匀、分散式的投资转为向市场表现更好、团队操盘能力得到证明的地方集约化投资。

“如果有些地方在投资方面确实做不好，可能就要整建制撤销，收回番号。”

组织上加强一盘棋建设，这是万科近年来一直在强调的。今年以来，万科强调以开发经营本部为主导，推进集团“一盘棋”建设，解决能力分散、操盘表现不稳定的问题。同时提出要制定关键领域的通用标准，拉通公司内部成熟做法，推动产品的系列化和标准化，全力推动“优点”向“优势”转化，提高资源向业绩转化的质量和效率，稳定项目收益水平。

组织的调整必然也需要人事的匹配。万科在2021年年报中指出，伴随开发业务的竞争烈度不断增强、业务复杂程度不断增加，公司的组织资源分布仍较为分散，优势兵力未能集结，没有形成一盘棋合力。

可以看到，2020年以来，万科的人事调整主要有两大大趋势：一是加大外部人才的招聘；二是跨区域、跨业务的人才流动。

2021年3月的业绩发布会上，郁亮称，从2020年开始管理红利时代到来，通过“春天行动”明确战略之后，万科又开始做组织和事人的匹配，需要从全社会邀请优秀人才加入，一线公司总经理的人选优先考虑外面人才。

有知情人士告诉界面新闻，万科去年以来确实挖来一些中层级别以上人员进来，其中还包括总法律顾问以及首席组织官等。

据悉，原江门万科总经理席海峰就是万科2020年从外部招聘进来的，此前他是奥园珠中江区域总经理。在江门公司被合并后，席海峰被调任佛山万科副总经理。

今年以来，万科内部的人才流动则延续了近些年跨区域以及跨业务的趋势。

例如，原万科西南区域贵阳总经理柏超调任万科西北区域副总，分管区域营销管理工作，贵阳公司总经理职位则由原万科西南区域合伙人张新亮接管；原万科西北区域西宁公司总经理刘军调任西南区域担任区域研发部合伙人，西宁公司总经理职位由原万科西北区域西安公司商业运营管理公司总经理卢嘉接任。

此外，原万科北京区域BG合伙人兼大连公司总经理王喆调任万科深圳公司担任副总经理，大连公司总经理职位由原北京区域副总黄凯接管。

对于此轮人事的调整，上述知情人事表示，主要还是为了公司整体达成业绩目标。

跟大多数房企一样，万科今年所承受的业绩压力是前所未有的。年初的业绩发布会上，万科管理层也立下了今年要实现业绩止跌企稳的承诺。

在投资上，万科也建立了更严格的标准。中信证券分析师指出，今年上半年，万科对新增土储质量的把控更加严格，按拿地金额看，今年上半年公司拿地有59%的地价款位于需求土地更有保证的一线和新一线城市。

在6月底的股东大会上，万科总裁祝九胜也提到，万科今年前5个月投资13块地中9块地今年就能够面市，6块地的现金流今年就能够回正。

中信证券分析师认为，更严格的投资标准有助于万科改善短期现金流和2-3年以后的利润表。

根据万科发布的最新一期运营数据公告显示，今年前6月，万科累计实现合同销售金额2152.9亿元，按年同比下跌39.26%（金额减少1391.4亿元）。其在6月单月的销售额环比“止跌”，增长了53.41%。