记者｜张子怡

在不少港资开发商近两年加速在内地投资之际，九龙仓集团（00004.HK）因相对保守的投资策略进入了业绩阵痛期。

7月27日，九龙仓集团发布盈利预警公告称，董事会初步估计，今年上半年的股东应占盈利预期下降接近100%，主要由于投资及发展物业的重估出现未变现亏损所致。2021年同期，九龙仓实现盈利10.38亿港元。

作为港资房企，九龙仓集团主要业务包括遍布中国香港和内地的投资物业、酒店和发展物业。其他业务包括经营物流基建的现代货箱码头及香港空运货站。

汇生国际资本总裁黄立冲对界面新闻表示，九龙仓集团持有大量的投资物业，受疫情影响，无论是内地还是香港，酒店物业、零售物业、商办物业的空置率、租金都下跌得厉害，上市公司肯定要做投资性物业的计提减值准备，这会侵蚀掉大量利润。

九龙仓集团2021年的年报，就已经显现出盈利下滑的趋势。

从九龙仓的收入构成来看，发展物业与投资物业贡献较大，在2021年分别取得收入111.93亿港元、54.67亿港元，在总收入中的占比为50.02%、24.43%。

发展物业方面，2021年，九龙仓在香港地区获得收入38.6亿港元，实现营业盈利11.51亿港元，主要因为77/79 Peak Road 项目售出六套洋房；内地发展物业收入较2020年的112.22亿港元减少35%至73.33亿港元，营业盈利也相应减少72%至17.88亿港元。

投资物业方面，九龙仓在内地实现收入53.66亿港元，较2020年的42.01亿港元增长28%；营业盈利35.29亿港元，较2020年的25.73亿港元增加37%。

九龙仓表示，内地投资物业出现明显增幅，主要因为2020年受疫情冲击整体基数较低。2021年上半年，内地的零售业销售出现反弹，但随后迅速放缓，尤其是自第四季度开始，来自其它商场的竞争加剧。同时，写字楼市场需求停滞并出现严重的供过于求，导致出租率及租金均受损。

由于九龙仓集团于2017年分拆资产，将持有的香港投资物业及部分内地物业注入于九龙仓置业集团。自此，九龙仓集团的营收构成主要依赖内地。

虽然九龙仓进入内地投资布局较早，但近年来在内地的投资一直处于收缩状态。

九龙仓集团今年内地物业销售目标为90亿元，比2021年的销售额明显减少，主要由于2022财年可以出售的货源不多，加上限价影响，令销售目标比去年更低。

截至2021年年末，九龙仓的土地储备已减少至210万平方米，低于2020年同期的280万平方米。

此外，2021年9月，九龙仓集团将旗下中国内地部分物管企业100%股权转让给龙湖智慧服务集团，上述交易涉及的签约管理面积近900万平方米，均为中高端住宅项目，涉及上海、苏州、无锡、常州、杭州、武汉等城市，其中9成的项目位于长三角。

今年年初，九龙仓旗下的海港企业以4亿元的代价出售常州公司。海港企业称，公司正有序撤出中国内地发展物业业务，此次交易代表着该项于2007年展开的发展项目最终完成。

九龙仓集团今年上半年盈利大跌已可预见，毕竟无论是内地市场还是香港市场，均受宏观经济环境影响。

九龙仓置业上半年业绩同样表现不佳。九龙仓置业表示，上半年预计股东应占利润会出现亏损。2021年同期，则实现了29.7亿港元的盈利。

可以对比的是，同为港资、且主要以投资物业为主的恒隆地产，因近年来重视内地业务发展，今年上半年依然保持了营收增长和盈利。

恒隆地产7月27日公布的年报显示，上半年实现总收入53.02亿港元，同比增长7%，股东应占净利润为19.48亿港元。