文|每日财报 何嫱

从老板摇号自家开发的豪宅，到吸引74家投资机构调研，再到400亿元砸向杭州土地市场，今年上半年滨江集团（002244.SZ）被业内冠予地产圈“孤勇者”的称谓。

滨江集团董事长戚金兴之前表示，“未来5-10年是滨江最好的时候。池塘里的水干了，有能力的企业才能长久生存下去。”他将滨江集团今年的销售目标定为1500亿—1600亿元，并计划竣工交付项目35个。

确实要承认，最近的滨江集团可谓展现出一派生机。中指研究院统计数据显示，滨江集团以392亿元的权益拿地金额跃居2022年上半年房企权益拿地金额榜第一位，以全口径新增货值912亿元夺得上半年房企新增货值榜榜首。

《每日财报》关注到，尤其是在杭州两轮集中供地中，滨江集团更是豪掷409亿元竞得23宗地块，成为杭州名副其实的拿地大户，使得滨江瞬间成为了话题度最高的房企。

可放眼行业，众所周知，从去年开始地产市场就一片暗淡，因此不禁疑问，滨江集团又是何以做到与大家背道而驰的呢？这背后是否有风险呢？

与行业背道而驰

回顾6月底杭州第二批集中供地，本次共挂出45宗地块，其中超四分之一数量的地块均被滨江集团斩获。据了解，滨江集团一口气拿下12宗地块，斥资高达224.51亿元，要知道在此次集中供地中总成交额为557.11亿元，滨江集团就贡献了40%，因此其也成为当场集中供地中最大的赢家。

而早在今年4月杭州第一批集中供地中，滨江集团就曾以184.35亿元的价格拿下11宗地块，在当时超越一众竞争对手拔得头筹。以上就是409亿23块地的来源。

行业的视角下，据中指研究院报告显示，2022年1-6月，TOP100企业拿地总额6594.7亿元，拿地规模同比下降60.0%。别人都“紧衣缩食”，滨江集团却开启扩张，这背后自然是有什么地方不一样。

有业内人士表示，滨江集团在今年杭州首批集中供地中拿下的11宗地块中，大多数都是合作的，即使有些没有合作拿地，后期也会引入一些企业合作。此外《每日财报》通过企查查发现，在首批集中供地结束后，滨江集团就成立了多家项目公司，持股比例在10%至40%之间。

上述人士更表示，滨江集团的打法就是通过合作达到规模化发展，否则，仅靠自有资金，扩张规模肯定会遇到瓶颈。

“规模更重要”

公开数据显示，今年上半年滨江集团完成销售额683.93亿元，权益销售回款322亿元，回款额比去年同期上涨6%。融资方面，滨江集团上半年平均融资成本已从去年的4.9%下降至4.7%。

客观而言，滨江集团基于合作达到规模发展的前提下，其并未有曝出存在资金或债务违约等状况，且融资成本相较于其他民营房企来说都要低许多。

但毕竟，“鱼和熊掌不可得兼”。由于其权益比重较低，所以滨江集团权益销售占比也较低。除了今年上半年数据有所体现之外，以2021年为例，克而瑞数据显示滨江集团2021年全口径销售额1691.3亿元，权益销售871.5亿元，权益销售比例51.53%。

更为夸张地在2019年，其权益销售比例仅为37.73%，且也是在这一年滨江集团迈入了千亿俱乐部，所以这不乏能够看到，是合作开发模式为其表现起到关键助力作用。

进入2022年以来，滨江集团营收净利双降，截至3月31日，实现营业收入61.83亿元，同比下降16.79%；实现净利润3.725亿元，同比下降23.18%；实现归属于母公司股东的净利润2.278亿元，同比下降42.69%；归母净利润率3.71%，同比减少1.64个百分点。

由此可见，逆势扩张的滨江集团并不是没有后顾之忧，只是在盈利能力与规模中，其选择了后者而已，而随着滨江集团的扩张，难保其此后盈利能力不会再次下降。

此外，地产寒冬的大背景下，近几年各大房企都拿多元化讲故事，滨江集团也不例外。早在2019 年，滨江集团正式提出以房地产开发为主业，服务、租赁、酒店、养老、产业投资为辅业的“1+5”发展战略。2020 年开始组建养老团队，投资新能源、互联网、大健康项目，布局养老和产业投资领域。然而，新业务宣传得响亮但其成效却不尽如人意。

数据显示，2021年滨江集团除了房产销售营收占比为 96.6%以外，房产项目管理服务、房产租赁、酒店业、其他业务占比分别为1.5%、0.7%、0.4%、0.9%。尤其是租赁业务的毛利率自2019 年出现明显下降，2021年毛利率仅为1.8%。

滨江集团提出2022年的销售目标为1500亿元至1600亿元，但眼下年已过半，其目标完成度还不及最低目标的50%。因此下半年，“地产圈孤勇者”想顺利完成目标，恐怕并不容易。