记者 樊旭

有迹象显示，因城施策支持刚性和改善性住房需求的政策导向正在从中小城市蔓延至京沪等一线城市。

据《北京日报》8月4日报道，北京市住房和城乡建设委员会发布消息称，昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄这三宗地作为为全龄友好住宅项目试点将支持中心城区60岁及以上老年家庭购房。

北京市住建委表示，老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%，以及相应的贷款优惠利率；购买试点项目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行；其子女可作为共同借款人申请贷款。

另外，多位上海房产中介对界面新闻称，近期上海二手房“三价就低”贷款政策出现松动，涉税评估价有所提高，这意味着购房者可申请更多的贷款额度。所谓“三价就低”，是2021年8月上海发布的一项二手房贷款政策，根据该政策，上海二手房申请房贷参考合同网签价、银行评估价、房地产交易中心涉税评估价，以“三价就低”原则作为贷款申请房价标准。

一位链家工作人员告诉界面新闻，自7月下旬开始，涉税评估价有所抬高，涉税评估价一般是“三价”中最低的。“以前这一价位一般是实际交易价格的5-6成，现在提高到7-8成，有的地方甚至能达到九成。而涉税评估价提高，意味着可以贷到的贷款额度增加了。”

除了涉税评估价提高外，另一位同策好房中介表示，近期上海二手房放贷速度也开始加快。“现在商业贷款审批一般是两周内可以搞定，放款也不会超过两周。”他说。

需要强调的是，分析师指出，近期北京和上海的这些政策并非是对房地产市场的全面放松，而更多是针对特定人群以及响应中央提出的“支持刚性和改善性住房需求”的号召。

7月28日召开的中共中央政治局会议谈到房地产时指出，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

以上海为例， “三价就低”政策的调整可在一定程度释放刚需群体的购房需求。分析师指出，2021年8月以来上海执行的“三价就低”政策在很大程度上收紧了贷款空间，在实际操作上误伤了一部分刚需群体，而刚需群体对贷款的依赖度更高。

来自上海市房地产交易中心的数据显示，刚刚过去的7月，上海二手房网签数量达到19725套，环比增长27.5%，同时也成为“三价就低”政策执行一年以来网签数量最多的月份。

北京对60岁及以上老年家庭推出的“全龄友好住宅项目试点”看似降低了老年人的购房门槛，但中原地产首席分析师张大伟对界面新闻指出，这一政策的核心是中心城区老年人外迁，中心城区是特指东西城，所以政策宽松的幅度非常小，“只少数人符合，而且必须是无房户”。 

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，北京针对60岁及以上老年家庭推出的“全龄友好住宅项目试点”是北京落实因城施策支持刚性和改善性住房需求的重要内容。她指出，未来，多孩家庭、职住平衡购房等合理需求也可能成为政策的重点支持对象，在一定程度上对北京的房地产市场亦将产生积极影响。

目前，北京已经在租房领域给予部分刚需群体政策倾斜。今年2月，北京提出，未成年子女数量较多的家庭申请公共租赁住房的，可以纳入优先配租范围，并在户型选择等方面予以适当照顾。

去年下半年以来，受到房企经营压力以及房地产政策收紧等影响，全国楼市陷入低迷。去年年底以来，多地陆续出台政策，对此前的房地产调控进行修正，在“房住不炒”的前提下支持刚性和改善性住房需求。据中原地产统计，截至7月底，仅今年以来各地出台的放松房地产调控措施已经超过580次。不过，市场热度恢复依然较慢。

国家统计局数据显示，1-6月份，商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平近日撰文指出，下半年，房地产政策仍有加码空间，宽松的政策及其预期将进一步支持房地产市场逐步走向复苏，全年房价的拐点很可能在三季度到来。

中国房地产业协会会长冯俊近日在“博鳌·21世纪房地产论坛第22届年会”上表示，地方的稳楼市政策效果有待观察。他指出，地方出台的稳楼市政策，主要着眼于需求端，在供给侧的发力较少，但由于我国房地产市场的供需关系已经趋于平衡，因此从目前来看，这种调整的效果并不是很乐观，未来的效果也需进一步观察。