深圳“一路向西”的说法，在一定程度上得到了证实。

​近日，广东省自然资源厅公布《广东省都市圈国土空间规划协调指引》，当中提及，深圳的都市圈核心区由福田、罗湖、南山、宝安组成。

过去是只有福田、南山、罗湖是关内，宝安则是关外。现在，宝安变成了核心区，区域定位、产业规划、城市配套也会跟着改变，那么楼市也会跟着变化吗？

 

千年宝安，再上新台阶

宝安区，是深圳最靠西部的行政区，早在东晋时期（331年）就已设县，至今已有千年历史。

而从改革开放起，宝安就在不断“缩小”：1979年，撤宝安县、升设地级深圳市；1982年12月复设宝安县，辖深圳经济特区之外的原宝安县地区；1992年宝安撤县建区，分设为宝安、龙岗两个行政区；2007年分设光明区；2011年底分设龙华区。

现在，宝安区管辖着10个街道，地形偏狭长，占地面积依然达到397平方公里，是五个福田区的大小。

 

2021年，宝安区的GDP达到4422亿元，同比增长11.3%。

根据“十四五”规划，宝安区未来将打造成：现代化国际化创新型城市新中心、高质量发展智创高地、大湾区融合发展核心引擎。

宝安区的未来发展将依托深中通道、国际会展中心、机场东综合交通枢纽等重大设施，瞄准数字经济发展前沿，建设以腾讯为首的“互联网+”未来科技城，以宝安中心区、空铁门户区、会展海洋城、石岩科创城、燕罗智造生态城为核心片区，形成极核带动、均衡协调的发展格局。

 

 

潜力片区有哪些？

从“十四五”规划来看，五个经济发展核心区具体为：

宝安中心区：包括滨海片区、碧海片区和大铲湾片区，重点发展总部经济、数字经济、科技服务、特色金融、高端商务。

空铁门户区：包括机场东综合交通枢纽片区和深中通道门户区（即航城、福永一带），重点发展临空经济、工业互联网、跨境电商、高端消费。

会展海洋新城：包括国际会展城、海洋新城、海上田园城和宝安综合港区（即沙井、福海一带），建设具有世界影响力的国际会展新都会，争当深圳建设全球海洋中心城市的战略引擎。

石岩科创城：包括石岩中心城区、石岩南、石岩东片区，重点发展新一代信息技术、高端装备制造、医疗器械、生产性服务业。

燕罗智造生态城：包括燕罗中心区、罗田片区、山门片区、107沿线燕罗片区（即松岗、燕罗一带），重点发展新一代信息技术、高端装备制造、新材料、绿色低碳产业

从这些片区的实际情况和未来定位来看，最宜居的两个片区是宝安中心区、碧海片区，沙井-松岗片区、石岩片区也值得刚需关注。

 

宝中片区：“10字头”起  

宝安中心区是宝安最靠近南山、前海的区域，也是宝安的行政中心、目前城市面貌最漂亮的区域。

这里3条地铁交汇，生活配套丰富，次新房小区众多，城市面貌靓丽，将发展总部经济，加上靠近前海，很大机会可以享受前海外溢带来的利好。

 

但同时，这里也是宝安房价最高的地方。新房方面，上一个入市的新盘已经需要追溯到2020年，为都市茗荟花园一期，备案均价达到10.9万元/平方米。而二手房方面则更高，乐有家房价数据显示，宝中片区的二手房价已达到13万元/平方米。

目前，片区的待售新房项目有：都市茗荟花园一二期、泰华梧桐聚落、盛意家园、越秀A003-0434项目、鸿荣源A004-0175项目。

 

西乡碧海：新房“7字头” 

除了宝中，宝安区目前建设最成熟的片区是碧海，这里的居住配套较为集中，也多是次新房聚集，少有城中村和工厂。

并且，将建设腾讯新总部的大铲湾也在碧海旁边，将给片区带来高收入人群。

 

但片区也有明显缺点，一是缺乏集中商业，二是靠近机场，飞机低飞经常带来噪音。

目前，碧海片区近年只入市了榕江壹号院，备案均价7.78万元/平方米。二手房价已达10.7万元/平方米，二手房指导价多在7-9万元/平方米区间。

新房供应也同样不多，除了正在打地基的京地海樾府，还有越秀刚刚拿下的A104-0147项目。

 

沙井片区：新房“5字头” 

和前面两个片区不同，沙井现在的城市面貌算不上好。由于宝安发展较早，涌现了大量自建厂房、小产权房，给城市建设带来难度，因而至今还有待改善。

 

不过，随着沙井及周边规划落地会展新城、海洋新城后，也迎来了冰雪文旅城、华润金蚝小镇旧改、海岸城旧改等项目，让片区未来的发展更为看好。

 

目前，片区入市的新房价格维持在“5字头”左右。最近入市的招商雍和府，在6月开盘，均价5.2万元/平方米。

而二手房方面，乐有家房价数据显示，沙井片区的二手房价已经达到了6.8万元/平方米。

片区年内可能入市项目有：云海臻府、拾悦城二期。

此外，紧靠沙井的松岗片区，也在不断的落地规划项目，目前新房价格在仍在“4字头”，二手房价约为5.8万元/平方米。片区待入市新房有深铁璟城、新世界松风明月花园、璟荟名庭等，也值得刚需购房者值得关注，这里不再展开讨论。

 

石岩片区：新房“4字头”  

石岩片区在深圳楼市里的存在感一直不高，一方面这里地形独立、未通地铁，另一方面这里缺乏新盘，少有楼市相关消息传出。

不过，随着地铁13号线的投建，这个经济体量排名宝安第二的片区也开始为大众所关注。这里不仅规划为石岩科创城，也落地了部分居住配套，地铁开通后更是直达南山，使得未来发展更为看好。

 

而这一街道规划配套较好的区域，正是在石岩站周边，这里聚集了文体、商业配套，加上地铁加持，宜居指数更高。

今年6-7月，这里入市了两个住宅项目。位置较好的宏发悦云花园，在罗租站周边，备案均价4.9万元/平方米；位置较差的宝珺园，靠近龙华大浪边界，备案均价4.63万元/平方米。

目前，片区二手房均价为6.3万元/平方米。

但在今年内，石岩片区或再无新盘入市。