西安有多少房子空置？近日，贝壳研究院一份报告给出了答案。

西安住房超400万套  空置率10%-15%之间

十年前，我们曾做过一个有关西安空置房的调查。调查很简单，就是在各区选一些目标楼盘，等晚上去数亮灯情况。

“蹲点”几个晚上，找到一个规律：如果某一区域配套跟不上、生活不方便，亮灯率必然就低。还有别墅区，亮灯率明显低于普通高层。

遗憾的是，西安有多少房子，又有多少房子空置，当时没有得到答案。

西安有多少房子？后来主管单位做了回应。住建局2019年8月统计，西安住宅已超过400万套。至于空置率，国内缺乏明确的官方定义，官方数据自然无从可查。

目前已知几个版本，出入很大：

1）国家电网调查数据：空置率超过10%。

2）腾讯数据：主要城市空置率超过22%。其中一线城市空置率22%，二线城市24%，三线城市26%。

3）中金公司《数说中国存量住房》：2017年末中国城镇广义和狭义住房空置率分别为16.9%和12.1%，其中城区分别为14.7%和9.7%。

4）西南财大《2017中国城镇住房空置分析》：2017年我国城镇地区住房空置率为21.4%。

这几天，贝壳研究院给出了新答案：“我国28个大中城市平均住房空置率12%”。其中，西安、郑州、昆明、合肥、无锡等大部分城市空置率10%-15%之间。

2020-2021年，西安新房供应量大约在16万套。以此推算，西安住宅总量现已接近420万套。若按贝壳所述10%-15%的空置率计，西安空置的住房或超过40万套。

 

西安空置率水平 对应住房过剩区间

贝壳研究院的空置率咋算出来的？

作为国内最大中介平台，贝壳靠的是旗下资深经纪人——入职三年及以上业务“老人”，在全国28个大中城市，选了3万个小区摸底，把超过3个月没人住的房子定为“空置房”。

具体到28个城市，谁的空置率最高？答案是南昌，空置率达到20%。

值得注意的是，贝壳给出的空置率合理区间是5%-10%，如果超过10%就意味着住房供给过剩，存在库存积压风险。

因此，28个城市里，只有北京、上海、广州、深圳、厦门、天津、大连、苏州、济南9个城市在合理区间，其余大多数城市面临着不同程度住房供给过剩。

西安、青岛、南京、宁波、长沙、成都、杭州、东莞、沈阳、昆明、郑州、合肥、无锡等11个城市10-15%。还有6个城市超过15%：武汉、重庆、南昌、南通、佛山、廊坊。

 

其实以人均住房面积或套户比来看，西安住宅存量确有过剩之嫌。截至2020年，西安城镇居民人均住房建筑面积约34.9㎡。此外，万科在2015年年报里曾提到内地49个城市套户比状况。截至2014年末，套户比超过1.1的有西安、成都等29个城市。

但无论住房总量、空置房数量，都难以抵消住房资源不均衡现状及不断变化的住房需求。

住房空置的原因有哪些？

贝壳认为，大致有老龄化程度、购房门槛、租金回报、楼龄和物业类型等5个因素。

一是老龄化越严重，越容易空置。

老龄化达到一定程度（65岁以上人口占比达18%），住房需求会下降。例如，南通老龄人口占比为23%，空置率为15%；重庆老龄人口占比17%，空置率为17%，两个城市老龄化及空置率均处于较高水平。相反，深圳老龄化人口占比为3.2%，空置率仅5.3%。

二是房价越低，越容易空置。

房价越高、按揭贷款比例越高的城市，拥有多套住房的成本越高，进而住房空置成本越高。

比如，今年上半年北京二手房交易的平均按揭比例仅37%，全国购房门槛最高，但其住房空置率仅6%。反之，空置率越高的城市如南昌、廊坊、佛山等，其房价也越低。

三是房租越低，越容易空置。

这是由住房持有的机会成本导致的。据贝壳数据，重点城市租金与住房空置率显著负相关。空置率由低到高排名前三位的深圳、北京、上海，月租金中位数在5000元以上，空置率排后两位的南昌、廊坊，月租金中位数在1600元以下。

四是房龄越短，越容易空置。

比如，老旧小区的空置率较低，因为大部分老旧小区通常都位于市中心，交通配套都比较便利，住房需求比较旺盛，导致很少有住房空置。

反而是次新小区，业主通常出于装修或通风等原因不着急入住，购买新小区的投资客也不以居住为目的，加上小区配套不齐全，出租或出售难度较高，因此住房空置率更高。

五是高端物业，越容易空置。

住房空置率由低到高依次为住宅<公寓<别墅，其中住宅类小区的整体空置率较别墅小区低5%。

国内住房空置率较高，相关法规及税收监管缺位是原因之一

针对住房空置问题，法国、英国、加拿大、澳大利亚、中国香港等不少国家和地区设置了空置税。比如，法国规定，每个家庭只能有一个主要居所，其他住房都要交税。

国内住房空置率较高，相关法规及税收监管缺位是原因之一。

由于国内城镇化进程较快，仍有较多人口向城市聚集，因此，贝壳研究院认为，一定程度的住房空置是合理且有必要的，但过高的住房空置率值得警惕，其潜在的风险不容忽视。

其风险在于，空置住宅意味着潜在供给，高空置率等同于大量潜在供应。当房价下跌预期较强时，大量空置房进入二手房市场会导致短期供给激增，加剧供求失衡而放大房价下跌风险。

今年全国多城市放松限售、二手房挂牌量大幅增加，一定程度就是空置房过多的体现。

当然，从市场供求的角度看，住房空置现象将会继续存在。而对于部分老龄化程度较高、人口流失的城市来说，在购买力减弱之下，如何平衡住房空置的风险正变得更加现实。