文｜新经济e线

8月16日至17日，包括红土深圳安居REIT（180501）、中金厦门安居REIT（508058）、华夏北京保障房REIT（508068）三只保租房REITs正式发售。不过，无一例外，三只保租房REITs均一日售罄。

8月17日，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT齐齐宣告其向公众投资者发售部分提前结束募集并进行比例配售。自2022年8月17日起不再接受公众投资者认购申请。基金管理人将按照基金招募说明书和基金份额发售公告中的相关约定对2022年8月16日的公众投资者认购份额进行比例配售。

来源：基金公告

新经济e线注意到，作为公募REITs市场新增的保障性租赁住房REIT资产品类，首批保租房REITs网下询价也备受热捧。在剔除无效报价后，红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT及中金厦门安居REIT网下发售份额认购倍数分别高达133.03 倍、113.37 倍及108.96 倍。

此前，鹏华深圳能源REIT（180401）网下询价创下的历史纪录是，其网下认购倍数是109.15倍。可见，相较现存已上市REITs 产品，公募REITs市场认购热情仍在持续升温。

对此，有机构人士认为，公募REITs市场打新燃爆的原因在于，作为近期国内表现最佳的大类资产，当前存量REITs 整体的历史累计涨跌幅平均约为24.6%（按流通市值加权测算），不仅如此，公募REITs产品发行时相对刚性的现金分派率要求，在当前利率和信用环境之下越发具备吸引力。在资产品类越来越丰富的背景下，供给相对不足的REITs新产品备受追捧就不足为奇了。

来源：上交所

值得一提的是，在公募REITs底层资产进一步扩容的同时，新项目原始权益人也首度出现了民企的身影。8月15日，据上交所网站披露，国泰东久新经济REIT已获正式受理。据悉，东久新经济REIT的发起人为东久工业。而东久工业则是东久新宜集团旗下专注于产业园区的专业综合平台。东久新宜集团是中国新经济基础设施投资及开发的民营运营服务商。

网下认购额超1200亿

新经济e线统计发现，若按网下有效拟认购份额计算，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT的网下拟认购规模合计超过1200亿元，高达1219.89亿元。业内人士称，三只保租房REITs在询价阶段受到资金热捧，离不开资金对其投资价值的认可。

8月9日，红土创新深圳人才安居保障房REIT发布发售公告，基金的份额认购价格为2.484元/份，基金份额总额为5亿份。初始战略配售基金份额数量为3亿份，占发售份额总数的比例为60%。若按网下有效拟认购份额186.24亿份计，其网下拟认购规模高达462.62亿元。

当天，中金厦门保障房REIT也披露发售公告称，基金管理人根据询价结果，确定基金认购价格为2.600元/份。基金份额总额为5亿份，战略配售初始发售份额为3.1235亿份，为本次基金份额发售总量的62.47%。同样，中金厦门保障房REIT网下拟认购规模也高达362.7亿元，对应网下有效拟认购份额达139.5亿份。

8月13日，华夏基金发布的华夏北京保障房REIT公告显示，网下询价阶段，华夏基金通过上交所REITs询价与认购系统共收到71家网下投资者管理的211个配售对象的询价报价信息，拟认购数量总和为158.72亿份，为初始网下发售份额（1.4亿份）数量的113.37倍。剔除无效报价后，71家网下投资者管理的211个配售对象全部符合网下投资者的条件，但有2家网下投资者管理的2个配售对象申报价格低于基金的认购价格，最终本次网下发售有效报价投资者数量为69家，管理的配售对象数量为209个，有效认购数量总和为157.2亿份，网下拟认购规模共计近400亿元，达394.57亿元。

按发售价格为2.510元/份和产品5亿份的发售份额数量计算，若本次发售成功，华夏北京保障房REIT预计募集资金总额为12.55亿元（不含认购费用和认购资金在募集期产生的利息）。

回过头来看，首批保租房REITs从申报到发行可谓是进展神速。政策层面，自2021 年以来中央针对保障性租赁住房建设力度加大，明确“十四五”期间全国保租房筹建规模，着力解决新市民、青年人的住房困难问题；与此同时多文件支持推动保障性租赁住房试点项目落地。

在项目进展上，2022 年7 月11 日，国内首单红土深圳安居REIT 审核通过。该项目从受理至通过历时约42 天；7 月14 日，中金厦门安居REIT 获批，其受理至通过历时约45 天。8 月5 日，审核进程最快的华夏北京保障房REIT 再获批，从受理至通过仅短短7 天时间。

新经济e线获悉，华夏北京保障房REIT底层资产为北京市海淀区文龙家园和朝阳区熙悦尚郡两处公共租赁住房项目。经过近年来的培育与完善管理，两个项目已进入运营稳定期，是北京市具有代表性的公共租赁住房项目。其原始权益人北京保障房中心有限公司是北京最大的住房保障政策实施和落地平台，已运营超过11年。

另据华夏北京保障房REIT招募说明书中披露的可供分配金额测算，京保REIT2022年9月1日-2022年12月31日期间预测现金分派率为3.95%（年化），2023年预测现金分派率为3.95%。

REITs或迎加速发行期

新经济e线注意到，今年以来公募REITs政策支持力度持续加强，各领域、各企业参与REITs申报发行的意愿逐步增强，且各参与方对非标类项目的处理经验日渐丰富，后续公募REITs申报发行流程有望进一步缩短，REITs或将迎来加速发行期。

8月9日，国务院官网发布《积极扩大有效投资》指出，抓紧推出面向民间投资的不动产投资信托基金项目；推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展；进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。

此外，近期除多部委及交易所发文支持基础设施REITs项目申报外，海南、浙江、广东、山东、上海、江西、湖南等10余个省份亦提出支持REITs试点工作。8月12日，湖南省发改委发布《关于建立盘活存量资产台账的通知》，将牵头建立省级盘活存量资产台账。对具备相关条件的基础设施存量项目，可采取基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、政府和社会资本合作PPP）等方式盘活。

就在8 月4日，中国邮政储蓄银行为中铁建重庆投资集团有限公司发放“国金中国铁建高速REIT”并购贷款。这是邮储银行发放的首笔基础设施公募REITs并购贷款，也是成渝双城经济圈首笔基础设施公募REITs并购贷款。

来源：上市公司公告

8月12日晚，南山控股（002314.SZ）发布公告称，公司拟以控股子公司宝湾物流所持有的4处物流园资产作为底层基础设施项目，发行基础设施公募REITs。通过实施基础设施公募REITs项目，宝湾物流实现自持物业资产出表，不仅能实现权益型融资效果，提升资产效益和股东收益，同时也有利于实现宝湾物流轻重资产模式的并举联动，打造“募投建管退”滚动发展的资本闭环和可持续发展模式。

截至8月16日，现仍有四只公募REITs 项目处于申报审批过程中。除了8月15日获受理的国泰君安东久新经济REITs外，华夏合肥高新创新产业园REITs于2022年7月21日申报，当前状态也为“已受理”；其余华泰紫金江苏交控高速公路REITs和国泰君安临港东久智能制造产业园REITs 两个项目均处于“已反馈”状态中。

而国泰君安东久新经济REITs的申报之所以引人注目，其原始权益人东久工业正是民营运营服务商——东久新宜集团旗下平台。截至目前，东久新宜集团在管项目超过110个，总建筑面积超1200万平方米，资产管理规模超1000亿元人民币，旗下业务包括工业与生物医药园区、智慧物流与冷链、城市更新、数据科技。业内认为，作为市场首单民营企业项目，东久新经济REIT的正式受理，将有力推动民营企业公募REITs试点项目的加速落地，形成示范效应。

8月16日，发改委固定资产投资司司长罗国三在新闻发布会上表示，下一步，发改委将切实做好基础设施REITs工作，在严格把关项目质量的前提下，进一步提高推荐效率，推动基础设施REITs市场规模不断扩容，特别是积极推进符合条件的民营企业项目发行上市，调动民间投资积极性。同时，将大力督促回收资金尽快投入新项目建设，促进有效投资，形成良性循环。

罗国三还透露，目前，发改委还有6个项目正在开展委托评估，近20个较成熟的项目正在加快推进。此外，对意向项目加强辅导，培育潜在市场，处于辅导期的项目超过80个。