记者 | 黄昱

物管行业的发展正逐步回归常态。

8月24日，在合景悠活2022年中期业绩发布会上，合景悠活投资者关系及资本市场部负责人李明明表示，去年开始物业板块的估值有所回调，但并不是基本面的问题，而是宏观环境和某些房企信用风险所带来的。

“随着大环境的改善，物管和业主之间信任的建立，以及企业数字化能力、业务模式的创新和探索，我们相信物业板块的成长性和确定性会重新获得资本市场的青睐。这个过程正是我们夯实内功的好时候。”

从营收来看，合景悠活今年上半年同比增长68%至20.64亿元，其中来自住宅物业管理服务的收入同比增长22.6%至10.3亿元，非住宅物业管理服务的收入则同比增长171%至10.3亿元。

一年时间内，合景悠活的住宅与非住宅的收入比从69:31演变为了50：50，营收结构进一步优化。

尽管营收能力进一步提升，但合景悠活的利润增长却并不乐观。财报显示，今年上半年，合景悠活实现净利润3.29亿元，同比小幅增长3.4%；归母净利润约为3.14亿元，比去年同期微降0.3%。

净利润增长乏力的首要原因是合景悠活的毛利率降低，上半年整体毛利率约为30.1%，较去年同期减少14.1个百分点，其中住宅业务板块毛利率为25%、非住宅业务板块毛利率为35.3%。

对于毛利率下降的原因，合景悠活管理层归结为三个方面，一是被投企业在今年上半年全部实现并表，而这些企业所在行业主要为公建、城市服务以及住宅，整体毛利水平较低；二是毛利率相对较高的增值服务收入占去年同期有所下降；三是在抗疫品质提升以及科技赋能方面的投入。

在2020年10月于港交所上市后，合景悠活加大收并购力度，先后以2.14亿元收购广州润通80%股权、以13.16亿元收购雪松智联80%股权、以4.98亿收购上海申勤80%股权等。

到今年1月11日，合景悠活又宣布以1.65亿元的现金代价，进一步收购特丽洁公司50%股权，入局城市服务赛道。

在此背景下，合景悠活的规模快速扩大。2020年其在管面积为4160万平方米、合约管理面积5340万平方米。截至今年上半年底，在管面积约2.14亿平方米，合约面积约2.85亿平方米。

对于接下来的收并购，合景悠活会看待机会，看重标的在专业赛道上的特殊资质或者规模效应。

然而，合景悠活的规模扩张暂时还未带来规模效应，今年上半年的销售成本大幅增长，即提供服务直接产生的成本和开支大幅增加。财报数据显示，今年上半年，合景悠活的总销售成本达到14.1亿元，较去年同期增加7.57亿元，增幅为110.5%。

合景悠活首席执行官王建辉表示，传统的压降人工成本的的方法已经达到了极限，未来行业转型升级的的关键路径是科技赋能。

创新理论之父熊彼特有一句名言：“你无论把多少辆马车连续相加，也绝无可能出现一辆火车。”

近些年来，不少物管公司都将科技赋能作为公司转型的首要战略。今年上半年，合景悠活在数字化上投入了超过2000万的资金。

“我们已经完成了公司面向未来数字化转型的总体方案。”王建辉指出，合景悠活会在数字重生上进一步加大投入，但不会浪费钱，会围绕总体方案去做。

尽管要重视数字化转型，但规模扩张仍是当前物管企业发展的重点，只不过盲目的收并购将成为过去式。

合景悠活管理层表示，通过收并购合景悠活实现了规模快速上升，目前第三方项目在管面积占比达到88%，收入占比达到77%，已经形成自有物业与第三方物业协同发展的局面。