记者｜吴波

“深度调整年，也是行业新旧发展模式转型的一年”，旭辉控股董事局主席林中如此定义房地产行业的2022年。深度调整意味着高增长不再，规模缩水；转型则意味着行业将迎来新的发展契机。

作为示范性民营房企之一，旭辉控股集团(0884.HK 以下简称旭辉)今年上半年的业绩表现也反映了行业变化。

8月30日，旭辉发布的2022年上半年财报显示，期内公司营收297.2亿元，较去年同期下降18.2%；毛利61.48亿元，较去年同期下降18.29%；毛利率为20.7%，较去年同期持平；净利润19亿元，较去年同期下跌64.5%；核心净利润率为6.1%，去年全年为6.8%。

尽管业绩整体面临下滑，但旭辉表现优于市场水平。根据克而瑞研究中心发布的报告，2021年房地产行业整体利润率持续下行探底，企业各项利润率指标均已降至历史较低水平。

旭辉在财报中表示，公司维持目前的利润水平，源于已交付物业项目取得合理的利润、土地成本合理、融资成本低及产品实现溢价。

今年上半年，房地产市场延续去年态势，行业规模缩水，旭辉合同销售金额也面临下滑，同比下跌53.6%至631亿元，回款率超过100%。旭辉的销售规模，在克而瑞2022年上半年中国房地产企业销售排行榜中，位居全国第15位。

从旭辉布局的区域贡献来看，长三角、环渤海、中西部及华南地区分别贡献约34.7%、23.8%、30.5%和11%的合同销售额。按城市能级来看，一线及二线城市的合同销售金额占合同销售总额86.4%。

对于目前的房地产行业形势，林中认为，中国房地产始终是国民经济的支柱产业，是一个永续的行业，常做常有、常做常新；房地产行业已经从高速增长的步调回调到平稳健康常态化，从高负债、高杠杆、高增长模式转向低负债、低风险、轻资产的发展模式。

基于这样的判断，旭辉强调严守财务底线和投资纪律，同时要求关注现金流和利润。同时在发展模式下，旭辉也注重轻重并举，关注商业、代建、长租、物业这些赛道的发展。

在财务方面，截至2022年上半年，旭辉资产总额为4100亿元，债务总额为1141.41亿元，净资产1057亿元，预收款829亿元，手头现金为312亿元，加权平均债务成本为4.9%，较2021年有所下降。

旭辉“三道红线”维持绿档，剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为67.7%、78.5%和1.62倍。

在2022年上半年业绩会上，旭辉控股CFO杨欣表示，旭辉的债务结构保持合理水平，短债占比17%，一年内到期债务以银行类融资为主，下半年刚性到期债券已清零。

在流动性收紧的大环境下，旭辉实现新增公开市场直接融资超46亿元，是为数不多完成境内外多渠道融资的民营房企之一。今年6月，旭辉使用信用保护工具成功发行5亿公司债，利率5.5%。

在投资方面，旭辉变得更为谨慎。上半年仅花了36亿买地，新增货值169亿元。截至上半年末，旭辉总土地储备为4900万平方米，应占权益土地储备2600万平方米。今年下半年总可售货值大于2000亿。

旭辉接下来的投资策略将依旧趋于谨慎。林中称，下半年旭辉追求轻资产低土储，质量第一，数量第二；土储将换仓，聚焦深耕核心20个一二线城市。

行业变革，游戏规则生变。林中在业绩会上提到，在行业变革期，旭辉已认识到代建业务的重要性，这是一个非常巨大的市场。

今年以来，“保交楼”等不良资产的盘活，给代建带来机遇。财报显示，过去半年，旭辉建管通过政府代建、商业代建、资本代建、企业定制代建及管理咨询服务等方式切入，新拓展项目29个，累计在管面积超700万方。

旭辉已经在多元业务上发展多年，除了今年管理层尤为关注的代建业务，物业、商业、长租公寓也保持增长。

在物业板块，旭辉永升服务上半年收入与溢利分别约31.63亿元和4.37亿 元，同比分别增长53.6%和35.8%。至上半年末，旭辉永升服务的总合约建筑面积约为2.914亿平方米，其中在管总建筑面积约为2.079亿平方米，同比分别增长33%与60%。

在商业方面，旭辉上半年实现持有物业收入6.6亿元，同比增长69%；在全国储备30余座商业综合体，总建筑面积超过278万平方米，开业14座商场，总建筑面积约96万平方米。

在长租公寓方面，截至2022年上半年末，旭辉旗下长租业务瓴寓已拓房间数超8.2万间，运营超30个大型租赁社区。业绩会上，旭辉透露，长租业务板块旭辉领寓已启动A轮融资，并取得了实质性进展。

“稳健安全”是旭辉下半年发展关键词。林中表示，房地产行业正从底部逐渐恢复，旭辉的策略也发生变化，追求风险第一，利润第二，规模第三。