文|斑马消费  杨柘

在国内民营房企中，滨江集团不是规模最大的，也不是最赚钱的，但稳健谨慎的姿态，不冒进、不激进的个性，可能是独一无二的。

尤其是在当下行业低谷期里，还能保持净利润增长，还有足够资金扫货拿地，实属难得。

在外界眼中，这家杭州房企变得更狠了。

收入大降4成

今年以来，不少民营房企要么在布局上出现问题，要么是前几年战略出现严重偏差，要么产品不好卖了，要么是深陷债务泥潭难以自拔。

滨江集团（002244.SZ）是一个另类，不仅保持着净利润增长，还积累了庞大的待结算资源和预收款。

今年上半年，公司实现营业收入106.90亿元，同比下降44.86%，归母净利润12.84亿元，同比增长1.34%，扣非净利润12.82亿元，同比增长1.58%。

收入大幅减少，公司称主要是交付楼盘收入较上年同期减少。期内，仅交付包括仁恒滨江园在内的10个项目。

归母净利润得以微增，维持杭州一哥的体面，主要受益于联营企业投资收益。截至6月末，公司联营企业投资收益9.04亿元，同比增长1431.12%。

其实在今年第一季度，公司就已紧张起来，营业收入61.83亿元、归母净利润2.28亿元，同比分别下降16.79%和42.69%，销售额近乎腰斩。

6月初，董事长戚金兴还曾亲自下场参与摇号自家房屋产品。今年1月至6月，杭州商品房销售面积同比下降48.04%，至632.3万平方米。这一时期，滨江集团销售额虽实现683.93亿元，相比去年同期879.2亿元战绩，减少20%以上。

这半年来，公司销售状况呈疲软状况，尽管首次进入全国房企TOP15阵营，但仅完成年度销售计划1500亿元至1600亿元的42.7%至45.6%。

房地产行业仍处于低谷期，要完成与去年销售规模持平的销售目标，难度并不小。

中信建投在研报中指出，长三角地区政策放松不及预期、公司拓展速度不及预期，都会影响企业的可持续发展。

不过，今年上半年，公司盈利水平仍保持高位，毛利率、净利率分别为20.98%和15.02%。

扫“货”更狠了

今年上半年，滨江集团再次稳坐杭州房企销售冠军之位，尽管销售成绩不如往年。

这似乎没影响公司驰骋土地市场的积极性，相反，公司频频在土地市场豪掷重金，有了些许逆势抄底的意味。

据半年报，截至今年6月，公司新增土地储备项目30个，新增土地面积149.4万平方米，计容建筑面积366.3万平方米，新增土地货值权益比例57.5%。

数据显示，2020年上半年、2021年上半年，公司新增土地面积122.48万平方米、94万平方米，新增计容建筑面积分别为313.94万平方米、234万平方米。

如果对比上述数据，可以发现，滨江集团的拿地力度，确实比往年大了不少。另一方面，作为一家区域房企，它更加聚焦杭州。

在此前受访中，董事长戚金兴看好杭州市场，曾多次表示杭州是全国少有的几个供需平衡的城市之一。

据国盛证券研报披露，在杭州两轮集中供地中，公司共计将23宗土地收入囊中，规划建筑面积226.1万平方米，总对价408.9亿元，权益价款363.8亿元，补充货值约773.6亿元。

绿城同样参与杭州土地角逐，今年4至6月，其在杭州先后拿下9宗土地，耗资合计185亿元，仅次于滨江。

不止在土拍市场，滨江还先后接盘了一些受困房企的土地资源。继续去年底以16.73亿元接盘融创在杭州的两个项目后，今年6月，公司以总代价48.02亿元接盘阳光城间接控制的杭州高光置业，斩获永康众泰小镇项目所在的6宗土地。

对于逆势拿地，公司对外回应平淡，表示今年会在权益拿地金额占现金回款金额比例0.6的基础上保持平衡。

申万证券、国盛证券均对此表示看好。国盛证券研报指出，公司逆势在杭州补仓，整体利润将会得到改善，也为未来供货形成支撑。

截至6月，在公司总土地储备中，杭州区域占比62%，另浙江省内占比22%。

财务平衡术

滨江集团能够在土地市场毫无压力的扫货补仓，很重要一点来自自身稳健的财务平衡能力。

截至今年上半年，公司有息债务规模558.07亿元，其中，78.3%来自银行，直接融资规模占比21.7%。

银行机构们之所以能对滨江慷慨解囊，主要是对企业债务管理能力的认可。

早在三道红线出台时，公司即为“绿档”房企，从2020年至2021年，剔除预收款后资产负债率均在70%以下，今年上半年低至65.47%。

公司人年均销售能力也力压群雄。以去年为例，当年实现销售金额1691亿元、房地产板块员工1106人，人均年销售金额达到1.53亿元。

截至6月末，公司尚未结算预收房款1198.5亿元，较年初增长28.13%，为今年业绩提供了一份保障。

在短期债务偿付能力上，公司表现轻松。截至上半年末，短期债务为178.96亿元，在手货币资金197.79亿元，略有盈余。

和银行良好的合作关系，让公司综合融资成本呈逐年下降趋势。从2017年的6%降至去年底的4.9%，今年上半年平均融资成本再降0.2个百分点至4.7%，低于机构调研的国企、央企5%-7%的融资成本水平。

融资成本持续下降，充分反映了市场对公司资产价值、经营能力和企业信誉的认可，同时也在一定程度为公司发债背书。今年以来，公司成为业内为数不多的，还可以在公开市场发债的民营房企之一。

据半年报，今年1至2月，公司先后发行3笔合计26.1亿元短期融资券，融资利率在3%-4%水平。

7月8日，公司一笔9.6亿元短融到期，公司在7月5日顺利发行一笔9.7亿元短融归还前笔融资，融资成本3.9%。8月22日发行一期规模为9.4亿元中期票据，票面利率4.8%。在2022年房企融资难度加大状况下，公司在债券市场游刃有余，完成了其他房企几乎难以完成的任务。

公司认为，要保持融资渠道通畅，不可能靠债务无限增加，加速回款才是根本。今年上半年，公司回笼资金达322亿元。

截至6月，公司获银行授信总额度1114.4亿元，比去年末增长34%，目前仅使用了498.4亿元。

另外，公司已获批尚未发行公司债额度6亿元，注册完成尚未发行短期融资券额度35亿元，可根据需求择时发行。