记者｜吴波

面对房地产行业市场环境变化，新城控股（601155.SH)持续降杠杆，总体债务规模下降。

9月2日下午，新城控股董事兼总裁梁志诚在回答投资者提问时称：“2022年公司公开市场债务到期126亿元，1-8月已到期偿还或提前偿还103亿元。”

新城控股近日发布的2022年中期财报显示，截至上半年末，有息负债为822亿元，同比减少191.60亿元，较2021年末压降76.67亿元；经营性现金流为115.03亿元，而上年同期为-75.72亿元；在手现金余额约447.82亿元。

这意味着，为防范风险，新城控股近一年来的降负债力度较大，而“三道红线”指标均达绿档要求。截至上半年末，新城控股剔除预收账款后的资产负债率为67.06%，净负债率为 48.37%，现金短债比为1.06。

在融资方面，新城控股上半年在境内外均有发债。今年5月，新城控股完成了一笔10亿元中期票据的发行，同时境外子公司新城环球也成功发行一笔1亿美元的绿色优先票据。

债务结构得到优化背后，是新城控股在投资拿地上的克制。

在回答投资者提问时，新城控股高级副总裁兼财务负责人管有冬表示，2022年上半年公司拿地规模减少，预付土地款减少至约5.33亿。

新城控股管理层表示，截至上半年末，公司全国范围内合计拥有土地储备1.31亿平方米，可满足未来2-3年开发运营所需。其中一二线城市约占总土地储备的37.05%，长三角区域三四线城市约占总土地储备的29.46%。

受行业环境影响，今年上半年，新城控股实现营收428.03亿元；归母净利润为30.09亿元；毛利率较去年同期提升2.29个百分点至21.90%。

纵观今年上半年地产企业的财报数据，多数房企由盈转亏，毛利率下滑。对比来看，新城控股营收和利润整体情况好于行业平均水平。

新城控股的主营业务是地产开发和商业管理，上半年的营收也主要来自这两大业务。

在开发业务方面，上半年新城控股合同销售金额651.60亿元；实现合同销售面积657.20万平方米；全口径资金回笼率为117%，达到760.30亿元。

除地产开发业务外，新城控股的商业管理对业绩贡献正逐步提高。过去半年，新城控股商业运营总收入47.18亿，同比增长19.8%；吾悦广场实现租金收入43.96亿元，同比增长16.57%。

对于商业板块发展的目标，新城控股董事兼联席总裁曲德君表示，下半年将持续促活广场经营，力争实现105亿元的全年商业运营总收入目标。

截至上半年末，新城控股在135个城市布局了189个综合体项目，已开业及委托管理的吾悦广场达131座，开业面积达1189.06万平方米，整体出租率96.01%。

在行业面临新挑战下，新城控股的经营方向趋向稳健。根据管理层所述，2022年公司提出了以“三保”为核心的管理目标，即“保交付、保首开、保开业”，其中“保交付”为公司运营管理的重中之重。

根据半年报数据，新城控股上半年已组织交付近4万套物业，下半年计划竣工148个子项目，实现竣工面积1762.80万平方米，其中住宅项目951.16万平方米，商业综合体项目811.64万平方米。