文 | 财富质点 小谢  

编辑 | 肇瑞  

虽然这几个月房地产形势又发生了变化，但我依然坚持这个观点，即房地产并没有进入黑铁时代，房地产还有5~10年平稳增长空间。

最近，身为阳光保险首席经济学家的邱晓华对外说。话音未落，这位昔日高官如今效力的东家出手了。

近日，朗诗绿色管理有限公司（简称“朗诗绿色管理”）发布公告，上海朗昆企业管理有限公司（简称“郎昆企业管理”）、北京融汇 、厦门嘉晟融懋 、上海朗青及阳光融汇于8月25日订立协议，交易上海融懋商业管理有限公司（简称“上海融懋”）50%股权。

出售事项总代价为人民币1.376亿元，出售事项完成后，朗诗绿色管理将不再于目标公司拥有任何权益。而买方背后，则站着风头正盛的险企——阳光保险。

标的项目，即为位于北京市朝阳区十里河东三环南路100号的北京朗诗大厦。

根据2022年中报，多家险资出手买入地产股，比如中国人寿，增持了万科A等上市公司，当前持有万科A市值约14.95亿元。

01 阳光保险扩张进行时

这几年，阳光保险稳步增长。

2019年、2020年及2021年，阳光保险分别实现营收1008.37亿元、1150.59亿元及1199.69亿元；合并总保费收入分别为879.07亿元、925.69亿元、1017.59亿元，归属于母公司股东的净利润分别为50.86亿元、56.19亿元、58.83亿元。

据阳光保险2021年年度信息披露报告，截至2021年末，阳光保险总资产高达4416.23亿元，这一数字在2019年为3315.3亿元。

招股书显示，截至2021年12月31日，阳光保险总投资资产规模为人民币3886.78亿元。

2019年、2020年及2021年，阳光保险的平均净资产收益率分别为11.0%、10.6%及10.3%；总投资收益率分别为5.8%、6.5%以及5.4%；净投资收益率分别为5.8%、5.2%和4.6%；总投资收益分别为147.14亿元、194.72亿元和190.96亿元。

阳光保险表示，集团的净投资收益率由2020年的5.2%降低至2021年的4.6%，主要由于基金分红及股息收入减少。本集团的净投资收益率由2019年的5.8%降低至2020年的5.2%， 主要由于集团优化投资结构，提高固定收益类金融资产佔比，同时受市场利率下行影响，新增投资资产收益率下降。

投资收益由2020年的人民币19,052百万元减少10.3%至2021年的人民币17,096百万元，阳光保险称主要由于2021年资本市场整体下行，导致未实现收益减少，部分被已实现收益增加所抵销。

资产荒的背景下，如何配置资产提高投资收益率，是险企普遍面临的一大话题。

阳光保险在招股书中称，其建立了多元化的投资组合，投资产品包括定期存款、债券、股票、 基金、理财产品、投资性房地产、未上市股权等多种资产类别。 

债券投资主要包括政府债券、企业债券、金融债券等。截至2019年、2020年以及2021年12月31日，36.0%、40.7%和42.0%的集团投资资产为债券。

截至2019年、 2020年以及2021年12月31日，阳光保险投资的政府债券均由中国政府发行，占集团总投资资产的14.3%、21.3%及25.9%。

截至2019 年、2020年以及2021年12月31日，8.6%、7.2%和8.7%的集团投资资产为股票。在选择上市股票标的时，阳光集团偏好现金分红收益率较高的价值股和可持续增长的优质成长股。

在诸多资产类别中，阳光保险布局地产规模加大。

据阳光保险招股书，2019年-2021年，集团投资性房地产分别为6519百万元、7511百万元和9372百万元。

阳光保险2021年年度信息披露报告显示，阳光保险纳入并表范围的子公司（包括通过子公司间接持有的子公司）有55家，其中有15家的业务性质为房地产开发、房地产投资，或者不动产投资。

2021年末，集团投资性房地产净值余额为93.72亿元；集团尚在办理产权证明的房屋及建筑物账面净值为2232百万元。

2021年8月，阳光保险旗下阳光人寿发布公告称，阳光人寿拟认购其全资子公司海南阳光鑫海发展有限公司（下称“阳光鑫海”）定向发行的股份6.4亿股，每股面值价格为1元。本次增资用于阳光鑫海支付海棠湾培训中心项目开发建设及运营费用，增资完成后，阳光人寿对阳光鑫海的投资额达到23.4亿元。

2021年5月，阳光人寿向阳光渝融（成都）置业有限责任公司（下称"阳光渝融"）增资，其按照每股面值1元价格，认购阳光渝融定向发行的股份9.4179亿股。

此次增资涉及成都后援中心项目。该项目是阳光人寿投资的自用性不动产，为便于项目的后期开发建设，此次交易以成都项目已投资建设形成的实物资产出资方式增资，并将成都项目整体转至阳光渝融名下，后续将以阳光渝融名义进行开发建设。

02 融和置业风波

今年1月，阳光保险披露了向北京阳光融和置业有限责任公司（下称“融和置业”）增资的公告，该次交易为集团公司向融和置业增资1189 万元，关联交易类型为资金运用类。该次增资完成后，集团公司对融和置业的投资额达到 11,089 万元，持股比例为 2.47%。

值得关注的是，2019年5月，阳光人寿也曾向融和置业增资，以满足北京CBD项目未来建设的资金需求。公告显示，阳光人寿向融和置业以现金方式增资3.85亿元，此外，其拟以债转股方式向融和置业增资3.2亿元，即将其对融和置业股东借款本金3.2亿元转为股本。本次增资完成后，阳光人寿持有融和置业股权比例为 27.53%。

此前，2017年10月，中国保监会发布监管函，指出阳光人寿在“三会一层”运作、关联交易、内控管理、内部审计、信息披露、发展规划等方面存在问题，也涉及融和置业。

监管函显示，自监管函下发之日起六个月内，禁止阳光人寿、集团及集团内其他保险子公司直接或间接与对融和置业、深圳东方藏山资产管理有限公司、诚泰融资租赁（上海）有限公司及上述公司控制或施加重大影响的组织提供借款或其他形式的财务资助；除存量关联交易的终止行为（如到期、赎回、转让等）以外，禁止开展资金运用类关联交易（包括现有金融产品的续期，以及已经签署协议但未实际支付的交易）。

融和置业由阳光人寿、阳光保险、阳光财产保险股份有限公司在 2012年9月28日共同出资成立，初始出资时阳光人寿持有融和置业20%的股权，目前注册资本40亿元。融和置业的业务范围包括房地产开发；物业管理；项目投资；投资管理；销售自行开发商品房；设计、制作、代理发布广告。

阳光保险公告介绍，融和置业是阳光保险金融中心项目的所有权人，该项目位于北京市朝阳区东三环北京商务中心区（CBD）核心区Z2a地块，总占地面积8264.45平方米，总建筑面积132471㎡（建设工程规划许可证证载面积），其中地上建筑面积90000㎡，地下建筑面积 42471㎡。

03 险资抄底地产风潮再起

地产行业低迷状态中，曾热衷于地产投资的险企，不少都在撤离。

9月2日，金地集团公告称，8月22日至9月1日，大家人寿通过集中竞价方式，累计减持金地集团1942.22万股，减持比例为0.43%，本次权益变动后，大家人寿持有金地集团2.26亿股，占上市公司总股本已低于5%。

同日，阳光城发布关于泰康人寿减持完成的公告。泰康人寿持有的阳光城1.65亿股全部减持完毕，剩余持股2.65万股，占上市公司总股本比例为0.0006%。

2020年9月，阳光城宣布，泰康拿下阳光城13.46%的股权，成为第二大股东，转让单价为6.09元/股，转让价款合计约为33.78亿元。

但到了今年元旦前后，泰康最终亏损减持，据阳光城公告，泰禾建材通过协议受让的方式，从泰康人寿及泰康养老受让阳光城7.41%的股份，共计306,727,826股，转让价款约为9.36亿元。

当年每股6.09元买的股份，如今每股售价只有3元出头。

不过，险资买入地产股仍时有发生。

据《雪浪Finance》梳理，中国人寿在二季度频频加仓地产股，增持了招商蛇口、万科A、金地集团等。

以万科A为例，据该上市公司中报，中国人寿保险股份有限公司-传统-普通保险产品-005L-CT001深为新进股东，持有8303.10万股，持股比例为 0.71%，名列第十大股东。

万科A当前股价18元左右，这笔股份市值约14.95亿元。

中国人寿总裁助理、首席投资官张涤在中期业绩发布会上表示，对于长期投资者特别重要的就是要有逆向思维，逆向思维是长期制胜的法宝，今年上半年，在这样的市场环境下，我们从逆向思维原则出发，敢于提升权益仓位，向权益配置中枢靠拢，获得长期稳定回报，这个过程其实很痛苦，因为需要承受市场的短期波动。

“希望以后大家在看保险公司投资时，更看长期的表现，而不是把短期的影响放到很重要的位置。"