民营房企“全额担保”中票的发行再落一子。

9月16日，碧桂园地产完成2022年第一期中期票据发行的簿记建档工作。在中债信用增进投资股份有限公司（下称“中债增进公司”）的支持下，此次发债最终票面利率3.2%，认购倍数达2.86倍。

公开资料显示，碧桂园地产此前已于2022年2月25日完成中期票据注册，本金金额为50亿元。此次第一期发行金额为15亿元，期限3年，主承销商为中信建投证券，联席主承销商为中国银行。

此次中票发行由中债增进公司提供“全额无条件不可撤回连带责任保证担保”系最大的发行亮点。

所谓“全额无条件不可撤销连带责任担保”，即当被担保对象发生违约后，担保方要全额、无条件、不可撤销地履行被担保人应尽的全部义务，可以视为是对债权人权益保障力度最强的担保措施。

碧桂园此番成功发行中期票据的背景是，8月中旬，监管部门指示中债增进公司对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”，涉及龙湖集团、碧桂园、旭辉控股集团、远洋集团、新城控股和金地集团等六家示范性民企。

这一举措可看做是监管部门支持示范房企发债的再升级，对市场信心信心提振作用较大。

今年以来，监管层支持房企合理融资需求的信号逐渐明显， 5月份时，碧桂园、龙湖、美的置业、旭辉、新城控股等被监管机构选定为示范房企，启用包括信用违约掉期（CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具陆续发债，合计实现融资39亿元。

根据彼时的公开信息，参与设立信用保护工具的创设机构主要为两家，一家是中国证券金融股份有限公司，其主要运用自有资金负责实施，通过与债券承销机构合作创设信用保护工具。

另一家就是中债增进公司，作为我国首家专业债券信用增进机构，其主动设立中债民企支持工具支持符合条件的民营地产企业恢复合理的市场融资需求。

继启用信用保护工具发债后，在中债增进公司的支持下，8月末，龙湖完成发行的一笔15亿元中期票据，这是首单中债增进公司为民营房企“全额担保”的中票，获得2.86倍超额认购，最终利率锁定在3.3%，远低于同期民营房企发债利率。

而碧桂园此次发行的同类型债券利率更是低至3.2%。

对比此前示范房企通过CDS、CRMW等增信模式发债，本次发行新债时发行规模更大，碧桂园、龙湖发行的中债增进公司担保的中票规模均为15亿元，超过此前平均单笔5-10亿元的“债务发行+信用保护工具”模式下发行的公司债券规模。

中银国际分析师指出，目前房地产市场需要预期的稳定和信心的恢复，在中债增进公司为民企发债提供信用担保的背景下，开发商融资有望得到缓解，为楼市复苏带来提振。

众所周知，监管机构加大支持力度的原因是，今年以来，受疫情影响叠加经济下行等因素，房地产行业面临销售疲弱和融资不畅两大难题，房企资金流动性面临较大压力。

据中指研究院统计，今年上半年民营房企发行境内债规模占比仅为3.7%，达到近三年最低点。此外，今年前8月百强房企销售额均值同比下降46.2%。

在此背景下，近期政策端持续发力，有关房地产的支持性政策渐次落地，逐步改善市场预期。7月底，中央政治局会议首次提出“保交楼”，强调要稳定房地产市场，压实地方政府责任，保交付、稳民生。

8月1日，人民银行召开的2022年下半年工作会议提到，要保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式。

中指院研究观点称，“预计随着各项积极政策的释放，房地产市场有望加快恢复进程，传导至市场端及投资者的周期也会相应缩短。”

在行业穿越寒冬的过程中，碧桂园强调把重心放在保证现金流、资产负债表及利润的平衡上，通过经营性现金流去偿还高成本、短期限的融资，同时以可动用资金作为内部考核的目标。

据财报数据，截至今年上半年底，碧桂园共有可动用现金余额约1479.8亿元，其中现金及现金等价物约为1234.8亿元，现金短债比约2倍，可动用现金储备充足。

此外，碧桂园总借贷余额从去年底3179.2亿元降至2936.8亿元，下降幅度达7.6%；公司净负债率48.1%，连续多年维持在60%以下，稳定在行业较低区间。

在融资方面，作为优质民营房企之一，碧桂园获得了监管层、金融机构的认可和支持，是当前为数不多能进行全品种融资的民营房企。

在今年境外资本市场几乎停滞的状态下，碧桂园已先后发行可转债折合33.68亿人民币，配售新股折合24.1亿人民币；去年下半年至今，境内发行公司债及中票合计61亿、供应链ABS及ABN合计87亿。

为了维护市场信心，碧桂园今年以来也一直在积极回购债券、兑付到期债务。自7月14日以来，碧桂园地产控股股东已在二级市场累计购买近2.88亿元公司债券。今年内，碧桂园已无境外美元优先票据到期，境内仅腾越两笔可回售公司债共计40亿元人民币。

碧桂园方面表示，公司已经做好了还款计划和安排，并将根据市场情况考虑再融资等安排，进一步调整负债结构。