记者｜王婷婷

国内房地产行业的调整周期还在继续，外资参与其中的方式有了新变化。

在戴德梁行日前举行的网络研讨会上，众多国外投资者表示正重新部署他们的投资组合，并将目光转向另类资产，如物流、数据中心、生命科学和长租公寓等。

据戴德梁行亚太区资本市场部区域董事Gordon Marsden了解，全球投资者在2022年会适时谨慎恢复对亚太地区的投资布局，并重新部署其投资组合。

根据投资者意向调查显示，随着传统行业从疫情中复苏，一些曾被认为“难以进入、难以退出”的另类资产类别，成为目前投资者关注的重点。

“我们看到的是，投资者在另类资产中，如数据中心、冷链和最后一公里物流等，子类别和子子类别的细化程度越来越高。”Marsden表示。

比如，若要将10亿美元分配至不同物业，投资者表示会选择将更多的资金分配给物流而非写字楼，并将大量额外资金分配到另类资产，包括数据中心和长租公寓。

尽管收益率有所下降，但超过35%的受访投资者认为，物流行业从根本上仍然供不应求，还有30%的投资者预计该行业将出现积极但缓慢的增长。

其中，投资者对大中华区的工业与物流地产关注尤为明显。

在2022年上半年，工业/物流成为外资在中国内地投资额第二大行业，工业类包括物流中心的投资占上半年总投资额的25%，仅次于写字楼，占比明显高于2020年和2021年的10%左右以及2019年的2%。

据戴德梁行资本市场部统计数据，2022上半年中国内地工业物流突破200亿元。

近两年，外资机构在中国物流地产市场开始频频出手。比如黑石集团以50余亿元接盘富力地产旗下的广州国际机场综合物流园；凯德集团旗下凯德中国信托首次进军中国物流市场，以16.81亿元收购了位于上海、昆山、武汉和成都的4项优质物流资产。

今年2月份，亚太区最大不动产管理公司ESR（01821.HK，即易商红木集团）宣布与一家机构投资者合作收购55万平方米的资产组合，该资产组合共有11个已竣工的物流及工业资产，集中于长三角地区，覆盖上海、昆山、苏州、太仓及杭州等华东地区。

基于此，仲量联行也发布报告预计，在物流地产市场中，2021年至2022年间，亚太区优质物流地产总存量将增长17%，有望打破年增速纪录。

受益于投资者对于丰富资产组合配置的需求日益强烈，物流和工业地产领域有望吸引更多资本进入。仲量联行表示，未来三至五年内，该领域的资本部署有望翻倍，达到500-600亿美元。

生命科学地产需求也在攀升，特色产业园的投资关注度不断增加。

戴德梁行大中华区资本市场部主管李志荣表示，我们看到投资者对中国另类资产的兴趣日益增加，尤其在政府利好政策的推动下，国内外投资人对生命科技园区的投资热度高涨。

目前中国已推出不少相关生命科学的政策，包括健康中国2030、产业集群建设、“十四五”规划和地方省市级政策等。基于这些利好政策，中国生命科技园区的投资前景将会继续向好。

ESR投资的首个生命科学产业园正是位于中国。今年8月份，ESR与其合作伙伴以2.68亿元人民币作价收购了位于上海张江的生命科学研发产业园。

据了解，该生命科学产业园前身为张江NEO，位于上海张江高科技开发园区，是一个拥有600余家生命科学公司、150家研发机构和7家世界十大制药公司的领先生命科学产业集群。

此外，在当前房地产市场面临调整期间，中国的租赁住房市场也越来越受到国际投资者的关注，尤其是服务式公寓和酒店改造类的投资。

在此之前，美国长租公寓品牌睿星资本收购上海中山公园附近的资产，并对其改造翻新，推出首个高端租赁社区品牌LIV’N 833；奥克伍德集团与碧桂园合力推出高端公寓产品奥克伍德碧轩等。

与传统房地产资产类别相比，另类资产的波动性和不确定性相对更小，并且与强大的宏观增长动力紧密关联，如城市化和科技进步，长期来看安全性会更高。

随着投资者日益关注投资组合的多元化和对稳定回报的预期，未来包括数据中心、物流和长租公寓等资产无疑会受到投资者更多关注。