记者 辛圆

国民经济研究所副所长王小鲁周四表示，今后房地产业哪怕只保持现有建设规模不再扩大，平均每年都会有1/3新建住房过剩。他建议政府收购适用的滞销房产，转为廉租房和公租房。

王小鲁在“凤凰湾区财经论坛2022”上表示，据第七次全国人口普查数据，2020年，全国城镇居民人均住房建筑面积37.6平方米，加上空置房和正在施工的住房及待售住房，全国城镇住宅存量估计超过490亿平方米，城镇人均住房建筑面积近54平方米，折合居住面积约38平方米，接近发达国家水平，城镇住房已接近饱和。

他认为，假设今后到2035年城镇化率再提高10个百分点，达75%，城镇人均居住面积提高到42平米（建筑面积60平米），城镇充其量还需新建147亿平米住宅，未来14年，平均每年只需新建10.5亿平米住宅，城镇住房就将完全饱和。

但是，“过去3年，平均每年新开工住宅面积15.9亿平米。今后房地产业哪怕只保持现有建设规模不再扩大，平均每年都会有1/3新建住房过剩。”王小鲁说。

他进一步指出，2001年全国土地收入接近1300亿元，相当于地方财政收入的10%，2021年更是高达8.7万亿元，相当于地方财政收入的78%。卖地收入已成为地方财政重要的支撑。住房严重过剩会导致土地需求下降，进而导致地方财政“水源”干枯。

对这一可能出现的局面，王小鲁建议，政府可以收购适用的滞销房产，转为廉租房和公租房，并通过政府采购扩大保障性住房建设。

“这一方面可以减轻房地产业和银行业受到的冲击，另一方面把保障性住房覆盖面扩大到合理水平，分步使保障性住房能够满足城镇低收入和中下收入居民的居住需要，应覆盖未取得户籍的城镇常住人口。”他说，“但整个过程必须公开透明、建立规范，防止幕后交易。”

他还表示，可适当延长房企还贷时间，清理坏账，整顿金融。货币当局可以适当释放一定货币，例如通过降息减轻企业负担，但仍要坚持货币总量控制，不要搞“大水漫灌”。同时，改革土地增值税制度，政府对土地交易中的大幅度增值部分征收适当比例的土地增值税，用于补充公共服务和社会保障资金的不足。

此外，王小鲁强调，政府要过紧日子，压缩不必要和不急需的政府支出，转向量入为出的理财观念，把更多的资源留给市场配置，减轻企业负担，帮助企业渡过难关。实现政府职能转变，政府退出竞争性市场活动，转向以提供公共服务为中心任务。