记者｜牛钰

自7月底“保交楼”成为房地产行业重要措施后，监管部门和地方政府积极响应，根据当地情况摸索落地具体纾困方式，促使一批项目复工。

据界面新闻统计，至今已有近20个城市出台针对问题楼盘的相关政策。其中，郑州市多次提出涵盖面广、力度较大的化解方案，9月底，郑州还印发了《“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》，成为行业关注焦点。

10月6日，是郑州市保交楼“大干30天”的时间节点。据郑州发布官微显示，过去30天内，郑州全市已排查出的147个已售停工、半停工商品住宅项目中，有145个实现全面、实质性复工。

其中包括“高学历楼盘”郑州高新区永威金桥西棠、中原区啟福城、管城区鑫苑国际新城、新郑康桥那云溪、金水区豫森城等备受关注的项目均已实现实质性复工。

剩余2个未复工项目已确定化解路径：新密市凯旋山项目进入破产重整程序，新郑市盛华学府项目开始破产清算，预计十一月底前可实现复工。

郑州一百多个复工问题楼盘的数据，与界面新闻此前获得的资料相符合。

早在今年7月份，郑州停工项目业主反映称，在其向政府部门寻求帮助时，发现一份“郑州市问题楼盘专项攻坚化解活动进度表”，其中显示，郑州市停工烂尾类问题楼盘项目有142个。

郑州化解问题楼盘停工方案在行业内也具有代表性和借鉴意义。

从郑州官方披露的保交付专项行动详细工作来看，郑州已有纾困资金配合房企自救、各政府部门协同发力的系统经验。同时在明确主体责任、分门别类归纳项目问题后，提升了推动处置效率，也有积极复工成果。

对于房地产行业而言，类似郑州这种一城一策“保交楼”具体举措的落地实施，也有助于化解行业风险和提振市场信心。

“组合拳”化解烂尾楼风险

今年第三季度，郑州市为化解停工项目问题楼盘，建立了由市委、市政府主要领导任双组长的高位推进机制和市级领导分包化解机制。

为有序推进化解工作，郑州还实施“统贷统还、政府回购、项目并购、破产重组”及设立地产纾困基金的“4+1”模式，多方筹措资金助企纾困解难。

在攻坚“保交楼”专项行动30天中，郑州市委、市政府领导协同公安、法院、财政金融、住房保障等系统，多方位解决楼盘复工难题。

专项行动的30天内，郑州公安系统围绕非法集资、偷逃税款、挪用资金、骗贷等常见涉房领域犯罪开展调查取证。共约谈147家停工项目企业562家次，累计受理房地产领域违法犯罪案件50起，立案侦办31起，采取强制措施37人，限制出境人数250人，促成资金回拢85.06亿元。

郑州法院系统也构建了“一楼盘一法官”工作模式，主动对接各级专班，共解封相关项目37个，土地21宗，解封资金8.62亿元，并将符合破产条件的11个项目公司全部导入破产重整程序。

资金是房企复工受困的难点，也是郑州系统纾困模式中的重点。郑州住房保障系统积极申请国家专项借款，获得首批70亿元专项借款资金支持，是全国争取到专项借款支持最多的城市，目前70亿元专项借款已经足额拨付至具体项目的政府监管账户。

据当地业主介绍，国家保交付专项借款由国开行提供，地方政府借入、使用及偿还。除此之外，商业银行也需要按照1：2的比例为项目提供贷款，以后续建设所需资金缺口较大的啟福城为例，获得了国开行5.15亿元借款，涉及5千余套住宅，还需银行配资10.3亿元贷款。

知情人士对界面新闻表示，郑州有项目确实收到了国开行的资金划拨，比如融创中原大观第一批1.45亿的借款已到账，但银行配资方面需要开发商提供抵押物才能放款，目前还在沟通中。

据了解，郑州目前已落地4个项目18.7亿元银行配资，批复7个项目13.24亿元银行配资，正在审核17个项目36.4亿元银行配资。

同时，中原银行提供“保交楼”专项贷款授信额度50.1亿元，拨付平台公司32.6亿元，推动郑州银行专项借款配资已过会审批56.92亿元，投放18.42亿元。

另外，郑州此前设立的百亿地产纾困基金已确定落地项目8个，如建业金融岛写字楼项目、锦艺金水湾、永威滟澜庭、永威西郡、锦艺四季城、裕华城等，涉及总投资27亿元。

购买存量住宅作为人才公寓，也是郑州为纾困房地产行业的一种方式。过去一个月间，郑州市政府已首批购买人才公寓2万间，涉及金额57亿元，正在按建设进度节点陆续拨款。

房企瘦身自救

在郑州为问题项目纾困的过程中，也对房企提出了“砸锅卖铁保交楼”的瘦身自救要求，督促企业通过处置未开发土地、在建项目和资产、公司股权等方式瘦身自救、断臂求生。

过去一个月，郑州全市房地产开发企业通过瘦身自筹资金125亿元，涉及78个项目。其中，通过优质资产抵押借款21.86亿元，通过股权转让变现2.4亿，通过退还土地变现1.2亿，其他渠道获取资金92.4亿元，有效推动了停工项目复工复产。

从多家在郑房企近期动作来看，配合“保交楼”专项行动成为重点。

融创、恒大等全国性房企在郑州的项目开始更新家书，汇报工程进度，郑州多家本土房企也动作频频。

建业地产与中建七局、中天建设、筑友集团等主要战略合作总包单位就工程款支付、结算办理、复工复产等“保交楼”推进工作协商达成一致，签署了相关协议。

今年前8个月，建业地产共分期分批交付44个项目，交付面积304万平方米，交付18292套，其中实现提前交付2106套。

正商集团官微透露，截至9月30日，正商集团已按期交付房屋26214套，包括郑州正商祯瑞上境、郑州正商汇航佳苑、郑州正商博雅华庭、郑州正商中州城美誉铭筑等项目。

郑州鑫苑集团也披露，9-10月份计划交付郑州名城二期北、成都鑫苑城、青岛龙玺、佛山鑫苑城二期等项目，交付户数近4000户，预计交付面积超过30万平米。

另一家郑州本土房企康桥集团在9月29日与信达系签订了战略合作协议。信达投资、信达地产拟联合金融机构共同发起设立康桥集团地产项目保交付专项纾困基金，对其展开一对一救助。

从房企本身来看，今年“保交楼”逐渐成为稳定房地产相关政策主旋律，不少房企的重点工作也聚焦在“保交楼”方面。

8月中报季中，多家房企公布了上半年交付数据。2022年上半年，碧桂园在214个城市实现25万套房屋如约交付，万科实现11.5万套住宅的平稳交付，金科如期完成住宅交付超3万户，龙湖上半年交付76个项目，共计5.25万套住宅。

1-8月份，远洋完成约2.8万户房源的交付；融创累计实现109个项目、约11.35万套房源交付；龙光也在10多个城市共计完成交付2.7万套；恒大发布的8月简报中显示，截止9月中旬保交楼项目共706个，已复工项目668个。

“把有限的资源优先集中于‘保交付、保品质’。” 9月28日，旭辉控股董事局主席林中公司内部公开信中表示。截至9月30日，旭辉累计交付近5.3万套新房。

目前，全国性保交楼专项借款已在沈阳、郑州等城市落地，接下来还将在更多城市使用。同时国资平台、中国信达等AMC机构也加快了纾困房地产项目的步伐。

在地方政府层面，河南、浙江等地已设立了地方纾困基金，在郑州系列政策组合拳已有阶段性成果的当下，全国性“保交楼”的效果将进一步显现。