记者 | 黄昱

随着第三轮土拍收官，广州今年前三次土地集中出让共收金1030亿元，只有2021年三轮土地出让金的近6成。

广州本轮土拍共推出20宗地块，但在10月10日正式拍卖前海珠和花都各有一宗地因故终止出让，最终参拍的18宗地块中13宗底价成交、2宗溢价、3宗流拍，收获土地出让金479亿元，全部由央企、国企以及地方城投平台贡献。

本地土拍基本延续了今年第二轮土拍的态势，整体分化明显，且民营房企无一拿地。曾在广州去年首轮集中供地中拿下两宗地块的广州本地房企投拓人员对界面新闻表示，受市场环境影响，其所在公司今年并未参与任何一场广州土拍。

为了缓解房企的资金压力、增加房企参与拿地的积极性，不少城市今年都将集中供地从三批调整为了四批。

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓告诉界面新闻，根据此前各方的相关消息，广州年内也还会有第四批次集中供地的安排。

土地市场一向是地产行业的晴雨表，楼市的情绪直接影响着土地市场的走向。从当前的市场表现来看，广州第四批次集中供地会面临一定压力。

底价成交为主

虽然土拍成绩并不理想，但在增加了供应量的情况下，广州今年第三轮土拍的总成交金额超过了去年第三次土拍以及今年前两次土拍，分别为304亿元、341亿元以及210亿元。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，相较于2020年和2021年前两轮的土地供应，广州从去年第三轮到今年前两轮供地的规模都大幅减少，这样就导致近期开发商在黄埔、天河、番禺等区的供货较少。

李宇嘉表示，随着楼市纾困、“保交楼”进度的推进，市场信心逐步修复，后续可能存在供应不上来的情况，所以这个时候必须加大土地供应的规模。

但即便加大了供应，房企拿地的积极性依然欠缺，18宗进入竞拍环节的地块只有海珠两宗地块被多家房企抢拍，分别为广州大道南一期地块、洛溪桥西侧地块，溢价率分别为11.5%和6.5%溢价

广州大道南一期地块起拍总价约为12.2亿元，经过15轮竞价后，最终由保利发展拿下，成交总价约为13.6亿元。值得一提的是，这幅地块楼面价达到约4.8万元/平方米，进入了广州楼面地价TOP10榜单，位居全市第七。

凭借着央企的资金优势，保利发展今年拿地强度一直不小，在广州第二次集中拍地中曾拿下两宗地块。

洛溪桥西侧地块的起拍总价约为15.4亿元，经过10轮竞价后，最终由中铁建拿下，成交总价约为16.4亿元，折合楼面价4.3万元/平方米。

除了海珠两宗地块外，广州还在此轮土拍中挂出了一宗“巨无霸”地块，即荔湾区芳村大道南广船地块，计容建面约98万平方米，起拍总价约为188亿元，是广州近十年总价最贵的“超级地王”。在广州土拍历史上，这幅地块的总价仅次于2010年以255亿元成交的亚运城地块。

这样一宗“巨无霸”地块最终由中国船舶工业+中信泰富联合体以底价拿下，折合楼面价约2万元/平方米。

这一结果并不出人意料，早在2020年，这一联合体就在激烈的竞争中就拿下了广船一期地块，彼时楼面价约3.7万元/平方米（未扣除自持部分）。

在此次第三次集中供地中，有五宗回炉地块受到外界关注，其中2宗是今年第二批集中供地中的流拍地块，包括天河区育新街南侧地块、白云区小坪村地块。然而，即便将起拍价从13.65亿元下调到10.67亿元，小坪村地块仍然流拍。

另外3宗回炉地块是房企退地，包括原由华夏幸福以68.4亿元拿下的荔湾区新隆沙地块，由恒大以68亿元拿下的谢村居住及商务用地（即恒大足球项目用地），由富力以11.2亿元拿下的花都区中轴线八地块一。

除了花都区中轴线八地块一在正式开拍前因故终止出让外，另外两宗地块都找到了新的买家，其中新隆沙地块由华润置地以38.6亿元底价获得。

备受关注的原恒大足球场地块，则由广州国企广州城投以31.6亿元的底价拿下。

本次土拍基本延续了今年前两次集中供地的基调，央国企拿地积极、底价成交为主。

贝壳研究院广州分院院长李茂喆表示，出现这样的局面也是可以理解的，毕竟目前民营企业的融资局面仍未得到根本扭转。

市场晴雨表

广州第三轮土拍的冷热不均也反映出当地楼市的分化。

李宇嘉指出，一方面此次靓地集中、备受争抢的海珠区，新房供应少，二手住房整体较为老旧，置换需求迫切，此区域地块开发项目定位可以往上拔，而且可以获得不错的溢价收益。天河两宗地也如此。

另一方面，外围地块除了本区国企平台拿地，整体市场参与程度不高，情绪也比较低。这与当前楼市的预期一致，外围市场前期供应量大，近期降价明显，国庆期间有项目降价超过20%，中心区整体供应偏少，在杜绝大拆大建后供应更少，需求和价格都比较坚挺。

广州中原研究院数据显示，截至9月末，属于外围区域的花都、南沙、从化、增城等四区库存消化周期超过20个月，刚需买家购买力仍不足，无法改善远郊区域项目的成交能力；海珠、天河、黄埔三区库存周期仍保持接近或处于10个月以下水平，“有价有市”。

在市场情绪并不理想的状态下，不少项目都选择了降价促销的方式。

国庆期间，广州不少楼盘推出了特价房，如保利罗兰国际推出50套特价房，降幅在2000-4000元/平方米，广州万科黄埔新城推出100套特价房总价减10万，让利幅度约500元/平方米。

政策层面也持续为市场提供支持，从中央到地方在9月份都有新的利好政策出台，包括首套房公积金贷款利率下降、同城卖一买一退个税，以及广州推行二手房“带押过户”、备案价下限区间放宽、黄埔区特定优秀人才可享50万购房补贴等。

但在市场信心不足的背景下，广州楼市并未出现明显回暖。

中原地产数据显示，9月广州新房网签6169宗，环比上涨1%，比去年同期成交下跌11%。受刚需区域成交持续疲弱影响，“金九”成色不足，基本与8月淡季保持相同成交水平。

据克而瑞广佛区域监测数据，包括9.23-9.30和10.1-10.7两周在内，广州一手住宅供应4983套，同比减少66%，网签2651套，同比减少20%，供求均大幅低于2020年和2021年同期水平。

单看国庆黄金周（10.1-10.7）的网签数据，广州新房合计网签成交556套，低于近两年同期（2021年为792套，2020年为1058套），市场表现不佳。

克而瑞研究院指出，广州十一假期因客户出游影响，加之南部焦点区域南沙突发疫情，案场来访明显减少，黄金周全市平均去化率低于两成，不及常规周末表现；按两周统计，今年国庆档期整体开盘加推货量仅2680套，去化率仅25%，各项指标大幅低于之前两年水平。

贝壳研究院广州分院院长李茂喆表示，广州目前新房市场依旧处于不温不火的状态，加之刚刚过去的“十一”，市场表现也不够亮眼，并未给开发商带来足够的信心。以贝壳监控的重点项目案场表现来看，单盘平均认购略差于“五一”期间，明显不如去年“十一”。

对于接下来的市场表现，李茂喆认为，今年土拍市场的冷淡并不意味着后续市场成交就没有机会，这两者并没有必然联系，当下广州市场仍处于恢复态势当中，明年的市场大概率是要好于今年。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓也指出，“金九”以来，广州楼市政策的调整力度以“小火添柴”为主，并没有触动最为核心的限购限贷调控，升温效果有限且需要时间发酵。

展望第四季度，肖文晓认为，在三季度市场复苏进程不明显及国庆开局平平的情况下，广州房企还需继续加大营销力度，力争与现有、后续可能递进的“暖市”政策形成合力，整体成交量依然有望向上攀登一个台阶。