编者按：

随着大资管时代来临，中国的房地产正迎来一个前所未有的新发展周期，在挑战与机遇并行的当下，高端改善居住需求与城市资产焕新的交融带来了更为巨大的市场，客户多元化的资产配置需求和市场多样化的运营服务需求亟待满足。作为汇集城市发展思考的“C20中国城市更新力”系列专题策划已经持续进行了四年，本期将对话北京嘉德至鼎房地产顾问有限公司创始人张菲菲，就资产再生、价值赋能、营销保障等话题，展开讨论。

从整个房地产营销发展路径来看，现在的房地产市场已经从一个新房增量时代，来到了存量时代。从多年的房地产营销经验和积累中看到，实际增量和存量对于地产营销这个角色来讲，它有着不一样的经验需求。

事实上，在真正的大资管时代，不只是在此前的增量时代看土地价值，而是要更多的看那些已经在土地上生根发芽的资产本身背后的价值。所以关于整个大资管时代我们一直强调4个词，“资产再生”、“资产管理”、“营销保障”，以及“资产退出”。

在这个营销发展过程中，主要就是先要对资产理解。把资产进行剖析之后进行赋能。随后通过我们的营销保障、精准营销，去实现资产在整个市场上的安全退出——这也是资方对我们最大的需求和要求。

同时，在资产赋能的过程中，我们更多的是提倡一种叫“优资产优生活”的生活状态，给这些高净值人群提供一种国际化的生活方式。

对于新城国际23这个资产包，虽然它主要的资产类型是72套住宅。但实际上我们看到它还有商业配套、车位以及会所。因此我们在对72套资产进行装修、给业主兑现价值的同时，更希望未来的业主享受便利的优生活，以及这种生活方式之后带给他们的附加值。

比如说我们的整个资产包括向内的一大一小会所，在运营的过程中给予赋能和加持，让它成为未来业主的一种生活享受和生活配套。同时，当前存量资产中还有一部分车位，但是这些车位在实际的销售过程中，要先满足72套业主的使用。

我们也会根据资产改造能力把车位进行包装和赋能，在这个过程中再去为资方考虑剩余车位的处置方式，例如：在未处置之前，这些车位日常的运营管理费用如何处理；怎么通过管理加持让运营能够利润最大化等。

在存量资产再生的过程里，对于我们整合型机构来讲，并不是第一步先到执行去做销售，而是更多的体现整体的策划能力。也就是说先要不断的去挖掘资产的价值，这个是很关键的。

实际上，我们认为存量资产它最大的优势是地段优势。在地段优势之下，我们希望通过资源整合和产品价值赋能让两部分人去受益。

第一部分人就是通过资产改造享受到 “强资产、优生活”的人群，即真正意义上的小业主，他们购买这样资产的时候能够对抗整个的地产周期。

第二部分人，实际上就是我们大的资方业主。因为存量资产最大的意义是土地价值和地段价值，所以这个过程当中它可以通过管理再生或者资源赋能，让它在整个周期穿越的过程当中，除了变现以外还可以做到保值和增值。

新城国际23这个项目在资方收购及运营过程中，更多看到的是我们整合型机构的专业能力。第一个实际上是我们多年在营销领域的策划能力；第二个实际上是资源整合能力；第三个是我们强有力的执行能力。通过这三个能力，将一个完整的资产项目在操作的过程中，尽可能做到资产赋能，让每一块资产都有自己的价值点，并将它成功的推向市场并解决销售。