记者|张子怡
为符合市场需求合理利用土地,深圳将几宗商业地块的用地性质变更为了住宅地块。
10月18日,深圳市规划和自然资源局官网发布通告,将位于龙华新城核心地区、宝安中心区、宝安国际会展城、光明中心区等多个片区的多宗地块进行“商改住”规划调整,由此前的商业性办公用地变更为居住用地。
深圳市将“商用地调整为居住地”的行为并不罕见。毕竟,“控制商业用地的供应”是深圳这两年在用地供给侧改革的重要趋势。
《深圳市2021年度建设用地供应计划》显示,2021年度计划供应商服用地占计划供应总量的4.6%,比2020年供应量减少51%。到《深圳市2021年度建设用地供应计划》中,商务用地仅占计划供应总量的2.8%。
去年7月,深圳发布的《关于进一步加大居住用地供应的若干措施(征求意见稿)》,将确保至2035年全市常住人口人均住房面积达到40平方米以上,年度居住用地供应量原则上不低于建设用地供应总量的30%。计划提高居住用地比例,允许商业改为居住用途,30%为商品房,其余为公共住房。
对于深圳此次变更用地性质,第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿认为,这是一个很好的现象,因为商用地的供应跟目前的需求有点不匹配了,这说明政府行政效率是市场化的、有效果的。从微观的层面讲,过去一年,如果土拍有商业用地性质的,开发商一般不敢拍,纯住宅的用地卖的才好。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示,目前深圳商办已严重过剩。深圳福田、前海等中心区商办空置率提高,若再不改变,按现有规划及开发,深圳还将增加约1亿平方米的商办体量,达到2.6 亿平方米的体量。基于商办空置,利用效率低,加上产业转型以后,新兴企业对办公空间需求减少,互联网+也导致导致需求下降。所以,现在深圳的新思路是控商办,增居住。
由于深圳过去商用地的大量供应,深圳写字楼市场长期处于“供大于求”的状态,空置率走高,净吸纳量却出现下降。
第一太平戴维斯统计的数据显示,截至2022年三季季末,深圳全市净吸纳量环比下降41.7%。在此背景下,叠加新项目入市影响,全市空置率环比上升0.5个百分点至23.4%。
到2022年第四季度,深圳预计将有六个新项目交付入市,为市场带来约54.8万平方米的新增供应。
深圳主要区域的甲级写字楼存量及未来供应量也相当之高。
戴德梁行统计的数据显示,截止2022年第三季度,罗湖、福田、南山、宝安的甲级写字楼存量分别达54.18万平方米、325.4万平方米、306.7万平方米、26.8万平方米,空置率分别为19.8%、18.5%、27%、29.5%。
南山区今后还将有大量的写字楼供应,而宝安区写字楼空置率水平最高。
深圳近两年“商改住”的地块也多位于宝安、龙华和光明等区域。
去年5月,深圳曾累计将13 宗商服用地或产业用地,变更为居住用地和教育等公配用地,区域范围包括沙田地区、沙湖 - 碧岭地区、石芽岭地区、宝龙工业城地区和坪西地区,不断加大住房供应。
受产业转移、聚集等因素的影响,上述区域商办市场都有存量高、净吸纳量低、空置率高的问题。
在今年深圳第二轮集中供地中,宝中A001-0212地块流拍。该地块位于11号线宝安地铁站旁,地段优秀,但可售住宅面积不到总建面的50%。
当时有深圳房企人士告诉界面新闻:“宝中地块没有企业拿就是商用地占比太高,现在带商办的地块开发商都不会太想拿,回笼资金比较慢。”
在深圳土地市场中,目前商用地对于开发商而言,并不是投资的好时机,南山、福田、罗湖以外的商用地就更是冷门。
李宇嘉认为,现在存量商办调整为居住性质,手续很麻烦,规划、自然资源、住建等部门在规划、用地属性、消防、安全等方面都需要进一步协调,导致一边是存量商办闲置,一边是新市民租赁住房供给短缺,房租高企。与其建成以后再转,不如在用地端就转过来。
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