记者｜牛钰

在第三轮土拍结束一个月后，北京今年的第四批次集中供地已有多宗土地进入预申请阶段。

截至目前，北京市规划与自然资源委员会官网已挂出10宗预申请住宅地块，总起始价200.2亿元，土地面积共计约28万平方米，分布于朝阳、石景山、通州、门头沟、延庆等区。

从规则来看，设置土地合理价格上限、现场摇号、提交高标准住宅建设承诺书等规则仍保留，10宗地块中有6宗设置了竞“现房销售”面积，暂未出现竞“政府持有份额”地块。

最新推出的两宗土地于10月23日上新，分别位于朝阳区崔各庄奶西村和石景山区古城板块，起始价分别为28.1亿元和26.9亿元。

崔各庄奶西村为朝阳热门板块之一，在今年6月北京二轮土拍中两宗地块吸引多家房企参拍，奶西318地块、319组合地块分别被中建智地以29.8亿元、首开以40亿元摘得，销售指导价分别为8.9万元/平方米、8.5万元/平方米。

上述两个项目均已于9月底亮相，首开在奶西地块引入中国金茂开发“望京樾”，9月29日首度开盘便官宣销售51亿。中建智地打造的中建宸园预售证刚获批，开盘在即，有知情人士透露，该项目蓄客表现良好。

“崔各庄奶西地块有交通、配套、规划的优势，比如东侧中关村朝阳园北区，有明年即将投入使用的阿里新总部，经过市场验证之后，崔各庄奶西地块的优势得到了开发商和购房人的认可，预计第四批次会受到追捧。” 合硕机构首席分析师郭毅对界面新闻表示。

作为北京自集中供地以来仅缺席今年三批次的供地大户，朝阳区此次四批次预申请推出了2宗平房乡地块，位于朝阳常营及朝青板块中间位置，2宗地块相邻，起拍价分别为22.2亿、21.2亿，为纯住宅用地，容积率均为2.5，销售指导价达到8.5万元/平方米。

郭毅指出，该地块具有稀缺性，周边已有十多年没有供地，并且从地块本身来看，无配建或公建要求，规划条件纯粹，属于开发商关注度比较高的地块之一。

中原地产也认为，该地块属性较优，将打造成高层或小高层产品，但是否迎来哄抢也存疑。目前朝阳新盘多，存量高，且崔各庄、奶西村、东坝等板块内的项目单价普遍在8万元/平方米左右，虽然板块区位不同，客群不完全一样，但仍会对该地块的未来销售产生影响。

目前已有的10宗预申请地块中，面积最大、起拍价最高的地块位于亦庄开发区，起拍价28.7亿元。由于生活配套待完善，执行通州双限政策，该地块周边在售项目绿城桂语听澜去化并不理想，相邻东侧0033地块为三批次中地方平台公司亦庄控股拿下，亦庄该地块能否顺利转入四批次供应还是个未知数。

今年以来，北京已完成三批集中供地，共成交了49宗地块，总成交额约1480亿元，供地规模不及去年。2021年全年，北京三轮土拍共成交57宗地块 ，全年累计土地出让金为1900亿。

目前北京的四批次土地集中供应还处在预申请挂牌阶段，预申请地块还需获得开发商报名后才能转入正式供应名单，一定程度上可避免地块出现流拍、终止等情况。

接下来或许会有其他预申请地块陆续挂牌。 郭毅指出，从预申请到正式挂牌出让，还需要经历开发商对地块价值的摸排和与政府洽谈，至于真正挂牌地块数量有多少，还会不会有优质地块不经预申请直接转入正式挂牌，都未可知。

不过，今年已经历三轮土拍的北京新房市场压力并不小。据合硕机构统计，截止10月24日，北京新房供应套数为45728套，成交套数为34775套。

郭毅分析称，这种供需之间的关系使得北京市场出现了跟以往不同的倒挂现象，如果市场库存持续上升，会有去化压力，开发商也会更为谨慎的去摘地，避免拿到非优质地块之后出现投资失利、销售不畅的局面。

“从北京土地市场格局来看，一方面要尽量多推一些优质地块，有效调节市场承载力和土地出让的关系。另一方面在调控层面上让需求端有打开的状态，让去化的流速跑起来，这样也有利于北京多批次土地供应的成交。”

除了北京外，今年还有包括南京、无锡、苏州等城市陆续推出第四批集中供地计划。

中指研究院土地事业部负责人张凯指出，增加一轮土地供应，一方面能通过分散土地供应时间上的集中度，为房企降低短期内的资金压力，另一方面可以在现阶段有效补充地方的土地财政收入。

10月25日，无锡完成第四批次集中供地，也是22个城市中首个完成第四批次集中供地的城市，最终13宗地块全部底价成交，成交总价163.78亿元，整体土地市场热度仍然维持在低位。

张凯认为，理论上来说四批次地块很难在年内完成开盘并形成有效回款，导致这批地块对于房企的吸引力有一定程度下降，叠加房企销售端未有明显改善，第四批次土拍或仍将延续低温态势。