记者 | 黄昱

因规划前景好、上车门槛低且供应量大，南沙曾是广州楼市前两年的热门区域。如今热度褪去，南沙楼市也进入到去泡沫的过程。

国庆假期结束后的第一周，不少中介在朋友圈宣传南沙部分楼盘降价大促销的消息，较之前均价降幅达20%-50%不等。

这波堪称刷新降价纪录的“特价房”搅动了不少购房者情绪。不过据界面新闻了解，这批房源多为位置不佳的低楼层，而且货量较少。

虽然整体并没有“特价房”那样大的降价幅度，但南沙房价下降已成事实。安居客数据显示，今年截至10月，南沙新房成交均价约为2.9万元/平方米，而2021年则为3万元/平方米。

当前广州楼市整体价格回调，同时区域板块间存在明显分化。贝壳研究院统计指出，广州9月有成交的项目中，16%的项目成交均价是近三年来的最高点，有36%的项目相比近三年的最高价降幅在10%以内，25%的项目价格降幅则在10%-20%之间，23%的项目价格降幅超过20%。

贝壳研究院广州分院院长李茂喆表示，以南沙、增城、花都为代表的广州外围区确实绝大多数项目的价格相比于自身之前的最高价降幅已经比较大了，而以海珠为代表的中心区价格坚挺，基本处于近3年的高位区间，以白云、番禺为代表的近郊项目则分化严重。

新房的降价氛围也传导到了二手房市场，为了促进成交，不少业主也下调挂牌价格，多个曾经的网红楼盘都出现了明显的降价现象。

南沙退潮

2019年-2021年，南沙作为粤港澳全面合作示范区的定位，受到一批投资客追捧。在人才政策放开的背景下，那几年南沙房价大幅上涨，从2万左右每平米的成交均价上涨到3万多。

李静（化名）便是2019年底在南沙的明星板块灵山岛尖买了一套新房。李静告诉界面新闻，她购买的绿城柳岸晓风单价三万多一点，当时大家都很看好这一板块，觉得灵山岛不会有低于3万元/平方米的房源。

此后广州楼市确实也迎来了一波上涨期。从2020年3月份开始，广州一二手房的成交量就开始稳步上涨，至8月份时达到最高，经10月份回落后，11月份再度升温，一直持续到2021年4月。

这一阶段广州房价涨幅较大的楼盘也主要集中在若干热门区域，例如供应稀少的天河、旧改推动旺盛需求的黄埔以及规划利好的南沙。

但为了抑制部分区域楼市过热的态势，广州在2021年上半年陆续发布了各类调控举措，包括房贷收紧、严查经营贷、严查首付贷来源、人才购房收紧、增值税免增年限延长等。

在此背景下，广州楼市在2021年5月份出现拐点，成交量开始下滑，自此开始进入下行周期，属于外围区域的花都、南沙、从化、增城销售越来越困难。

广州中原研究院数据显示，截至今年9月末，花都、南沙、从化、增城等四区库存消化周期超过20个月，其中南沙一手房去化周期高达29.8个月，居全市之首；海珠、天河、黄埔三区库存周期仍保持接近或处于10个月以下的合理水平。

为了缓解资金压力，开发商只能选择“以价换量”。以位于灵山岛上的金茂湾为例，去年8月其住宅销售均价一度达到4万元/平方米，如今在售均价约为3.6万元/平方米。

贝壳找房数据显示，周边的越秀天悦江湾在最高峰时的销售均价达到4.8万元/平方米，如今约为3.6万元/平方米，降价幅度达到25%。同时，该项目经常还会推出单价不到3万的特价房。

在近期中介宣传的这波“特价房”活动中，越秀天悦江湾也参与其中。诸多中介转发促销信息显示，越秀天悦江湾推出了10套清盘特价房，但多为5楼以下的低层房源，均价2.1-2.3万元/平方米，比起巅峰时期的成交价格便宜了一半。

据界面新闻了解，该促销举措引来大批客户关注，周末来访人数上升，但成交也仅比常规周末多2-3套，客户前来观望咨询为主。

在南沙价格天花板的灵山岛都降价促销的情况下，其它板块也难以幸免，各大项目的价格普遍回落了5000-9000元/平方米。

开发商的降价行为也并未获得成交量的有效提升。广州中原研究发展部数据显示，9月广州新房网签6169宗，环比上涨1%，比去年同期下跌11%。另据克而瑞统计显示，10月上半月广州新房网签量仅有2486套，不及9月一半。

二手房承压

跟新房一样，广州二手房市场也以“买方市场”为主，降价出售成为常态。

从贝壳研究院数据来看，广州9月有调降价格的二手房源占比为27.9%，相比8月提高了0.9个百分点，而且9月成交的房源从挂牌到成交平均降价幅度为10.9%，同样相比8月提高了0.3个百分点。

另据中原地产监测，目前广州二手业主报价指数连续多周维持在23%-27%的低位区间。

降价的房源不仅位于外围板块，在核心区的东风东、珠江新城、科学城等多个热点板块的房源报价下调幅度也有超50万元以上的。

叠翠峰是南沙区域人气较高的二手小区，贝壳找房数据显示，该小区去年高峰期成交价可以达到3.3万元/平方米，最近一套显示8月份成交的北向房源成交价仅有约2.6万元/平方米，在售房源挂牌价也普遍下调至2.8万元/平方米左右。

在楼市火热的时候，位于黄埔的知识城板块成为广州房屋中介必推给投资客或低预算刚需客的区域之一。该板块二手房价在2020年迅速上涨，最高涨幅可达30%至50%左右，突破3万元/平方米，如今成交均价回落至2.8万元/平方米左右。

一位广州知识城中介对界面新闻表示，2020年市场最好的时候，该板块的业主心态很高，很多反价的情况出现，如今即便降价也很难成交。

另一位于黄埔科学城的网红盘万科东荟城，在高峰期成交价突破4万元/平方米，即便是一些北向的房源。如今该小区北向房源挂牌价最低降至3.3万元/平方米，不过这样低价的房源只有一套，其它北向房源普遍在3.7万元/平方米，南向房源则不少挂牌3.8万元/平方米。

“现在笋盘其实不少，但愿意入手的客户很少。”有科学城中介告诉界面新闻。

广州市房地产中介协会数据显示，广州9月二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为7232宗，环比微跌8.3%，仍然处于历史低位。

成交量未见明显好转的同时，挂牌量却在不断增加。链家网数据显示，8月初，广州二手房挂牌数量约为11.5万套，而目前已达到约12.5万套。

按照克而瑞广佛区域的统计，2021年8月至2022年8月，广州二手房的月均成交量约为7507套。以此计算，当前二手房的去化周期为16.6个月。

广州中原地产研究院指出，受经济环境影响，不少急于回笼资金的业主开始抛售物业，但是刚需购房者购买力下降的同时，不少购房者对后市预期较弱，认为后市价格将进入下行通道，从而搁置购房计划选择观望，避免“高位站岗”。

贝壳研究院统计数据显示，10月前23天累计二手房网签预计5200余套，相比上月同期预计下降4%。

贝壳研究院广州分院院长李茂喆指出，十一及过后二手成交呈现出一定恢复趋势，最近一周（10月17-10月23日）网签量达到2000余套，环比增加10%，目前已达到节前水平，预计后续还有一定程度上升，预计全月成交在7500-8000套左右，略高于9月的水平。