文｜中国网地产

志在重回港股的珠海万达商管，第三次提交了招股书。

此前的10月23日，珠海万达商管招股书第二次失效，随后在25日进行了第三次的提交。此前珠海万达商管曾分别于2021年10月、2022年4月两次提交，并随后失效。

值得注意的是，根据公司在港上市流程，公司在原申请到期后三个月延续期内尽快重提申报材料，将不会影响上市进程。

半年净利润同比增517%

据最新更新的招股书显示，珠海万达商管2022年上半年实现收入134.8亿元，同比增加26.7%，净利润40.5亿元，同比增加517.3%，而毛利达到了65.9亿元，同比增加了46.1%，毛利率则达到了48.9%，较去年同期有所提升。

于往绩记录期，公司的收入于2019年、2020年、2021年以及截至2021年及2022年6月30日止六个月分别为人民币134.37亿元、人民币171.96亿元、人民币234.81亿元、人民币106.36亿元及人民币134.8亿元。

运营的万达广场方面，截至2022年6月30日，万达商管管理全国425个商业广场，在管建筑面积约6010万平方米。

招股书指出，根据弗若斯特沙利文的资料，截至2021年12月31日，按在管建筑面积计算，万达商管在全球排名第一，且万达商管的在管建筑面积超过中国所有其他排名第二名至第十名的总和。

从2019年12月31日至2022年6月30日，万达商管的在管商业广场数量由323个增加至425个，其中独立第三方商业广场的数量由71个增加至 140个，占比则从22.0%增加至32.9%。

截至2022年6月30日，万达商管有196个储备项目，包括175个独立第三方项目。

截至2022年6月30日止12个月，万达广场的客流量为43.92亿人次、车流量为3.51亿车次。截至2022年6月30日，万达商管在的会员数量约为9370万人。

截至2022年6月30日，万达商管的线下商户数量超过90,200家，其中超过 73,800家已入驻其线上平台，覆盖了超过21,600个品牌。

运营效率方面。2019年至2021年，万达商管在管商业广场(不包括停车位)的平均出租率为98.8%；在2021年所有开业的商业广场，从筹备到开业时间平均为一年以下，远快于同行业可比公司平均的两年时间，且实现首年出租率99.0%以上。

值得注意的是，早在珠海万达商管准备冲刺港股IPO的时候就引入了若干投资者。

这其中包括此前万达与郑裕彤家族、碧桂园、中信资本、蚂蚁、腾讯、PAG投资者（PAGAC Wonderland Holding Pte. Ltd.、Orlando Investment Pte. Ltd.及Cathay Yihan Pte. Ltd.）等22家机构投资人设有对赌协议，万达商管承诺2021年至2023年实际净利润将分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。如未达成，则大连万达商业及珠海万赢将以零对价转让有关数量的股份，或向投资者支付现金补偿。

此外，珠海万达商管还和前述投资者签署了有关上市进程的承诺。如果珠海万达在2023年底前未能完成上市工作，万达商管有义务向Pre-IPO投资者回购股份。

据媒体报道，在这些投资人中，持股比例最多的为PAG，达6.4285%，相对应的支付对价为18亿美元。除了22家机构投资人之外还有6位高管为基石投资者，总计持有21.17％股权，融资约380亿元。

转型轻资产

2021年3月29日，大连万达集团在官网发布消息称，万达商管与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，同时珠海国资委出资30亿元战投入股万达轻资产商管公司。

据万达方面介绍，落户珠海横琴新区的万达轻资产商管公司，是万达商管重组后的轻资产运营管理公司，万达商管持有该公司全部股权。

2020年9月28日，彼时还未更名的万达商管宣布，从2021年开始，公司不再发展“重资产”，全面实施“轻资产”战略，今后每年签约的“轻资产”万达广场不低于60个，万达商管将彻底 “轻资产”化。

进入2022年，珠海万达商管与北京SOLANA蓝色港湾、北京五棵松卓展购物中心等项目陆续签约。另外，珠海万达商管还接管了5家奥克斯广场，这些项目均以轻资产的方式进行合作。

此外，建业地产也将全部商业项目以整体运营管理模式与珠海万达商管展开合作。万达商管全面负责相关商业项目的招商、对外租赁、运营和物业管理等业务。

珠海万达商管的轻资产模式是通过引入第三方为项目开发提供资金，让合作方成为商业地产的业主。

作为万达方面，向业主方面提供项目的前期策划、招商以及后期经营和管理的服务，并授权合作方使用“万达广场”的IP。这种模式的优势在于，万达不需要投入大量沉淀资金，通过收取服务费和物业租金收入分红获利，减轻了投资压力，同时得以快速将品牌打入新城市。