文|豹变  宋子豪

编辑|李鑫

「核心提示」

共享办公巨头总喜欢给自己贴“科技“标签，但和老实承认自己是”二房东”的企业相比，巨头们财务数据实在惨不忍睹。巨头，到底该如何自处？

商业世界有很多巨头赢家通吃，中小企业举步维艰的故事。但共享办公这个赛道好像反了过来——一边巨头常年亏损，股价跌跌不休；另一边中小企业们却反映市场不错，不断有新玩家涌入。一幅巨头负重前行、中小公司岁月静好的奇妙场景，浮现眼前。

看看中、美巨头们，美国共享办公鼻祖WeWork，过去三年平均经调整后净亏损巨亏近20亿美元，估值也从巅峰时期的470亿美元跌至20亿美元；国内共享办公第一股优客工场2017年到2022年，5年半累计亏损超43亿元，市值距巅峰时跌去六成。

资本市场如今普遍判断，WeWork这样的共享办公巨头，本质是贴上了科技公司标签的“二房东”。这种“二房东”模式简单理解就是：先花钱将办公物业承租，通过装修后再以一定的价格分租给企业客户，当中间商赚差价。但让人疑惑的是，传统二房东多是赚钱的，但加了“科技”的二房东，怎么就不行了？

相比巨头们的糟糕表现，一些中小共享办公企业的从业者，倒是对行业充满信心。一位在“创富港”工作的员工小钟告诉《豹变》，身边的项目状况良好，“项目满租，没有空的办公室，或者空的办公室极少，看场地的，好看的户型一般客户看中就签。”创富港是共享办公服务商，2016年  4月在新三板上市，2017年至今，净利润虽然有波动，但一直为正。

和“创富港”员工的感知类似，2020年5月才成立的“欧西科创空间”虽然刚踏入这个行业两年多，但创始人和运营人员却认为，这两年是切入赛道的好时候。“对比之前共享办公概念火的时候，现在共享办公运营更成熟，变现更加多样。这个赛道有更广阔的发展空间，所以转入这个赛道。”

有类似想法的企业似乎并不在少数，根据企查查数据，近一年内新注册8493个共享办公相关企业，同比增长37.65%。

为什么玩家越来越多？有多年商业地产和共享办公从业经验的骆先生告诉《豹变》，新玩家多了，主要有两个原因：

一方面是上游商业地产的招商需求上升。以广州为例，之前写字楼主要集中在珠江新城、天河北、越秀，现在多了琶洲西区、金融城、万博、鹅掌坦、南沙、白云、花都等，每个地方都有新交付的甲级写字楼。写字楼多了，需要招商和物业升级，商业地产会引入联合办公企业。

另一方面，市场上一些中小企业对门槛低、灵活的办公空间有需求。“客群上主要是办事处、分公司比较多，这类型的会员承租能力较强，还有就是新媒体、咨询类、科技类这样的比较容易接受新事物的公司，再加上10-20%的个人用户。”骆先生说。

不过他也表示，出租率的高低，主要还是看地段和价格，如果空间综合质量一般，出租率也只能到70%。整体来看，比起当年的“大众创业，万众创新”的“双创”时代，现在市场的总需求只能算一般。

巨头惨兮兮，中小企业摩拳擦掌，为什么会形成如此反差？共享办公难道注定是巨头克星？

巨头由重转轻

今年3月18日，苹果TV上线了讲述WeWork创业故事的电视剧《WeCrashed》（直译为：我们破产了）。

这部由安妮海瑟薇和莱托少爷主演的电视剧，讲述了精通人性的WeWork创始人亚当·诺依曼，如何在12分钟内让孙正义投资44亿美元，又如何让这只估值470亿美元的独角兽险些崩溃。

和电视剧中的情节类似，烧钱、亏损是投资界对共享办公的总体印象。

抛开诺依曼个人的不当操作，共享办公巨头之所以陷入困境，很大程度上是因为企业难以抵挡扩张的诱惑，而这种扩张往往越扩越亏。

从商业模式上看，共享办公企业的主要收入基本来自三部分：会员的租金、增值服务收入和品牌及营销收入。

其中，租金是最大的收入来源，比如WeWork，其招股书提到，公司2018年近20亿美元的租金收入中，非租赁业务仅1000万美元上下。

这种收入结构背后的含义是：如果企业想让收入保持高速增长、估值飞升，需要持续租更多场地扩张，增加会员数。

但凶悍扩张是有成本的。一位业内人士表示，不同于互联网企业可以随着扩张而边际成本递减，共享办公企业并无这种特性，“每增加一处办公空间，设计、建设以及维护成本都会同步增加。”

反观国内，共享办公的增长逻辑也是烧钱扩张的，但稍有不同的是，最早一批进场的企业，赶上了2015年“大众创新、万众创业”的需求风口。

这也让巨头找到了如今看来堪称“大出血”的扩张模式——行业并购。

比如，当时获多家知名机构投资的优客工场，在2017年到2018年并购了鸿泰空间、无界空间、方糖小镇等多家竞争对手，规模迅速扩大，估值一度高达30亿美元。

但是，当市场遭遇下行期，顺风高价收购的公司就成了历史包袱。根据2021年第四季度财报，优客工场收入只有3.03亿元，但净亏损却高达16.98亿元。如此巨亏，主要是因为当期优客工场的商誉减值损失高达15亿元，但即便剔除商誉减值，净亏损仍达到1.98亿元。

骆先生告诉《豹变》，自己周边的优客工场入住率不低，能到80%以上，优质项目能到90%以上。在他看来，优客工场亏损，是因为投入的租金和维护成本太高。

“有的项目80%的出租率就能盈利，但如果维护成本太高，满租都不一定能盈利。”

优客工场确实一直在赔本赚吆喝。

在2021年年报中，优客工场提到，2019-2021年会员收入分别为5.58亿元、4.23亿元、3.77亿元，但营业成本却明显超过收入，分别为8.14亿元、5.57亿元、5.08亿元，这意味着毛利率分别为-45.87%、-31.68%、-34.75%。而这高昂的成本中（如下图），租赁费用和运营成本合计占比超过70%。

重资产玩不转怎么办？如今不少共享办公企业都开始讲轻资产的故事，把发展方向放在增值服务、品牌以及营销。

比如优客工场，它的轻资产模型分为两类——U Brand和U Partner。U Brand主要是向房东收取品牌、咨询和服务管理费；U Partner则是房东提供空间使用权，优客工场负责经营管理，双方分享收入。

今年4月，优客工场创始人毛大庆接受采访时称，行业都在向轻资产模式进行转型，自持场地的模式将成为历史。

WeWork也在2022年收购协同办公运营商Common Desk，该公司主要通过帮助管理物业的空间，来分享一定比例的租金，WeWork也表示会向此模式发展。

2022年3月， WeWork中国正式推出了“WeWork China Pass随心座”，用户只需购买一张按月付费的黑卡，便可使用WeWork全国60+家社区的办公工位及会议室。

不过，轻资产到底行不行，能否重新吸引资本青睐，仍要打个问号。

轻资产模式，大救星？

今年8月，著名投资机构a16z宣布投资新型房地产公司Flow，投资额高达3.5亿美元。这个被国人称作国际版蛋壳公寓的Flow，创始人就是两年前差点带领WeWork跌进悬崖的亚当·诺伊曼。

似乎高手的镰刀不割无名之辈，有些人确实被资本偏爱。

相比之下，同样是重资产的“二房东”模式，一些中小型的共享办公企业，却并没引发太多资本关注。那轻资产模式会是个好故事吗？

首先要承认，轻资产模式暂时可以做到让收入快速增长。2020年、2021年优客工场轻资产资产模式收入分别为2350万元、6670万元，2021年同比2020年增长183%。

截至2021年12月31日，优客工场在轻资产模式下拥有165个空间，分布于55个城市，管理面积约为62.29万平方米，占总管理面积约72%。

但从数据来看，优客工场这一业务的毛利率正在下滑。根据财报，2020年优客工场的轻资产模式的毛利率尚能达到39.6%、但到了2021年毛利率就降到15.3%。

毛利率是反应企业盈利能力的关键指标，表示每产生1元收入扣除销售成本后，有多少钱可以用于各项支付经营期各项费用形成盈利。

毛利率下滑有两种可能，要么是企业为了抢份额主动牺牲利润，要么是缺乏竞争力而不得不牺牲利润。但总的来看，这项数据的变化都是企业在激烈竞争中留下的痕迹。

另外，轻资产模式不太容易和真正的好项目合作。业内拥有十多年一线品牌办公空间运营经验的徐然告诉《豹变》，有钱且物业地段好的业主，还是愿意自己花钱装修并出租，不愿和共享办公企业合作。

在徐然看来，认为共享办公企业转型轻资产，只是因为没了资本的输血：“说实在的，是（因为没钱了，人家业主不会算账么？（共享办公企业）不承担风险却想赚大头，哪有这种好事。”

所以，轻资产模式也许能改善贡献办公企业的盈利情况，但未必能做到逆天改命。

那么，重资产模式真的赚不到钱吗？答案是否定的。如前文所述，创富港2017年到2021年虽然利润有波动，但还是能做到盈利的。创富港走的是自主租赁物业、设计装修、团队运营的路子，同时通过IT技术缩短了空租时间，提高营销效率。

除了创富港，2020年冲刺创业板的德必文化也在盈利。德必文化主要从事文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理，其中向租户提供经营办公场所获得的租金收入占比超过80%，也是典型的二房东。

所以，商业模式恐怕不是最关键的，对WeWork、优客工场这些巨头来说，回归经营本质，思考如何开源节流，或许是当下的关键。

你用过共享办公空间吗？