记者 樊旭

上海交通大学国际与公共事务学院教授陈杰日前指出，当前中国的住房金融体系过分依赖商业性资源，这就难以保障中低收入家庭的住房需求。未来需要建立一个以国家信用背书为基础的政策性住房金融体系。

陈杰周五在该院举办的一场学术报告会上表示，长期以来，房地产被视作是一个拉动投资和经济增长的重要产业，因此这个行业过度依赖商业性金融体系，而商业性金融体系本身具有逐利性，难以保障中低收入家庭对住房金融的需求，仅靠市场机制难以实现人人住有所居的目标。

他指出，虽然中国早在1991年就建立了住房公积金制度，但住房公积金不仅规模有限、覆盖面有限，而且与商业性住房金融之间的界限模糊，两者在功能定位上有很多重合，业务范围上有大量交叉，更多是竞争性而不是互补性。

陈杰进一步表示，房地产过度依赖商业性金融体系的另一个问题是住房与实体经济在金融上相互捆绑。

“以商业银行为中心，房地产和实体经济捆绑在一起。如果房地产有波动，银行会作为一个中枢和放大器，传导给实体经济，反之亦然。很多年来，（政策层）给实体经济‘输血’，但往往通过银行就输给了房地产。”他说。

此外，陈杰还指出，商业性住房金融体系会加剧贫富差距和财富分化，也容易给信贷体系造成更大的危机。

他解释称，一方面，住房信贷与房价成正比，房价越高，住房信贷发放越多，放贷利息收益也就越多。如此一来，金融机构更偏好给高档商品住宅而不是普通中低价位的住房或保障性住房发放贷款。在房价上行期，住房信贷成为加剧财富分化的重要加速器。

另一方面，他指出，因为信贷收益与住房市场价值成正比，金融机构内生具有抬高或至少是维护高房价的动力。

“房企高价拿地，才能从银行获得更多的开发信贷或授信额度，更多的信贷才能让房企更快速开发，更多拿地和更高速扩展。同样，房企制订更高的房价才能拿到更多的信贷融资。所以，房地产会出现周期性的供给过剩，短时间内看不出来，但是就像‘灰犀牛’，一旦房价因为供需形势逆转而出现下行趋势，很容易出现信贷收缩，加速市场收缩，形成恶性循环。”

陈杰表示，美国、英国、日本等发达国家都建立了以国家信用背书为基础、体现强烈政策干预意图的政策性住房金融体系，并发挥了重要作用，这一点值得我国借鉴。

他进一步表示，未来中国住房金融有五个改革方向。

首先，大力加强政策性住房金融体系建设，并与商业性住房金融体系实现切割。

其次，从房贷集中度管理制度出发，继续遏制商业银行对房贷的过度参与，并将住房信贷业务从商业银行彻底剥离，形成相对独立的住房信贷体系。陈杰认为，将住房金融业务与一般性金融业务混杂在一起，不仅会导致房地产信贷对实体经济融资的挤出效应，还会一荣俱荣，一损俱损。

第三，强化住房金融对合理住房投资与消费的引导，努力消除住房金融内在的风险正反馈扩大机制。

第四，加大对存量住房更新与再开发、租赁住房领域的金融支持。

第五，尽快在国家层面制定住房金融的统一立法。