记者 | 黄昱

楼市“金九”失约之后，“银十”的表现也弱于市场预期。

克而瑞数据显示，即便在规模房企积极把握“国庆”假期加大促销力度的背景下，10月房企整体销售未有明显改观，TOP100房企单月实现销售操盘金额5560.7亿元，环比降低2.6%，同比降幅较9月扩大3个百分点至28.4%。

不过房企的表现存在一定分化，百强房企中10月业绩环比增长和环比降低的分别占到近半数，中海地产、建发、华发的表现相对突出，环比增幅均高于30%。

从累计业绩来看，TOP100房企1-10月销售操盘金额的同比降幅仍保持在44%的水平。

多家研究机构认为，9月以来的政策效果未能完全显现，购房者观望情绪仍较重，多地疫情反复进一步影响市场恢复节奏。接下来地方需求端政策力度有望加码，保交楼纾困政策将持续推进，但全国性强力政策较难出台，市场转暖仍存在不确定性，中短期呈现曲折性弱复苏走势。

销售仍未达预期

作为全年冲刺业绩的关键节点之一，国庆备受房企重视，今年也普遍采取了集中推盘，加大营销力度等方式，希望能实现一波销售业绩的增长。然而在当前的市场环境下，房企的希望并未实现。

据亿翰智库调研情况，即便房企屡出新招、不遗余力，特价房、买房送车位、买房送物业费、首付分期、0息首付、7天无理由退房、折扣券等多方式并用，但80%的房企国庆假期认购金额仍有30%-50%的跌幅。

克而瑞研究中心指出，目前，行业下行压力持续、市场信心及购买力缺失、观望情绪浓厚，叠加疫情影响，企业整体的销售去化压力在进一步加大。

据克而瑞数据，重点30城10月成交面积低至1414万平方米，创下半年以来单月新低，环比下降14%，同比跌幅扩至28%。

在此背景下，房企整体销售在10月份延续了相对低迷的表现。即便在去年同期基数较低的情况下，百强房企10月单月销售同比仍下降28.4%。

当然，各梯队房企销售也存在分化，TOP50房企表现优于行业整体，仅18家企业单月业绩环比降低，且环比降幅多在30%以内，整体环比微增0.1%。

从头部房企来看，保利发展10月单月销售排名第一，碧桂园、中海地产分别位居二、三，分别同比下降14%至430亿元、同比下降29%至420亿元、同比增长20%至327亿元。

申万宏源研报指出，10月房企销售连续15个月普降，改善趋势有所反复，同时企业分化明显加剧，主流房企中销售同比排名靠前的房企为：仁恒+139%、首创+70%、招商蛇口+52%、华润置地+37%。

从前10月累计销售情况来看，中指研究院统计数据显示，TOP100房企销总额为60954.6亿元，同比下降43.4%，降幅较9月收窄1.7个百分点。

房企今年以来的累计销售情况同样呈现分化，TOP10房企销售额均值为2531.4亿元，较上年下降36.4%；TOP11-30房企销售额均值为818.7亿元，较上年下降48.6%；TOP31-50房企及TOP51-100房企销售额均值分别为424.0亿元和215.7亿元，同比分别下降51.1%和42.4%。

“千亿房企俱乐部”继续减员，超千亿房企16家，较去年同期减少16家；超百亿房企100家，较去年同期减少48家。

申万宏源分析师指出，预计房企之间的销售分化在融资差异和拿地差异之后将进一步加大，这也会推动优质房企的销售集中度进一步提升。

何时企稳？

为了助力房地产市场尽快企稳，9、10月份政策端的发力其实并不小。

中央层面多项政策集中出台，包括下调首套房公积金贷款利率、部分符合条件城市可下调或取消首套房商业贷款利率下限等，以降低购房者置业成本，同时继续支持房地产企业合理融资需求，保交楼资金逐步落位，稳市场、稳预期的导向更加明确。

地方层面也持续优化政策工具箱。据中指研究院统计，9-10月全国有超160省市出台政策超230条，政策主要涉及优化限购、降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限等方面，部分城市将住房政策与生育、养老、租赁等相结合。

具体分月来看，9月政策节奏明显加快，109省市出台政策151次，而8月是75省市出台政策99次。10月政策频次有所下降，为75省市出台政策81次。

在当前的政策工具中，对需求端影响最大的是下调房贷利率。

9月底以来，已有100省市降低首套房公积金贷款利率；有超20城下调首套商贷利率下限至4%以下，其中包括武汉、天津等二线城市。

据中指院监测，10月重点城市首套房平均贷款利率降至4.12%，二套房平均贷款利率降至4.91%。

中指研究院指数事业部分析师孟新增认为，当前的房贷利率水平已经非常接近下限了。如果说现在很多城市的购房情绪还没有缓解起来，到了四季度或者明年整体房贷利率下调的预期还是有的。

对于接下来房地产市场的走势，业内普遍持谨慎的看法。

在亿翰智库看来，现有对于地产行业信任链条的修复动作约束颇多，推进缓慢，谨慎有余。

亿翰智库指出，从当前的市场整体情况和表现来看，单单依靠市场本身力量或很难实现行情修复，政策的走向和力度或将决定市场走向、行情修复进程、市场回暖程度。基于当前市场表现和外部环境推演，四季度市场行情难有超预期表现，持续筑底或为大概率事件。

中指研究院也认为，短期来看，市场恢复节奏仍取决于宏观基本面修复程度、疫情防控效果和政策端优化力度等方面，若相关政策积极落地且多地疫情得到有效控制，购房者置业情绪有望逐步修复，四季度新房市场或逐渐企稳。

孟新增认为，当前的房地产市场不一定去追求它到底何时恢复到以往的水平，而是关注重点城市何时能达到企稳的阶段。

克而瑞研究中心也指出，接下来两个月，我们认为地方需求端政策力度有望加码，保交楼纾困政策将持续推进。随着政策层面持续释放积极信号，各地强化保障整体市场稳定，这将使得购房者信心逐步重塑，观望情绪有所下降。但全国性强力政策较难出台。因此，企业理应调低政策预期，做好继续应对市场变化的准备。