记者 | 王婷婷

随着“租购并举”制度不断深化，租赁住房市场进入新的发展阶段，上海开始对《上海市住房租赁条例(草案)》（下称“租赁条例(草案)”）公开征求意见，征求意见时间为2022年11月2日至11月16日。

11月2日，界面新闻从上海人大官网了解到，《租赁条例》(草案)共包含7章65条，主要内容涵盖五个方面，如健全治理机制、规范租赁行为、加强市场主体管理，同时突出民生保障和服务监管并重等。

为平衡租赁双方权利义务关系，《租赁条例》(草案)中明确了出租人、承租人应当遵守的行为规范，比如明确出租住房应当遵守的规定，禁止群租，须细化完善办理租赁登记备案的具体要求。同时，也鼓励当事人订立长期租赁合同，建立稳定的租赁关系。

从市场主体角度来看，提出要加大对个人“二房东”监管力度，加强对房地产经纪机构和住房租赁企业的管理，包括建立备案制度、从业人员实名从业、规范房源信息发布、实行合同网签、资金监管要求等。

民生保障方面，不仅要确立目标定位，扩大保障性租赁住房供给，还需要加强源头规划，明确编制专项规划以及重点布局要求。

此次《租赁条例》(草案)也明确建设和管理要求，合理设置准入条件和退出机制、优化申请审核流程、完善配租使用规范、规范租金和租期。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉界面新闻，保障性租赁住房单列一章进行阐述，体现上海对保障房的长远考虑和重点培育思路。政策涉及制度定位、布局要求、建设要求、管理要求、承租人和出租人规范、租金和租期、住房公积金支持等内容，体系完备，有利于更好促进保租房长远健康发展。

上海的保障性租赁住房建设正在加速推进中。截至目前，上海保障性租赁住房已累计建设筹措36.3万套、供应18.6万套。10月26日，上海最大的社会化保障性租赁住房社区——微领地浦江中心社区开业，可供应3000余间房源。

值得一提的是，《租赁条例》(草案)中在明确市、区两级政府职责的同时，还明确房屋管理部门为主管部门，并规定了其他相关部门职责，以及街道办事处、乡镇人民政府的职责。治理机制有望不断健全和完善。

此外，坚持服务与监管并重，强调租赁住房要增强人民群众的获得感。

如建立健全全市统一的住房租赁公共服务平台，提供“一站式”服务，并加强信息共享和业务协同。同时，要建立租赁价格监测机制，稳定租金水平，强化对承租人享受公共服务和便利的保障。

而当发生突发事件时，应当保障承租人和共同居住人的基本生活。对此，严跃进分析，该政策与当前防疫工作紧密结合，此次纳入租赁条例，说明在社区管理中，租客权益充分保障的重要性，值得其他城市学习。

同策研究院资深分析师肖云祥在接受界面新闻采访时表示，新的住房租赁条例，将过去租赁市场存在的部分乱象、市场中存在的矛盾点等都进行了重新规范，对保障上海市住房租赁市场健康发展有积极意义。

肖云祥表示，条例中明确提到禁止群租，上海在打击违法群租方面已有多年，但该现象复杂，时不时出现回潮，此次在条例中再次明确，也意味着打击群租将是长期工作。

整体来看，此次政策明确，要践行人民城市的重要理念，坚持“房住不炒、租购并举”的发展方向，培育和发展住房租赁市场，加快形成多主体供应、多渠道保障、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁体系，满足居民多层次居住需求。

在严跃进看来，明确住房租赁体系的概念，尤其是增加“经营服务规范”和“租赁关系稳定”两条内容，较之传统的“多主体供给、多渠道保障”的提法又进了一层，说明上海对经营层面和租赁关系方面的重视，值得全行业借鉴。

上海中原地产首席分析师卢文曦总结，上海此次以条例形式从多层次、多维度出发，维护整个租赁市场的有序、健康和安全，法理依据更强，对于承租者和市场主体都是利好。

《上海市住房租赁条例（草案）》是继北京之后，又一个规范住房租赁、长租公寓等新兴业态的地方性条例。

中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进认为，在北京、上海的带动下，未来或有更多城市出台住房租赁相关政策。