文 | 三秦都市报 张晴悦

西安市新城区人民法院民一庭近日受理一批物业公司起诉业主要求支付物业管理费及承担违约金的案件。其中陈洪宾法官收到的案件中有三位业主当庭提出反诉，请求确认物业公司与单位签订的《前期物业服务合同》无效，并退还多收取的停车费、物业费。

物业公司认为，他们接管的小区属于国有企业单位家属院，按照国有企业职工家属区“三供一业”国家政策要求，由上级指定直接接管，因此仅与单位签订了《前期物业服务合同》，物业公司向业主提供了物业服务，应足额缴纳物业费。

业主则认为，他们未与该物业公司签订《物业服务合同》，且该物业公司提供的物业服务与约定严重不符，自物业公司接管小区以来，小区存在消防设施瘫痪、卫生脏乱差、绿化无人管理等诸多问题，因此他们才拒绝交纳物业费。另外关于停车费，业主们认为，小区地面停车位及停车棚都不是原本规划，系后来占用其他公共场地而来，属于业主共有，因此应按三类标准（停车场小型汽车收费标准为100元/月、露天50元/月）收取停车费。

法院经审理后认为，被告提交业主群聊天记录、照片、通话录音等证据证明物业公司存在管理混乱、违规收停车费等问题，物业公司认为服务的该小区属于老旧小区，认可其服务存在瑕疵，亦认可其提供的是约定的二级物业管理服务标准。关于停车费，物业公司认可业主停车按照室内160元/月，室外120元/月的标准收取。依据《民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”

因此本案中，物业公司与单位签订的《前期物业服务合同》对业主具有法律约束力。对业主请求确认该合同无效的诉讼请求，依法予以驳回。物业公司自2019年1月1日起至2021年12月31日为小区业主提供物业管理服务，业主应按照约定支付物业管理费等费用。物业公司主张违约金，因其自认物业服务存在瑕疵，故对该项主张不予支持。对于停车费，物业公司自认多收取停车费40元/月，且《前期物业服务合同》约定该小区为二级物业管理服务标准，按照二类停车场小型汽车收费标准露天60元/月计算，物业公司应向业主退还多收取的停车费。

本案物业公司收到判决后，对退还停车费部分不服提出上诉，西安市中级人民法院依法维持原判，现已生效。业主们收到终审判决后给陈洪宾法官打来了电话：“感谢陈法官让我们得到了公正的判决。”