文|C2CC新传媒

最近几年，随着地产行业的黄金发展期过去，不少上市公司开始加速剥离房地产业务。对于昔日山东商业集团旗下的地产平台鲁商发展来说，也在不断寻求新的增长点。

11月15日晚间，鲁商发展发布公告，公司拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至公司控股股东山东省商业集团有限公司或其所属公司。未来将聚焦于生物医药、化妆品、原料及衍生品、添加剂等大健康业务。

C2CC传媒X新妆资讯注意到，若本次交易顺利完成，意味着鲁商发展将彻底剥离房地产开发业务，加码大健康产业。

化妆品毛利率高达58.56%，剥离地产谋“正业”

在本次交易之前，鲁商发展是一家多元化经营的公司，公司旗下其中一块业务是以瑷尔博士、颐莲、伊帕尔汗等品牌为代表的医美健康业务，而另一部分则是房地产开发及其相关业务。

公开资料显示，鲁商发展原名为“鲁商置业”，是鲁商集团控股的国有上市公司，而鲁商集团是由山东省商业厅改制的国有大型企业。2018年10月，鲁商集团以鲁商置业持有的三家子公司股权与福瑞达医药进行了资产置换。

同年12月底，鲁商置业受让了鲁商集团持有的福瑞达医药100%股权。借此，鲁商置业进入大健康产业，年报新增药品、化妆品、保健品、添加剂等主营业务，并于2019年7月更名为“鲁商发展”。

2020年，鲁商发展完成对透明质酸原料生产企业山东焦点生物60%股权的收购；2021年9月，鲁商发展又通过参股新疆伊帕尔汗香料股份有限公司10%的股权，进入精油芳香行业，产品涉及芳香理疗、芳香护肤、芳香保健、芳香养生等多个领域。

进入2022年，鲁商发展表示，公司持续向大健康产业转型，“从开发商向生活服务商转变，从卖房子向营造美好生活方式转变”。

根据鲁商发展2022年三季度财报也可验证其转型的正确性。

Q3财报显示：2022年7-9月，公司房地产项目实现签约金额16.33亿元，同比减少39.26%；1-9月实现签约金额56.12亿元，同比减少52.21%。

2022年7-9月，公司生物医药板块实现收入6.16亿元，同比增长11.39%；1-9月实现收入19.98亿元，同比增长27.67%。化妆品业务2022年7-9月实现收入4.17亿元，同比增长12.4%；1-9月实现收入14.29亿元，同比增长43.91%。

值得一提的是，前三季度化妆品板块的毛利率高达58.56%，远超房地产及物业板块的19.79%。

有业内人士表示，由于房地产业务基数大，导致鲁商发展的化妆品、生物医药等业务的营收占比并不突出。但从净利润的贡献来看，上述业务已经完成了对房地产板块的超越。

“4+N”品牌发展战略奏效，化妆品业务营收占7成

正是因为地产业务对于鲁商发展的影响如此严重，因此本次计划剥离地产业务，对于鲁商发展来说的意义堪比脱胎换骨。

剥离地产业务后，鲁商发展所剩下的板块就只有化妆品、生物医药以及原料和衍生制品。其中生物医药和原料及衍生品板块占比较小，以公司半年报计算，剔除地产业务，公司的化妆品业务营收占到了7成左右。

据鲁商发展三季报，公司化妆品板块前三季度营收14.29亿元。同比增长43.9%。保持较高增长，其中颐莲、瑷尔博士两大品牌分别实现收入5.40、7.45亿元。从营收占比可见，剥离地产业务后，颐莲与瑷尔博士将成为贡献集团营收利润的主要力量。

颐莲是专研玻尿酸护肤的品牌，通过旗下爆款产品颐莲玻尿酸补水喷雾，让消费者认识到了玻尿酸的基础功效——补水保湿。颐莲喷雾累计爆卖4千万+瓶，被抖音、小红书、B站各类博主疯狂安利。今年双11，颐莲依旧表现不俗，颐莲玻尿酸补水喷雾、精华水等多款产品走上天猫、京东榜单前三。

渠道布局方面，颐莲采用以线上渠道为主，线下渠道为辅的销售模式。其中，线上销售形成天猫、京东直营渠道双线并行、分销渠道全力跟进；线下销售形成KA全国范围内站点布局与CS高势能集合店全面入驻的销售模式。

瑷尔博士则是专研微生态科学护肤的品牌，虽然成立较颐莲晚，但发展势头很猛，目前营收已超越颐莲。今年双11，瑷尔博士打通社群、个人助手、小程序链路，天猫旗舰店开售48小时销售量破亿元，新增会员超25万人。

渠道布局上，瑷尔博士采取线上线下全面布局、多渠道共同发展的思路，线上渠道以天猫旗舰店为主，抖音起量迅速；线下构建新零售体系，拟以单品牌店+商圈店布局全国。

整体而言，鲁商发展在11月7日的投资者关系活动上表示，针对化妆品业务继续坚持“4+N”品牌发展战略，持续孵化新锐品牌，挖掘高成长性、高潜力的细分赛道，完善多品牌矩阵布局。

据了解，除颐莲、瑷尔博士两大主力品牌外，还有伊帕尔汗、善颜两个重要品牌。

伊帕尔汗近两年主要聚焦于产品的研发和布局，今年新推出了香薰类产品，运营方面与壹网壹创进行合作。善颜定位高端护肤品牌，打造量肤定制、一人一方，今年推出了线粒体护肤品。

此外，诠润品牌表现较好，诠润B5保湿修护精华进入精华类前几名，接下来，诠润还将重点发力次抛、精华液等。

打造原料壁垒，能否跑出加速度？

对于鲁商发展来说，旗下山东明仁福瑞达制药有限公司的研发与原料生产能力，是这些年来化妆品业务持续走高的关键。今年前三季度，公司原料及衍生产品、添加剂板块实现营业收入2.32亿元，同比增加31.82%。单第三季度营收同比增长123.38%。

鲁商发展表示，旗下山东焦点福瑞达生物股份有限公司现拥有透明质酸原材料420吨/年的产能，目前生产食品级和化妆品级透明质酸。公司旗下山东福瑞达生物科技有限公司涉及聚谷氨酸、依克多因、积雪草提取物等化妆品功效原料。

放眼整个化妆品市场，美业体流量红利减少，原料焦虑正在国内美妆企业中蔓延。短期而言，原料频频涨价对企业利润构成明显威胁；长期而言，原料也是国内美妆赶超国际大牌的关键所在。缺乏独家原料已成为制约产品研发的瓶颈。

显然，随着产业链竞争前移，上游原料环节重要程度逐渐提升，打造原料壁垒将使鲁商发展原料端产业链价值逐步放大；同时也将推进原料供应链本土化，帮助本土美妆企业寻求国产替代机遇。

不过，与同样作为玻尿酸原料生产商的华熙生物相比，虽师出同门，但福瑞达的市场占比和品牌效应均不及华熙生物。根据弗若斯特沙利文2021年的数据，华熙生物玻尿酸生产的全球份额达到44%，稳坐国内透明质酸生产的头把交椅。

此外，焦点生物、阜丰生物、安华生物在全球透明质酸原料市场占比也分别达到15％、9％、7％。可见，玻尿酸原料市场也是打得火热。

逃离地产业务之后，鲁商发展还要面对医美健康领域的难题。福瑞达作为“原料生产商”之一，未来该如何乘胜追击，跑出加速度？