有一些天生“富二代”型品牌公寓，他们动辄投入数10亿，规模上万间，来势汹汹……
20亿、10亿…长租公寓的“拼爹”大战，到底谁能赢？
房企、中介、酒店，看看他们都怎么玩公寓？↓↓↓
背景一：开发商
前几期，我们探讨过，房企布局长租市场，有哪些方式。
最近，还有更多其他房企也在布局长租市场：
●深业集团宣布进军青年公寓领域，3年内要实现2万间规模；
●旭辉地产成立其公寓管理公司，并在重庆启动“旭派公寓”；
●金地集团旗下物业，成立荣尚荟公寓品牌；
●世茂股份和中房集团拟联合开发公寓市场；
●宝地置业成立公寓和商办事业中心……
鉴于地产项目涉及长租市场的越来越多，这里我们主要讲讲那些运营较久的独立项目。
1 泊寓
背景：前身为万科地产旗下租赁业务，2016年4月，使用统一品牌“泊寓”。
给予支持：数亿元启动资金，万科地产房源，优质的推广资源等。
布局：
城市：上海、北京、深圳、广州、济南等十几城；
规模：目前房源10000+间，计划2017年拥有15万间；
模式：精装集中式为主，针对18～40岁群体，布局中端市场，规模化、专业化。
点评：
从2014年到今年，泊寓规模1万间，而自如从15年底到现在，又扩张了约5万间，万科和链家谁的实力更强大？显然是住宅开发界的龙头万科，但明显泊寓并没有快速扩张，尽管在去年曾宣布到2017年扩张到15万间。
在泊寓重庆的一个项目中，也曾尝试“以租养售”，这一切都说明什么？
租赁在万科的战略布局中是新业务，但租金本身回报少周期长，目前来看还是配角，有时还需配合主营的买卖业务。
前段时间，深圳万科某小区爆发的业主集体抗议事件，给泊寓带来的更大阻力，可能来自于万科内部对租赁业务的质疑。接下来，泊寓是否依旧大规模扩张……
2V领地青年创客社区
背景：2012年起步做创客公寓，隶属上海公房资产经营集团。
给予支持：启动资金+良好的政府、社会关系。
2016年8月，浦发银行与V领地战略合作，为其提供20亿人民币授信额度的资金支持。
布局：
城市：以上海为基地，覆盖南京、杭州、苏州、广州、北京等城市。
规模：目前已获得近40个项目，预计能为5万名创客提供服务。
模式：创客+公寓，社区规模千人以上，在解决住宿基础上，提供企业服务；注重创客空间营造，打造连锁社区，项目入住，还能以租金置换股权。
点评：
上海公房集团，主做房地产开发及投资，在上海有多个项目。而在2016年3月，V领地的前身整体改制，转型创客空间运营管理方向。
这是否代表着，公房集团前期做公寓的尝试，在他们看来可以产生可观的溢价空间？
请明星，玩创意，还与咪咕视频合作。专注于“创客”领域的V领地，为了打造创客+公寓，势必是要打造综合项目，引入更多创意元素，产生聚群效应。
背景二：房产中介服务商
如果说开发商只是近两年开始布局长租市场，中介则是在这个市场已经摸爬滚打数年了。
大大小小的门店，为发展租赁，提供了天然的优势。而中介背景的几个公寓品牌，也充分发挥着这方面的优势，以分散式为主，招租尤其有一套。
1 自如
背景：成立于 2011年，原为链家旗下项目；2016年5月，自如宣布独立，为链家全资子公司。
给予支持：链家全资+信息、房源、客户
布局：
城市：目前集中在北京、上海、深圳3地，但其制定了“十五城计划”，将在南京、武汉等15个城市开辟加盟模式。
规模：自如房源数量超20万间，自如公寓 7 栋，租客累计数量超过50万人。
模式：分散式+集中式产品为主，面对中高端市场，兼有短租、床位。配备官网、APP、系统，与58金融、京东白条合作。
点评：
链家布局房产全市场由来已久，房屋交易+金融+租赁+社区，已经做了很长时间。
自如独立后，不拒绝资本的进入，从去年底的14万间，发展到如今的20万间。毫无疑问，自如在圈地。
但看他圈地的步伐，始终是在北上深，跟着链家的脚步走；今年引入短租、床位，再加上官网、APP、金融，产品线越来越完善。
但是，今年自如在媒体上爆出多起租客投诉事件。公寓运营商是不是该反思：在快速扩张的同时，是否顾此失彼，差了服务？
2 相寓
背景：2000年5月，我爱我家在北京开展房屋管家业务，2015年，业务升级改造，相寓面市。
给予支持：资金+收房渠道+线上推广+经纪人+大数据和经验
布局：
城市：覆盖北京、上海、南京、天津、杭州、苏州、成都、太原等8大城市；
规模：在管套数达15万套，约40万间，资产管理逾4500亿元，租客逾70万人。
模式：产品兼具分散式和整栋集中式，涵盖了分租、整租、合租等形式，面向中端市场。
点评：
伟业我爱我家，又是一个老品牌，业务范围还挺广。
住房租赁业务，却是从2000年就开始了的，做起来有优势，也有利可图，况且皇城脚下，大多是中介干包租，这件事也不稀奇。
不过，国内坚持了16年之久的，也没谁了。
3 红璞公寓
背景：世联行旗下全资子公司
给予支持：7月，世联行非公开发行募资不超过20亿元，投入13万间长租公寓建设中。
世联行的B端资源也很丰富，房源可以从政府、地产商、城投，工业厂房等渠道获取，红璞公寓发展集中式很有优势。
布局：
城市：在广州、武汉、南京等8地运营，厦门、苏州、青岛等城市是其扩张的目标区域。
规模：目前规模有近8000 间(包括在租的和在装修的)，3年内完成13万间布局。
模式：针对年轻租户，细分为红璞礼遇、红璞假日、红璞youth三种定位。
点评：
世联行是国内著名的房地产综合服务提供商，资格老，名气大。
据了解，世联行近年来提出“祥云战略”，在资产服务业务板块，世联行已经在尝试推进小样社区、公寓管理、社区管家、养老服务等，共同构成大资管服务网络。
红璞公寓有世联行的品牌优势和规模优势、以及创新能力加持，不容小觑。
背景三：酒店
酒店转型公寓，有逗号、窝趣、城家等，他们的玩法比较像，加盟、城市扩张，但每家的定位不太相似。
1 逗号公寓
背景：2015年7月，如家酒店集团与红杉资本、易居中国联合打造。
给予支持：如家酒店物业+会员共享、PMS系统+标准化运作模式
布局：
城市：进驻上海、广州、深圳、苏州、无锡、西安等15个城市。
规模：已开业门店近20家，总房间数为3000间左右；并计划在年底开50家门店，共5000个房间。
模式：主要采取自营方式经营，引入了诸多合作方，对创业孵化、租房金融产品进行探索。
在服务方面，延续如家的会员共享、PMS系统，提供异地同租等服务。
2 窝趣轻社区
背景：铂涛集团旗下，2015年4月成立。
给予支持：铂涛集团8000万会员的用户基础、供应链系统、IT系统、运营系统、服务人才储备等。
布局：
城市：北京、广州、杭州、上海已有门店开业，深圳即将有4个门店同时开业。
规模：目前共签约超过近30个项目，超过约5000间；
模式：以“长租公寓加盟模式”发展，注重社交体验，强调舒适性。
3 城家公寓
背景：2014年创立于上海，华住集团旗下。
给予支持：酒店工程和供应链的经验、自主开发的公寓租赁网络平台、公寓服务管理团队输出平台、800万会员。
布局：
城市：上海、深圳、西安的门店陆续开业。计划与联合办公空间—立业公社合作，并陆续打开二三线城市市场。
规模：目前会员数量800万，遍布150个城市。
模式：面向城市青年白领群体，直营公寓为主。
点评：
在经济型酒店发展乏力的背景下，各大酒店集团拓展长租市场，是一个完善产品结构的战略方向。
而酒店集团在运营长租公寓，有明显优势：标准化模式、扩张能力，以及与业主长期良好的关系，能让他们迅速做到规模化。
酒店转型公寓，关键是为盈利，更追求出租率。目前看来，酒店标准下，普遍成本较高，尚未走出一条明朗的盈利之路。
背景四：资本
1 湾流国际青年社区
背景：成立于2015年8月，创始团队源自国内知名地产股权基金、地产开发集团。
给予支持：成立初，通过基金模式融资 2.15 亿元人民币；1月底，发行10亿规模长租公寓产业基金；丰富的产业经验，很快打通金融与产业间的渠道。
布局：
城市：总部设在上海，落地超15个项目，并布局北京，并计划在一线城市规模化扩张。
规模：据计划，2016年建设超过100个青年社区，约15000套房源；2018年，计划投资并管理房源约60000套。
模式：公寓+互联网+金融，30㎡标准房型+500㎡公共空间，主题装修，面向中端市场。
点评：
湾流的核心团队，出自国内地产、资本集团，既有产品打造资源，又有雄厚的资金加持。
除了融资、基金，在租约上，湾流与银行合作，推出2年期租约打包。湾流用一系列金融打法"玩公寓"，这种形式，给公寓的轻资产之路，找到了一个口子。
最后
公寓品牌越来越多，竞争格局不断加剧，现在是资本的竞争，未来将是服务的竞争。现在有资本，疯狂跑马圈地，但产品、服务、团队，是否匹配你的速度与激情？
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