记者｜牛钰

为促进房地产市场平稳发展，今年以来，各地多次因城施策调整楼市政策。

相较于去年下半年以来的购房补贴、优化公积金政策等常规调整方式，今年越来越多的热点城市开始加入“鼓励购房”大军，具体手段也更加多元化、精细化，且针对的购房者群体范围更广。

根据中指监测数据，今年初至11月，全国已有超300省市优化调整楼市政策超900次。在政策优化过程中，部分市场出现阶段性修复。

不过随着行业的进一步调整，单纯的补贴性政策已很难吸引购房者，更重要是提升信心，杜绝项目交付风险则是关键一环。

今年下半年，“保交楼”逐渐成为各地楼市新政的重要议题。据不完全统计，7月以来，已有郑州、武汉、天津、南宁等近30个城市出台“保交楼”举措。

在政策方面，从7月28日至今，各部委对各地“保交楼”的表态支持已超过20次。

最近一次是11月21日的全国性商业银行信贷工作座谈会，人民银行党委委员、副行长潘功胜在会上介绍，在前期推出的“保交楼”专项借款的基础上，人民银行将面向6家商业银行推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划，为商业银行提供零成本资金，以鼓励其支持“保交楼”工作。

进入11月以来，“保交楼”政策支持力度进一步加强，开始从烂尾项目化解扩展至全行业防范风险保证项目交付，并且在一系列房地产金融支持政策中，与支持房企流动性的联系更加密切。

“保交楼”与支持房企流动性并进

伴随着“保交楼”政策及专项借款逐步到位，各地停工项目开始出现实质性交付进展。

据住建部官网22日消息，近期河南省首个“保交楼”项目在洛阳交付使用。具体为洛阳市宜阳县龙湾盛景项目，在获得2500万元“保交楼”专项借款后，已实现交房117套，且实现了河南省此前提出的“交房即拿证”承诺。

不仅仅是河南，11月初，湖南省常德市奥园·誉景湾小区一期首批636套房屋实现交付，这也是国家“保交楼”专项借款下达以来，湖南省“保交楼”项目中首个正式交房的楼盘。

从全国范围来看，哈尔滨、沈阳、郑州、开封等城市多个项目在专项借款落地下复工进展加快，地方政府也在针对当地情况多举措推进“保交楼”。

具体方式包括协调各级政府对项目挂联兜底，引入国企、金融机构及成立纾困基金盘活项目，加强预售资金监管、“一楼一策”“一对一”帮扶机制等。

据中指研究院统计，今年以来，已有重庆、西安、厦门等超过100个城市调整了预售资金监管政策。

界面新闻梳理发现，预售资金监管政策调整在严格和针对性宽松两个方向并行前进，一方面是为了保证项目建设资金安全，同时也考虑到房企的建设周期资金流转压力。

在严格规范监管方面，诸如西安、河北沧州严控预售资金全额入账，江西九江、安徽滁州要求公示预售资金账户防挪用，云南的玉溪市、勐腊县等地明确要求设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调项目预售监管资金。

长春等地则提出预售商品房建设资金紧张的房企，可申请提前使用监管账户内预售资金。重庆、徐州等地也优化资金监管，可分楼栋申请使用。四川自贡、河北隆化县等规定对于信用良好的优质房企、未发生停工问题的项目均可增加资金拨付节点及比例。

11月至今，多个针对房地产行业的金融政策也印证了推动“保交楼”与支持房企流动性并进的趋势。

比如“金融16条”提出鼓励房企开发贷投放、对于偿还有一定困难的房企支持存量融资展期、对于受困房企给予项目并购金融支持。

58安居客房产研究院分院院长张波指出，该政策明显从“保需求”“保项目”的两保扩展到“保需求、保项目和保房企”。在房地产开发贷款、信托贷款，还有债券融资多种融资渠道的助力下，房企的项目交付和资金压力将得到有效缓解。

11月14日，银保监会、住建部、央行联合发布明确，经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业，规定保函置换金融不超过监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的30%。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，相对确定的比例考虑到了银行等债权人的权益，也可以释放“本来用于保交楼，但由于利益板结，谁也动不了”的资金，再加上专项借款、纾困基金、配套融资，将未售乃至未开发的部分动起来，从而实现整个项目的循环。

降低购房门槛

“实现保交楼和行业稳定，供需两端要同步发力，相互扶持和稳定预期。”李宇嘉对界面新闻表示。

实际上，在供给端围绕保交楼的一揽子纾困政策之前，从去年下半年开始，各地“因城施策”针对需求端的政策就不断涌现。

从各地的实践情况来看，需求端的放松有多个层面，比如信贷政策调整、限购限售放松、购房财政补贴（包括契税及现金等补贴）、鼓励特殊群体购房（人才、农民、新市民及多孩家庭等）以及各类购房优惠限时活动。

购房补贴和公积金额度调整已是各地楼市调控的常规手段。近期，浙江宁波、山东东营、甘肃张掖、江西南昌等地均出台新的购房补贴政策，已精细化到县级或具体规划区域，补贴程度从一套1.5万元到20万元不等。

在信贷方面，据中指监测，今年以来已有超250省市优化商贷或公积金政策，涉及贷款额度、首付比例以及房贷利率等方面。

目前，已有超百城将商贷或公积金首套房首付比例降至20%。据中指院统计，今年已有80余城将首套商贷首付比例降至20%。另据不完全统计，年内还有近30个城市下调首套个人住房公积金贷款比例至20%。

综合多家机构数据显示，目前已有超30城首套房商业贷款利率下调至4%以下，其中不乏天津、石家庄、昆明、贵阳、兰州等直辖市或省会城市，更有广东省云浮市、湛江市响应央行“930”新政，取消首套房贷款利率下限。

今年以来，还有近50个城市调整了认房又认贷政策，即结清首套房贷便可执行首套贷款政策。11月11日，杭州也在放松部分区域限购后，提出“认房不认贷”，成为其年内最大力度楼市支持政策。

限购放松方面，据中指院统计，今年已有近50城发布超百条限购优化政策，其中，调整限购的省会城市达到16个。

上述城市优化限购政策，主要围绕缩减限购区域、降低购房资质和门槛、针对多孩家庭和老年家庭等放宽限购。其中福州、苏州、厦门均放宽社保年限，天津等城市放宽部分片区限购限制，多维度降低置业门槛。

和一线城市相比，成都和西安等热点二线城市楼市调整的力度更大。11月以来，成都和西安两地，都将限购放松的范围由高层次人才、户籍新市民放宽至非本地户籍市民。

除了上述的需求端刺激外，“鼓励机关企事业单位团购商品房”也是解决当前楼市去化问题的手段。

据不完全统计，今年以来，已有包括广东中山、吉林长春、江苏连云港等超20城发布团购住房相关政策或活动。

此类团购活动有一定的限时优惠。如近期贵州省贵阳市发布的消息称，由贵阳市总工会牵头局举办的职工商品房团购活动已于11月1日正式启动，团购房源销售价格低于相应楼盘平时销售价，且保证此活动未售出的房源在两年内不会低于本次团购价格销售。

从市场趋势来看，据国家统计局最新数据显示，10月份全国商品房销售依旧延续降势，待售量保持增长，而所统计70个城市中有58个城市新房销售价格环比下跌，为今年最多的一次。

“短期购房者观望情绪仍在，前期政策显效仍需时间。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静对界面新闻表示，中长期市场规模缩量，但城镇化仍有空间，改善性住房需求较大，住房需求仍有支撑，市场结构性机会仍在。

在陈文静看来，若宏观经济稳定恢复、相关政策积极落地且多地疫情得到有效控制，购房者置业情绪有望逐步修复，四季度新房市场或逐渐企稳。