文｜丁祖昱评楼市 

近日，深圳楼市最热的话题莫过于可售型人才房。

历经半个月，深圳首批供应的6个可售人才住房项目4422套房源认购结果出炉，共计16305户家庭提交认购申请，最终合格家庭15294户，整体中签率接近28%，其中单个项目最低中签率只有1%。

1%的中签率也意味着，高性价比房源成为刚需蜂拥而至的重要原因。可售型人才房最大的特点在于，其售价较周边商品房只有6成左右，相当于六折就能在深圳买房，且申请门槛低于预期。

早在2018年，深圳启动“二次房改”，彼时明确了未来保障房与商品房供应比例为6:4，其中人才住房的占比在20%左右。至今年11月初，深圳住建局推出了安居君兰湾府等6个项目住房面向人才配售，可售型人才住房政策正式实施。

一直以来，作为一线城市，深圳房价相对较高，此次市场价六折就可以买到可售型人才房，这是否会带来深圳楼市生态变革？

六折买房，最低中签率仅1.1%

深圳首批供应的6个可售人才住房共4422套，其中两房户型1957套，三房户型2465套，配售均价20520-44900元/平方米，价格大概为周边商品住房6成左右，满足申请条件可通过公证摇号的方式确立名额。

按照深圳住建局公布的信息，此次合格的认购申请家庭中，两房认购家庭户数为12679户，三房认购家庭户数为2615户。

这意味着，两房整体中签率可达到15.4%，而三房户型整体中签率明显高于两房，中签率为94.3%。

从单个项目来看，最低中签率的项目是星河开市客环球商业中心，其96套两房户型共吸引8718户家庭认购，中签率只有1.1%。该项目三房户型中签率明显提高，972套共吸引1511户家庭认购，中签率达到了64.3%。

认购人数最多的项目是安居鸿栖台，两房和三房户型合计认购户数达到了10571户，其中288套两房户型共吸引8955户家庭申购，中签率仅为3.2%。该项目售价均价在42900元/平方米，相较于周边一手房项目最大差价可达到47400元/平方米。

深圳商品房市场是否会受冲击

可售型人才房热捧的同时，市场担心很大一部分市场潜在的商品住宅客户被分流，从而给商品房市场带来一定冲击。

我们要看哪些人会购买可售型人才房。

具体来看，首批可售人才房申请人需要满足具有深圳户籍，参加社保累计缴费3年以上，且是深圳市认定的人才（包括学历型人才和技能型人才，前者要求全日制本科及以上）等条件，即可申请摇号。

也就是说，可售人才房面向拥有深圳户籍、本科、无房、社保满3年刚需人群。

目前，深圳安居型保障住房主要包括公租房、安居房、人才房三种形式，人才房又细分为可租和可售两种类型，各自针对客群、申请条件及申请方式不同。可售安居房和可售人才房定价均低于周边商品房价格，整体约为市场价格的50%～60%。

公开信息显示，深圳目前安居房轮候人数在18万人左右。也就是说，购买可售型人才房的客户很大一部分来自于这部分人群，这部分人大部分为刚需客户。按照可售型人才房流转机制，签订买卖合同满10年，可按照届时安居商品房去的完全产权的相关政策规定，申请取得住房完全产权，这对刚需客户而言具有一定的吸引力。

此外，六折的价格，加上较低的申请门槛，促使这部分轮候的人群中符合标准的一部分客户转移至可售型人才房。相较于安居房，可售人才房通过摇号方式确认名额随机性增大，对社保满3年新深圳人才十分友好。

至于是否会冲击到本就疲软的商品房市场，从目前来看，对整体市场影响有限。

实际上，可售型安居房最大的局限于在于满10年才能上市流转，这就避免了价格套利，核心在于引进和留住人才，可售型人才房在此时开启入市，利好刚需自住型购房人才。

从认购情况也可以看出，实际部分项目摇号中签率普遍较低，再加上10年流转期的局限，对整体市场潜在的商品住宅客户分流有限，分流的客户主要是安居房轮候库中满足“人才”标准的刚需购房者。

长期来看，刚需市场或被挤占

为了解决深圳住房突出问题，早在2018年，深圳就提出到2035年，将新增170万住房供应量，其中60%以上为保障性住房，即公租房、安居房、人才房各占20%，剩余40%为商品住房。

一个很明显的趋势是，深圳正在逐渐加大可售安居房用地的供应。

从深圳首个可售型人才用地面世，据不完全统计，截至11月24日，深圳招拍挂项目中可售人才房项目已达到28个，可供应约2.5万套房，除去上述有6个项目4422套房源入市申购外，未来还有22个项目，可提供2.1万套住房，主要分布在南山、宝安、龙华及光明区。

另外，从刚刚收官的深圳第四轮集中土拍也可以明显看出，取消竞自持改为竞可售安居房，四批次7宗供地中，除2宗整宗安居型商品房、1宗70%安居型商品房外，其余四宗全部均设置了“双竞”要求，即竞地价、竞安居型商品房建筑面积。

这种“双轨并行”的房地产市场格局，在推动深圳住房体系的完善、稳定市场预期的同时，留给房企的刚需市场份额也在相应减少。

实际上，近一年来70平米-90平米一直是深圳的主力成交面积，这部分人群恰恰是刚需和一部分刚改人群。从总价段来看，300万-500万元的产品往往是市场成交主力。10月单月来看，主力成交面积段在70-90平米之间，此外，90-120平米面积段成交相较于年初明显缩量。

总体来看，可售型人才房对商品住宅市场带来的冲击有限，作为保障房，可售型人才房最主要的是满足刚需客群的居住需求，主要面向深圳户籍社保满3年的本科无房刚需人群，核心在于引进和留住人才，再加上较低的中签率以及10年流转期的局限性，其分流的客户大概率来自于安居房轮候库中满足“人才”标准的客户，对市场潜在商品住宅购房客户分流有限。

但从未来趋势来看，随着深圳人才房及安居房供应不断提速，在“双轨并行”之下深圳房地产市场格局将迎来变化，而留给房企的刚需市场也将不断被压缩。