文｜丁祖昱评楼市

2022年11月，房地产市场整体继续探底，重点30城成交面积环比下降14%，创下半年来单月新低，同比跌幅扩至30%。

百强房企单月销售规模环比微降0.3%；同比降低25.5%，降幅较9、10两月基本持平。截至11月末，多数企业目标完成率不足80%，且大幅低于往年同期。

11月，央行、银保监会及证监会等多部门，从信贷、债券、股权三方面“三箭齐发”全面支持房企融资，纾困方向也从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。

随着融资功能逐渐恢复，央国企及优质民企经营有望逐渐回归正轨，而出险房企仍将有序出清。

11月业绩环比微降0.3%

2022年11月，百强房企实现单月销售操盘金额5589.8亿元，环比微降0.3%；同比降低25.5%，降幅较9、10两月基本持平。

累计业绩来看，百强房企1-11月销售操盘金额的同比降幅仍保持在42.6%的较高水平。

近期虽然市场政策端和企业融资端释放利好，但企业销售端受制于市场整体需求和购买力，表现仍相对低迷。预计百强房企全年业绩的同比降幅将保持在40%以上。

具体从企业表现来看，2022年11月百强房企中有近4成企业单月业绩环比增长，其中21家企业的环比增幅在0%至30%之间，19家企业环比增幅超过30%。

TOP30房企表现优于行业整体，仅1家企业的单月业绩环比降幅高于50%，其余企业的环比降幅均在30%以内。

其中，11月绿地、华发、中国铁建、万达、中粮大悦城的表现相对突出，单月业绩环比增幅均高于40%。

整体来看，2022年行业格局变动加剧、规模房企表现分化明显，央国企及部分优质房企相对坚挺、表现出较强的抗周期韧性，如华润、建发、越秀、华发、滨江、仁恒等。

今年以来即使大部分房企选择不公开披露目标，或是主动调降全年目标。但从规模房企1-11月的业绩表现来看，企业整体的目标完成情况明显不及预期。

具体来看，在公开披露年度目标的规模上市房企中，多数企业截至11月末的目标完成率不足80%，不少房企甚至不足70%。绝大多数企业前11月的目标完成度均大幅低于去年同期，部分企业目标完成度较去年同期的降幅大于20个百分点。

11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问称，证监会支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，更好服务稳定宏观经济大盘。证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。

继11月11日,银保监会发布十六条新政，到此次的“股权融资优化5条新政”，可以视为对“救项目与救企业”政策的延续，至此“三支箭”政策皆出。

不同于信贷及债券受限于白名单的房企覆盖范围，此次新政同样惠及风险房企，尤其是恢复上市房企并购重组、恢复上市房企再融资两条，有利于房企打通再融资渠道。

事实上，自2008年起证监会对房企在A股上市进行收紧，此后上市房企多为借壳上市。而在2016年证监会修订了《上市公司重大资产重组管理办法》，为企业借壳上市设定了更多门槛，使得自2016年起房企在A股的上市渠道基本已经封死，此后没有房企在A股上市，房企只能赴港上市。

此次的恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，也是近10年来涉及房地产重组上市的明确开放。

此次并购重组恢复之后，对于想要在A股上市的房企来说，借壳上市成为可能。

而对于出现流动性问题的房企来说，则可以借此类重组上市工作理顺债务关系；对于优质房企而言，可以增加收购或者控股其他企业的机会，有利于目前整体行业的出清。

随着上市房企再融资渠道的恢复，上市房企可以通过发行股份募集资金，购买涉房资产。股权融资与债权融资相比，募得资金的同时也不用担心偿债压力，不仅不会影响房企“三条红线”指标，通过加大资本金还有利于“三条红线”指标中扣预收后资产负债率及净负债率的优化，改善房企的资产负债表情况。

但近两年，随着市场信心的跌落，房企增发配股融资也持续保持低位，2021年以来只有11家房企成功增发配售股份，年均融资规模110亿元左右。

此次政策调整，将有利于进一步提振市场信心，上市房企股权融资范围将进一步扩大，但短期内仍然限于少数优质房企，其余大多数房企仍要等待政策的传导。

从市场表现来看，11月，房地产市场继续探底，重点30城成交面积环比下降14%，同比跌幅扩至30%。一方面，受限于国内疫情多点散发，重点30城供应面积同比跌幅近4成。另一方面，市场信心缺失，受限于实体经济持续承压，居民就业及收入预期下滑，预防性储蓄需求上升，信贷需求始终羸弱。

分区域来看，长三角地区市场局部回稳，上海、合肥、南京等部分城市成交有所回升，但持续性依旧存疑。

大湾区市场方面，广州、深圳、佛山等多城成交继续下行，广州更是创近年来单月新低。环渤海地区市场冷冻，北京、青岛、济南等成交持续下行。中西部地区市场再度转弱，重庆、武汉、长沙等二线城市成交也下滑。

展望未来，我们认为随着房企融资功能逐渐恢复，企业出险或将阶段性划上“休止符”，叠加稳经济政策持续加码，有望对冲行业下行预期。

受此影响，缺失的信心有望逐步重塑，那些尚在观望的潜在置业群体或将陆续入市，房地产交易也将逐步回归稳定，预计到明年二季度可能形成市场底。