文 | 财富质点 谢美浴

阳光保险又出手买楼了。

近日，据港股上市公司保集健康控股有限公司（简称“保集健康”)公告，其间接非全资附属公司上海金盛隆置地有限公司(简称“上海金盛隆”）拟出售上海松江区物业。

买家为阳光人寿保险股份有限公司（简称“阳光人寿”）。公告称，双方订立协议，阳光人寿将以11.85亿元接盘。

保集健康预期，该出售事项亏损净额不少于约人民币2.56542亿元，但其认为这是集团从该物业变现现金资源的宝贵机会。

出售所得款项将被保集集团用作偿还借贷及利息、发展集团物业业务及用作一般营运资金。

01、保集健康亏损出售物业

保集健康截至2022年3月31日的年度报告披露，其年度经审核亏损及公司权益持有人应占亏损分别约755.7百万港元及517.8百万港元；经审核综合总资产及总负债分别约为3,494.8百万港元及3,243.6百万港元。

资本负债比率由2021年3月31日的约86.5%持续增加至2022年3月31日的约623.1%。

截至2022年3月31日，保集健康的流动负债净额约为1,056.7百万港元，未偿还借贷为约1,541.0百万港元。截至最后实际可行日期，保集健康借贷的本金及应计利息合共约909.9百万港元已到期或将于2023年中到期，保集健康迫切需要额外流动资金减轻对集团流动资金状况的潜在重大影响。

在此情况下，保集健康决定卖出其位于中国上海市松江区的物业。

拟售物业坐落于上海松江区佘山镇佘苑南路358弄1-93号，为国有建设用地使用权/房屋所有权，土地为住宿餐饮用地，房屋用作旅（宾）馆。其土地使用权已获授40年期限，自2008年3月14日至2048年3月13日。

该物业为集团的主营业务分部养生度假区发展及经营的一部分，保集健康已于2019年将该物业发展为会所、别墅、公寓及地下空间，采取租赁模式为客户提供养生养老、健康医疗服务，从客户赚取租金及服务费收入。

该度假区计划分三期进行开发，截至公告日期，标的地块上已经完成项目一期、二期的建设，第三期目前正处于发展规划的审查阶段，尚未动工。保集健康预计需逾289.3百万港元的额外资本支出用于该物业养生度假区业务的持续经营及开发。

年报披露，保集健康的养生度假区发展及经营业务分部（仅包含归属于该物业的财务资料）于截至2022年3月31日止年度录得亏损净额约686.3百万港元，而截至2021年3月31日止年度的亏损净额约为36.8百万港元。

保集健康称，主要是由于受新冠疫情爆发的不利影响以及全球宏观经济环境的不确定性导致潜在购房客户整体财务状况恶化，需求疲软，占用率低于预期及中国房地产市场的不利市况，致使投资物业公平值亏损，从而对本集团的财务业绩有不利影响。

养生度假区发展及经营业务的持续录得亏损，不仅未能贡献可观收入，反而从保集健康提取大额现金流补足其开支及财务成本，这导致保集健康在产生充足的现金流以拨付其物业发展业务及偿还相关贷款方面出现重大困难。

保集健康预期，出售事项录得的亏损净额不少于约人民币2.56542亿，相当于约港元3.0785亿。

协议中提到，该物业已于2020年用作抵押。上海金盛隆与上海爱建信托有限责任公司(简称“爱建信托”)签署合同，英威房地产公司将其持有的100%上海金盛隆股权质押给爱建信托，且上海金盛隆将标的资产全部抵押给爱建信托，用于担保。

保集健康表示，将在出售事项完成后终止养生度假区发展及经营业务。保集健康将从事物业发展，重点将发展综合产业园作为主要业务。

02、阳光人寿接盘

接盘保集健康物业的阳光人寿，主营业务为在中国提供保险产品。

第3季度，阳光人寿保险业务收入127.52亿元，净利润4.58亿元。上年同期，这两项数据分别为129.42亿元及16.75亿元。相比之下，今年保费业务收入微跌，但净利润大幅减少七成。

阳光人寿偿付能力报告显示，2022年3季度，阳光人寿核心偿付能力充足率为114.33%，去年同期为187.19% ；综合偿付能力充足率为170.16%，去年同期为202.14%。

阳光人寿隶属于阳光保险旗下。

此前，朗诗绿色管理有限公司发布公告，上海朗昆企业管理有限公司、北京融汇 、厦门嘉晟融懋 、上海朗青及阳光融汇于8月25日订立协议，交易上海融懋商业管理有限公司50%股权。

标的项目为位于北京市朝阳区十里河东三环南路100号的北京朗诗大厦，出售事项总代价为人民币1.376亿元。

而买方背后，即为风头正盛的险企阳光保险。

可以看出，在诸多资产类别中，阳光保险布局地产规模加大。

据阳光保险招股书，2019年-2021年，集团投资性房地产分别为6519百万元、7511百万元和9372百万元。

阳光保险2021年年度信息披露报告显示，阳光保险纳入并表范围的子公司（包括通过子公司间接持有的子公司）有55家，其中有15家的业务性质为房地产开发、房地产投资，或者不动产投资。

2021年末，集团投资性房地产净值余额为93.72亿元；集团尚在办理产权证明的房屋及建筑物账面净值为2232百万元。

2021年8月，阳光保险旗下阳光人寿发布公告称，阳光人寿拟认购其全资子公司海南阳光鑫海发展有限公司（下称“阳光鑫海”）定向发行的股份6.4亿股，每股面值价格为1元。本次增资用于阳光鑫海支付海棠湾培训中心项目开发建设及运营费用，增资完成后，阳光人寿对阳光鑫海的投资额达到23.4亿元。

2021年5月，阳光人寿向阳光渝融（成都）置业有限责任公司（下称"阳光渝融"）增资，其按照每股面值1元价格，认购阳光渝融定向发行的股份9.4179亿股。

该次增资涉及成都后援中心项目。该项目是阳光人寿投资的自用性不动产，为便于项目的后期开发建设，此次交易以成都项目已投资建设形成的实物资产出资方式增资，并将成都项目整体转至阳光渝融名下，后续将以阳光渝融名义进行开发建设。

阳光保险正在冲击港股上市。

今年4月，其向港交所首次递表。10月，证监会核准阳光保险发行境外上市外资股。10月25日，阳光保险向港交所二次递表，目前已通过聆讯。

2022年上半年，阳光保险实现总保费收入629.52亿元，实现净利润17.27亿元。其中，人身险保费收入420.58亿元，财产险保费收入208.94亿元。截至2022年6月30日，阳光保险的资产总额为4736.37亿元。

基于公开可得资料，阳光保险集团拥有多元化股东基础，有超过40名非个人登记股东（各自持有不少于阳光保险集团7%的已发行股本）但并无控股股东。

阳光保险集团的创办人及非个人股东包括中国石油化工集团有限公司、中国南方航空集团有限公司、中国铝业集团有限公司、中国外运长航集团有限公司及广东电力发展股份有限公司，各自持有超逾阳光保险集团3%的已发行股本。